Vous vous demandez comment déclarer la vente d'un bien immobilier aux impôts ? Vous vous interrogez sur le rôle du notaire, les formulaires à remplir et le calcul de la plus‑value ? Dans cet article mis à jour en 2026, nous expliquons pas à pas comment déclarer la vente d'un bien immobilier. Nous détaillons la déclaration fiscale, le formulaire 2048‑IMM, Gérer mes biens immobiliers (GMBI) et les délais à respecter. Vous trouverez un mini‑cas pratique, une checklist téléchargeable et des liens vers les simulateurs officiels. Pour un accompagnement personnalisé, contactez un conseiller immobilier local Optimhome via notre page trouver un conseiller.
En résumé :
- En 2026, la vente d’un bien immobilier doit être déclarée aux impôts, le plus souvent par le notaire via le formulaire 2048-IMM-SD, avec calcul éventuel de la plus-value et prélèvement de l’impôt correspondant.
- Le vendeur doit néanmoins vérifier le récapitulatif notarial, conserver toutes les pièces justificatives pendant 10 ans et mettre à jour, si nécessaire, la situation du bien dans le service Gérer mes biens immobiliers (GMBI).
- La plus-value immobilière est en principe taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention et des exonérations, notamment pour la résidence principale.
- Les situations particulières comme le LMNP au régime réel, les SCI, les ventes internationales, les VEFA ou les biens locatifs exigent une vigilance renforcée et justifient souvent l’appui du notaire, d’un expert-comptable ou d’un conseiller immobilier local.
Pourquoi et comment déclarer la vente d'un bien immobilier aux impôts en 2026
Déclarer la vente d'un bien immobilier permet d'informer l'administration fiscale de la cession. Cette information sert au calcul éventuel de la plus‑value immobilière et à l'application des abattements. La déclaration alimente aussi les fichiers locaux pour la taxe d’habitation sur résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. Depuis 2023, le service Gérer mes biens immobiliers (GMBI) facilite la mise à jour de l’occupation des logements. Le notaire prend en charge de nombreuses formalités : rédaction de l'acte, calcul initial de la plus‑value et transmission du formulaire n°2048‑IMM‑SD. Il peut également opérer une retenue à la source pour l'impôt et les prélèvements sociaux, si la cession est imposable. Toutefois, le vendeur doit rester vigilant et conserver l'ensemble des justificatifs utiles. Conservez factures de travaux, pièces justificatives des frais d’acquisition, relevés d’amortissement et le récapitulatif notaire. En cas d'erreur ou d'omission, la régularisation est possible mais doit être engagée rapidement. Consultez la page « Je vends un bien immobilier » sur impots.gouv.fr pour les notices et les simulateurs.
À retenir :
- Rôle du notaire : formalités, déclaration et, le cas échéant, retenue à la source.
- Date de l’acte notarié : référence de l’année d’imposition.
- Conserver 10 ans les pièces justificatives (acte, factures, relevés).
Qu’est‑ce que la déclaration de vente aux impôts ?
La déclaration de vente transmet à l'administration les éléments clés de la cession : acte, date, prix et identité des parties. Elle permet de déterminer si une plus‑value immobilière est imposable et quelle est sa base. La plus‑value peut être soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite selon le tableau officiel.
À qui sert la déclaration (contrôle fiscal, taxe d’habitation résidences secondaires) ?
Les destinataires des données sont multiples. L'administration fiscale utilise ces informations pour le calcul et le contrôle fiscal. Les collectivités locales s'appuient sur ces éléments pour appliquer la taxe d’habitation sur résidences secondaires ou la taxe sur les logements vacants. Les organismes sociaux peuvent exploiter les données pour l'assiette des prélèvements sociaux. Le service GMBI permet aux propriétaires de déclarer l'occupation et d'actualiser le statut du bien. Cette mise à jour évite les erreurs d'assiette locale et facilite les échanges avec l'administration.
Notaire vs vendeur : qui déclare la vente immobilière aux impôts ?
Le partage des rôles entre notaire et vendeur est clair dans la plupart des cessions. Le notaire déclare la vente via le formulaire n°2048‑IMM‑SD et fournit au vendeur un récapitulatif. Il calcule la plus‑value brute, applique les abattements pour durée de détention et, si la cession est imposable, prélève l'impôt et les prélèvements sociaux. Cependant, certains cas échappent à la déclaration automatique du notaire. Cessions par SCI, opérations internationales, ventes réalisées sous des régimes particuliers ou biens gérés en LMNP au régime réel exigent une vigilance renforcée. Le vendeur doit vérifier le récapitulatif notaire et, si nécessaire, reporter la plus‑value sur sa déclaration 2042 ou 2042‑C.
Vérifier auprès de votre notaire :
- Demandez la copie du récapitulatif 2048‑IMM remis.
- Vérifiez l’attestation de prélèvement et le montant prélevé.
- Conservez l’acte de vente et toutes les factures utiles.
Ce que déclare automatiquement le notaire
Le notaire remplit le formulaire n°2048‑IMM(SD) et le transmet à l’administration. Ce formulaire contient l'identité des parties, la description du bien, la date de l'acte notarié et le prix de vente. Il reprend aussi les éléments permettant de calculer la plus‑value : prix d'acquisition, frais, travaux et commissions. En cas de cession imposable, le notaire retient l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour les ventes exonérées, par exemple la résidence principale, la retenue n'est pas opérée. Pour des opérations internationales ou des sociétés, la procédure peut différer et la retenue peut ne pas être effectuée par le notaire.
Ce que le vendeur doit vérifier et éventuellement reporter dans sa 2042 / 2042‑C
Si le notaire a prélevé la plus‑value, le vendeur n'a souvent rien à faire sur sa 2042. En revanche, si la retenue n'a pas été opérée, le contribuable doit reporter la plus‑value sur la déclaration 2042 ou la 2042‑C. Les cas fréquents : LMNP au régime réel, cessions par SCI, ventes à l'étranger ou cessions sans intervention notariale. Il convient de vérifier la case à remplir dans la notice 2026 sur impots.gouv.fr, la numérotation pouvant évoluer d'une année à l'autre. Conservez toujours le récapitulatif notaire et l'ensemble des pièces justificatives en cas de contrôle fiscal.
Fiscalité de la plus‑value immobilière : impôt et prélèvements sociaux
En 2026, la plus‑value immobilière suit le régime connu : impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %. Un abattement pour durée de détention s'applique au‑delà de la 5ᵉ année. L'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention. L'exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. La résidence principale bénéficie d'une exonération automatique si elle est occupée au moment de la vente. Depuis la loi de finances 2025, la règle applicable aux LMNP au régime réel a changé : les amortissements déduits sont réintégrés pour les cessions à compter du 15/02/2025. Pour toutes questions sur les abattements et les taux, reportez‑vous à la notice 2048‑IMM et aux pages officielles d'impots.gouv.fr.
Chiffres clés 2026 :
- Impôt sur la plus‑value : 19 %.
- Prélèvements sociaux : 17,2 %.
- Exonération IR : 22 ans de détention.
- Exonération PS : 30 ans de détention.
- Réforme LMNP 2025 : réintégration des amortissements à compter du 15/02/2025.
Taux appliqués : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
La plus‑value nette imposable supporte deux prélèvements distincts. L'impôt sur le revenu est fixé à 19 %. Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %. Des contributions additionnelles peuvent s'appliquer pour les très hautes plus‑values. Les frais d'acquisition, les commissions et les travaux diminuent la base imposable si vous disposez de justificatifs.
Abattements pour durée de détention et exonérations
L'abattement pour durée de détention commence après la 5ᵉ année et progresse ensuite chaque année. L'exonération totale d'IR survient au terme de 22 ans. L'exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. La vente de la résidence principale est exonérée sous conditions d'occupation. Certaines situations particulières donnent lieu à des exonérations spécifiques, par exemple en cas d'expropriation ou de mutations particulières.
Comment calculer la plus‑value immobilière à déclarer
Le calcul suit une méthode simple en plusieurs étapes. 1. Déterminez le prix de vente net, après déduction des commissions. 2. Reconstituez le prix d'acquisition, incluant le prix d'achat et les frais d'acquisition. 3. Calculez la plus‑value brute = prix de vente net − prix d'acquisition. 4. Déduisez les frais admis et les travaux facturés, selon option forfaitaire ou coûts réels. 5. Appliquez l'abattement pour durée de détention pour obtenir la plus‑value nette imposable. Conservez toutes les factures et justificatifs pour prouver vos déductions en cas de contrôle.
Prix de vente, prix d’acquisition et frais déductibles
Le prix de vente est le montant effectivement perçu, moins les commissions d'agence. Le prix d'acquisition comprend le prix d'achat, les droits d'enregistrement et les frais de notaire. Les frais déductibles incluent aussi les travaux d'amélioration facturés et les commissions de vente. Vous pouvez choisir entre un abattement forfaitaire ou la déduction des coûts réels sur justificatifs. Choisissez la méthode la plus avantageuse et conservez les factures correspondantes.
Cas particulier : réintégration des amortissements (LMNP) et impact sur la plus‑value
Pour les LMNP au régime réel, la loi de finances 2025 impose une réintégration des amortissements pour les cessions réalisées à compter du 15/02/2025. Les amortissements précédemment déduits des loyers sont ajoutés à la base taxable de la plus‑value. Cette réintégration peut augmenter sensiblement l'impôt dû lors de la revente. Fournissez au notaire les relevés d'amortissement et le bilan fiscal pour un calcul exact. Certaines résidences‑services peuvent être traitées différemment : vérifiez au cas par cas.
Formulaires et champs à remplir pour déclarer la cession immobilière
Les formulaires clés sont le n°2048‑IMM (transmis en général par le notaire en version 2048‑IMM‑SD) et la déclaration annuelle 2042 ou 2042‑C le cas échéant. Le formulaire 2048‑IMM reprend l'identité des parties, la description du bien, la date de l'acte notarié, les prix et les frais. Si la plus‑value n'a pas été prélevée, le contribuable doit reporter le montant sur sa 2042 ou sa 2042‑C dans les cases prévues. La télé‑déclaration via l'espace personnel impots.gouv.fr est recommandée. En option réel, préparez les justificatifs scannés pour pouvoir les joindre si l'administration les demande.
Le formulaire n°2048‑IMM et ses champs principaux
Le formulaire demande l'identification du vendeur, la nature du bien, sa localisation et la date de l'acte notarié. Il comporte des rubriques pour le prix d'acquisition, le prix de cession, les frais et les travaux. Remplissez soigneusement les cases relatives aux frais déductibles et joignez les pièces si vous optez pour la déduction au coût réel. Conservez la copie du document transmis et l'attestation de dépôt fournie par le notaire.
Quand et comment reporter la plus‑value sur la déclaration 2042 / 2042‑C
Si la retenue a été opérée par le notaire, vous n'avez généralement pas de report à faire sur la 2042. Sinon, reportez la plus‑value sur la 2042 ou la 2042‑C selon la notice et la nature de la cession. Les cessions par SCI, les ventes internationales et les LMNP requièrent souvent un report manuel. Vérifiez la numérotation des cases l'année de votre déclaration sur impots.gouv.fr avant de valider.
Démarches pratiques et calendrier : délais pour déclarer la vente d’un bien immobilier
La date de l'acte notarié fait foi pour l'année d'imposition. Lorsque l'acte est signé en 2026, la cession est rattachée à l'année 2026. Le notaire déclare en général immédiatement via le formulaire 2048‑IMM‑SD. Le propriétaire doit ensuite, si nécessaire, mettre à jour l'occupation du bien sur GMBI. En cas d'omission, la régularisation est possible en contactant le centre des finances publiques ou le notaire. Agir vite réduit les risques de pénalités et facilite la procédure.
Checklist « À faire dans les 30/60/90 jours » :
- 30 jours : récupérer récapitulatif notaire et attestation de prélèvement.
- 60 jours : centraliser factures et justificatifs (travaux, frais d’acquisition).
- 90 jours : mettre à jour GMBI si nécessaire et préparer la déclaration annuelle.
Date de référence : date de l’acte notarié et année d’imposition
La date de l'acte notarié détermine l'année d'imposition, même si le paiement est échelonné. Si la cession dépend d'une condition suspensive, la date de transfert définitif s'applique à l'année où la condition est réalisée. Pour la VEFA, la date de transfert peut être celle de la réception ou celle prévue contractuellement. Vérifiez toujours la date retenue avec votre notaire.
Délais spécifiques (modification d’état, déclaration GMBI, délais pour signaler une vente)
Déclarez les changements d'occupation via votre espace personnel impots.gouv.fr. Consultez la page GMBI pour les échéances précises et les guides de saisie. En cas d'omission, contactez le centre des finances publiques pour régulariser. Préparez un dossier justificatif complet pour limiter intérêts et majorations.
Pièces justificatives à conserver et cas particuliers : résidence principale, locatif, VEFA, viager, commerce, international
Conservez au minimum l'acte notarié, les factures de travaux, les justificatifs des frais d'acquisition, les factures d'agence et l'attestation du notaire. Pour les LMNP, ajoutez les relevés d'amortissement et les bilans fiscaux. Pour les VEFA, le contrat et les procès‑verbaux de réception sont nécessaires. Pour les cessions internationales ou de fonds de commerce, joignez les contrats, la documentation comptable et les conventions fiscales applicables. Un conseiller immobilier local Optimhome peut vous aider à centraliser ces pièces et à préparer votre dossier fiscal.
Documents à conserver 10 ans :
- Acte notarié et contrat de vente.
- Factures de travaux et preuves de paiement.
- Relevés d’amortissement (LMNP) et bilans fiscaux.
Vente de la résidence principale
La résidence principale est en principe exonérée de plus‑value si elle est effectivement occupée au moment de la vente. Conservez des preuves d'occupation si nécessaire, comme des factures ou attestations.
Vente d’un bien locatif ou meublé (LMNP)
Pour un bien LMNP au régime réel, fournissez les relevés d'amortissement au notaire. Depuis le 15/02/2025, ces amortissements sont réintégrés dans la base de calcul de la plus‑value.
VEFA, viager, fonds commerciaux et cessions internationales
Chaque cas présente des règles propres : TVA, imposition des plus‑values, conventions internationales. Faites appel à un notaire ou à un expert‑comptable pour sécuriser la déclaration.
Sanctions, régularisation et bonnes pratiques pour éviter un redressement
En cas d'omission ou d'erreur, l'administration peut appliquer des pénalités et des intérêts de retard. La régularisation volontaire, initiée rapidement, limite souvent les majorations. Procédure type : contactez le notaire ou le centre des finances publiques, fournissez les justificatifs et demandez la régularisation. En cas de contestation, un recours gracieux peut être envisagé après consultation d'un expert. Adoptez ces bonnes pratiques pour réduire les risques :
- Vérifiez le récapitulatif transmis par le notaire.
- Centralisez factures et justificatifs avant la déclaration.
- Consultez un expert‑comptable si la situation est complexe.
Exemples concrets et mini‑cas pratique : calcul et déclaration pas à pas
Exemple 1 — Vente d’une résidence secondaire
Scénario : achat 200 000 € en 2008, vente 300 000 € en 2026. Frais d'acquisition : 15 000 €. Commission agence : 12 000 €. Travaux facturés : 10 000 €. Prix de vente net = 300 000 − 12 000 = 288 000 €. Prix d'acquisition reconstitué = 200 000 + 15 000 = 215 000 €. Plus‑value brute = 288 000 − 215 000 = 73 000 €. L'abattement pour durée de détention doit être appliqué selon le tableau officiel. Le notaire calcule l'abattement et la somme prélevée. Si la retenue n'est pas opérée, vous reportez la plus‑value sur la 2042 ou la 2042‑C.
Exemple 2 — Revente LMNP au régime réel (après réforme 2025)
Scénario : achat 150 000 €, amortissements cumulés 20 000 €, vente 220 000 €. Avec la réforme, les 20 000 € d'amortissements sont réintégrés à la base taxable. La réintégration augmente la plus‑value brute et peut accroître l'impôt dû. Fournissez au notaire les relevés d'amortissement et les bilans fiscaux pour un calcul précis. Testez votre situation avec le simulateur de plus‑value sur impots.gouv.fr ou demandez une estimation à un conseiller Optimhome.
Conseils pratiques et checklist avant la signature et avant la déclaration
Checklist avant la signature chez le notaire :
- Vérifier le titre de propriété et l’absence de servitudes non déclarées.
- Rassembler les factures de travaux et justificatifs des frais d’acquisition.
- Estimer les commissions de vente et autres frais liés à la transaction.
- Confirmer le statut du bien : résidence principale, secondaire ou locatif.
- Si LMNP, préparer les relevés d’amortissement et les bilans fiscaux.
Checklist avant la télédéclaration :
- Vérifier le récapitulatif notaire et l'attestation de prélèvement.
- Préparer les justificatifs scannés si vous optez pour le régime réel.
- Vérifier les cases fiscales à remplir sur la 2042/2042‑C via la notice officielle.
Quand consulter un notaire, un expert‑comptable ou un conseiller immobilier local pour vendre une maison
Consultez un notaire pour les questions d'acte et de calcul notarial. Faites appel à un expert‑comptable pour les dossiers LMNP, SCI, cessions internationales ou fiscalité complexe. Un conseiller immobilier local Optimhome vous aide à centraliser les pièces, réaliser une estimation immobilière professionnelle, optimiser la mise en vente et négocier jusqu'à la signature.
Conclusion : déclarer la vente d’un bien immobilier en 2026
- Le notaire prend en charge la plupart des formalités : acte, formulaire 2048‑IMM‑SD et, le cas échéant, la retenue à la source.
- La date de l'acte notarié détermine l'année d'imposition ; conservez ce document et l'attestation notaire.
- La plus‑value est soumise à 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements selon la durée de détention.
- Pour les LMNP au régime réel, les amortissements sont réintégrés pour les cessions à compter du 15/02/2025.
- Centralisez vos pièces justificatives (acte, factures, relevés d'amortissement) et conservez‑les au moins 10 ans.
- En cas d'erreur ou d'omission, la régularisation volontaire limite souvent les pénalités ; agissez vite.
- Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Contactez un conseiller immobilier local Optimhome pour une estimation gratuite et une aide pratique à chaque étape.
FAQ
Faut‑il déclarer la vente d’une résidence principale aux impôts ?
Oui. Le notaire déclare la vente, mais la plus‑value est généralement exonérée si le bien était votre résidence principale. Conservez l'acte.
Qui remplit le formulaire 2048‑IMM lors d’une vente immobilière ?
Le notaire remplit et transmet en général le formulaire n°2048‑IMM (ou 2048‑IMM‑SD) et, si nécessaire, prélève l'impôt sur la plus‑value. Gardez le récapitulatif.
Comment déclarer une plus‑value immobilière sur ma déclaration 2042 ?
Si la plus‑value a été prélevée par le notaire, vous n'avez souvent rien à ajouter. Sinon, reportez la plus‑value sur la 2042 ou la 2042‑C selon la notice.
Quelles pièces conserver pour justifier la plus‑value immobilière ?
Conservez l'acte de vente, factures de travaux, justificatifs des frais d'acquisition, factures d'agence, relevés d'amortissement (LMNP) et l'attestation du notaire. Dix ans est la durée recommandée.
Que faire si j’ai oublié de déclarer la vente d’un bien immobilier ?
Contactez rapidement votre notaire ou le service des impôts pour régulariser. La régularisation volontaire limite souvent les pénalités. Faites‑vous accompagner si nécessaire.
Faut-il déclarer la vente d'un bien immobilier aux impôts ?
Oui, la vente d’un bien immobilier doit être déclarée aux impôts. Dans la majorité des cas, le notaire se charge de cette formalité via le formulaire 2048-IMM-SD et, si nécessaire, du paiement de la plus-value. Toutefois, le vendeur doit vérifier les informations transmises et conserver les justificatifs en cas de contrôle.
Qui informe les impôts du changement de propriétaire lors d'une vente immobilière ?
C’est le notaire qui informe l’administration fiscale du changement de propriétaire. Il transmet les informations liées à la vente (identité des parties, prix, date de l’acte) et assure la publication au service de publicité foncière. Cette démarche met à jour les bases fiscales et cadastrales.
Comment déclarer un bien immobilier aux impôts ?
La déclaration dépend de la situation. Lors d’une vente, le notaire effectue la déclaration via le formulaire 2048-IMM. Ensuite, le propriétaire doit, si nécessaire, mettre à jour l’occupation du bien dans son espace personnel sur impots.gouv.fr (service GMBI). En cas de plus-value non prélevée, elle doit être reportée sur la déclaration 2042 ou 2042-C.
Comment déclarer un bien immobilier en indivision non occupé aux impôts ?
Un bien en indivision non occupé doit être déclaré dans le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Chaque indivisaire doit vérifier les informations déclarées (vacance, mise en location, résidence secondaire). Cette déclaration permet à l’administration d’appliquer correctement les taxes, notamment la taxe sur les logements vacants ou la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Combien prend l'État sur la vente d'une maison ?
En cas de plus-value imposable, l’État prélève 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 % hors surtaxe éventuelle pour les plus-values élevées. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention, et certaines ventes, comme la résidence principale, sont exonérées.
Quelle imposition s'applique sur la vente d'un bien immobilier en SCI ?
L’imposition dépend du régime fiscal de la SCI. En SCI à l’IR, la plus-value est imposée au niveau des associés selon le régime des particuliers (19 % + 17,2 % avec abattements). En SCI à l’IS, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, souvent moins favorable, avec intégration dans le résultat imposable et taxation à l’impôt sur les sociétés.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
« Profitez de mes conseils d'expert, basés sur de nombreuses années d'expérience dans l'immobilier, pour garantir la réussite de votre projet d'achat ou de vente. »
