Vous achetez ou vendez un bien, et un terme revient dans les échanges avec la banque et le notaire : l'appel de fonds. De quoi s'agit-il exactement ? Qui le déclenche, à quel moment, et comment l'argent circule-t-il jusqu'au vendeur ? Autant de questions légitimes, car cette étape invisible pour beaucoup est le moment où les fonds sont réellement mobilisés dans une transaction immobilière.
Dans cet article de référence, nous vous expliquons comment fonctionne l'appel de fonds lors d'une vente immobilière : sa définition, le rôle central du notaire, le déblocage des fonds par la banque, leur passage par l'étude notariale et le lien avec le séquestre et la signature de l'acte. Point essentiel : nous distinguons clairement l'appel de fonds d'une vente classique (dans l'ancien) de celui d'une VEFA (achat sur plan), souvent confondus.
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Données à jour en 2026.
En résumé
- Une définition simple : l'appel de fonds est la demande de versement des sommes nécessaires à la transaction. Dans l'ancien, il est unique ; en VEFA, il est échelonné selon l'avancement du chantier.
- Le notaire, chef d'orchestre (dans l'ancien) : c'est le notaire qui déclenche l'appel de fonds auprès de la banque de l'acquéreur, juste avant la signature de l'acte authentique.
- Un circuit sécurisé : les fonds (dépôt de garantie, prêt) transitent par le compte de l'étude notariale, ce qui protège vendeur et acquéreur.
- VEFA = paiement progressif : dans le neuf, les appels de fonds suivent un échéancier légal (fondations, mise hors d'eau, achèvement, livraison), encadré par le Code de la construction.
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Qu'est-ce qu'un appel de fonds dans une vente immobilière ?
Commençons par clarifier le terme, car il recouvre deux réalités bien différentes selon le type de bien.
La définition de l'appel de fonds
Un appel de fonds est une demande de versement d'une somme d'argent nécessaire à la réalisation d'une opération immobilière. En pratique, il s'agit du moment où l'argent est débloqué et versé : soit le prix total du bien (dans l'ancien), soit une fraction de ce prix (dans le neuf, au fur et à mesure de la construction).
Ne pas confondre : vente classique (ancien) et VEFA (neuf)
C'est la distinction fondamentale. Dans une vente classique (un logement déjà construit, dans l'ancien), le prix est réglé en une seule fois chez le notaire : il n'y a qu'un seul « appel de fonds », déclenché par le notaire juste avant la signature. Dans une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, c'est-à-dire un achat sur plan), le bien n'existe pas encore : le paiement est fractionné en plusieurs appels de fonds, versés au promoteur au rythme de l'avancement des travaux. Confondre les deux est la source d'erreur la plus fréquente — voyons chaque cas en détail.
À retenir
- Dans l'ancien, l'appel de fonds est unique et géré par le notaire.
- En VEFA, les appels de fonds sont échelonnés et versés au promoteur selon l'avancement du chantier.
L'appel de fonds dans une vente classique (dans l'ancien)
C'est le cas le plus courant : vous achetez ou vendez un logement déjà construit. Voici comment l'argent circule.
Qui déclenche l'appel de fonds, et quand ?
Dans une vente classique, c'est le notaire qui pilote l'opération. Une fois l'avant-contrat signé, le délai de rétractation purgé et les conditions suspensives levées (notamment l'obtention du prêt), le notaire prépare l'acte de vente et procède à l'appel de fonds : il demande à la banque de l'acquéreur de débloquer le montant du prêt, et à l'acquéreur de verser son apport personnel. Cet appel intervient quelques jours avant la signature de l'acte authentique, pour que les sommes soient disponibles le jour J.
Comment la banque débloque les fonds
Sur demande du notaire, la banque de l'acquéreur débloque le montant du prêt immobilier et le vire sur le compte de l'étude notariale. L'acquéreur y ajoute son apport ainsi que les frais de notaire. Le notaire dispose alors de la totalité des sommes nécessaires pour finaliser la vente.
Le rôle du séquestre et de l'étude notariale
L'étude notariale agit comme tiers de confiance financier. Dès la signature du compromis, l'acquéreur a généralement versé un dépôt de garantie (le séquestre, souvent 5 à 10 % du prix), conservé sur un compte sécurisé de l'étude. Ce dépôt vient ensuite s'imputer sur le prix total. Le jour de la vente, toutes les sommes (séquestre + prêt + apport) sont réunies sur le compte de l'étude, qui vérifie, apure les éventuelles dettes (crédit en cours du vendeur, charges de copropriété) puis reverse le net vendeur au vendeur. Ce circuit protège les deux parties : l'argent ne passe jamais directement de la main de l'acheteur à celle du vendeur.
Le lien avec la signature de l'acte authentique
L'appel de fonds et la signature de l'acte sont étroitement liés. Les fonds doivent être disponibles avant la signature pour que la vente puisse être conclue. Le jour de l'acte authentique, une fois les signatures recueillies, le transfert de propriété est effectif et le prix est versé au vendeur, qui remet les clés. La vente est ensuite rendue officielle par la publicité foncière.
À retenir
- Dans l'ancien, le notaire déclenche l'appel de fonds auprès de la banque avant la signature de l'acte.
- Les fonds transitent par le compte de l'étude notariale, qui reverse le net vendeur après vérifications.
L'appel de fonds en VEFA (achat sur plan)
Changement complet de logique lorsque vous achetez un bien neuf sur plan. Comme le logement se construit progressivement, vous le payez… progressivement.
Un paiement échelonné selon l'avancement des travaux
En VEFA, l'acquéreur finance la construction au fur et à mesure. Le promoteur émet des appels de fonds à chaque étape clé du chantier, en justifiant l'avancement par une attestation. Chaque appel correspond à un pourcentage du prix total, plafonné par la loi : vous ne payez que ce qui est effectivement construit.
L'échéancier légal des appels de fonds en VEFA
L'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation fixe les plafonds suivants :
- 5 % à la signature du contrat de réservation (dépôt de garantie) ;
- 35 % du prix à l'achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée, bâtiment étanche à l'eau) ;
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble ;
- 5 % (le solde) à la livraison, lors de la remise des clés.
Ces pourcentages sont des maximums : le promoteur peut prévoir des appels intermédiaires (par exemple à la mise hors d'air), mais jamais dépasser ces plafonds. Un chantier de 18 à 24 mois génère souvent 6 à 8 appels de fonds au total.
Garanties et points de vigilance en VEFA
Plusieurs mécanismes protègent l'acquéreur. La Garantie Financière d'Achèvement (GFA), obligatoire depuis 2015, assure la finition de l'immeuble même en cas de défaillance du promoteur ; le notaire vérifie sa présence dans l'acte. Si vous financez par un prêt, chaque appel de fonds est transmis à votre banque avec la mention « bon pour déblocage » : ce bon de décaissement autorise le virement au promoteur. Avant la livraison, vous ne remboursez généralement que des intérêts intercalaires (calculés sur les sommes débloquées), à budgéter dès le départ. Enfin, le solde de 5 % peut être consigné (à la Caisse des Dépôts) si vous émettez des réserves à la livraison. À l'inverse, un retard de paiement expose à une pénalité de 1 % par mois. Bon à savoir : dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (environ 2 à 4 %, contre 7 à 8 % dans l'ancien).
À retenir
- En VEFA, l'échéancier est plafonné par la loi : 35 % (fondations), 70 % (hors d'eau), 95 % (achèvement), 5 % (livraison).
- La GFA protège l'acquéreur, et le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves.
Vente classique ou VEFA : le récapitulatif
Pour ne plus jamais confondre, retenez l'essentiel. Dans une vente classique (ancien) : un appel de fonds unique, déclenché par le notaire, avec les fonds qui transitent par l'étude notariale et un paiement en une fois à la signature de l'acte. Dans une VEFA (neuf) : plusieurs appels de fonds échelonnés, émis par le promoteur selon l'avancement, avec un échéancier légal et un paiement progressif jusqu'à la livraison. Dans les deux cas, la banque débloque les fonds sur demande (du notaire ou via votre bon de décaissement), et des garanties encadrent l'opération.
Appel de fonds : les points de vigilance
Quelques réflexes pour aborder cette étape sereinement. Anticipez les délais : dans l'ancien, il s'écoule généralement 2 à 3 mois entre le compromis et l'acte, le temps de purger la rétractation, de lever les conditions suspensives et de débloquer les fonds. Vérifiez la cohérence de chaque appel en VEFA avec l'avancement réel du chantier — ne réglez jamais un appel si l'étape correspondante n'est pas atteinte. Budgétez les à-côtés (frais de notaire, intérêts intercalaires en VEFA). Et en cas de doute, appuyez-vous sur les professionnels : notaire, banque et conseiller immobilier sont là pour sécuriser chaque étape.
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Comprendre l'appel de fonds, c'est déjà mieux maîtriser sa transaction. Mais la réussite d'un projet — achat comme vente — se joue bien avant cette étape.
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- L'appel de fonds est le moment où les sommes de la transaction sont débloquées.
- Dans l'ancien, il est unique et piloté par le notaire, via le compte de l'étude notariale.
- En VEFA, il est échelonné selon un échéancier légal et versé au promoteur.
- La banque débloque les fonds sur demande, et des garanties protègent l'acquéreur.
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FAQ
Qu'est-ce qu'un appel de fonds lors d'une vente immobilière ?
C'est la demande de versement des sommes nécessaires à la transaction. Dans une vente classique (ancien), il s'agit d'un versement unique du prix, déclenché par le notaire avant la signature. En VEFA (achat sur plan), ce sont plusieurs versements échelonnés au promoteur, selon l'avancement des travaux.
Qui déclenche l'appel de fonds dans une vente immobilière ?
Dans l'ancien, c'est le notaire qui déclenche l'appel de fonds auprès de la banque de l'acquéreur, quelques jours avant l'acte authentique. En VEFA, c'est le promoteur qui émet les appels de fonds à chaque étape du chantier (le notaire pouvant transmettre celui lié à la signature de l'acte).
Comment la banque débloque-t-elle les fonds ?
Sur demande du notaire (dans l'ancien) ou sur présentation d'un bon de décaissement signé par l'acquéreur (en VEFA), la banque vire les sommes du prêt immobilier. Dans l'ancien, elles transitent par le compte de l'étude notariale ; en VEFA, elles sont versées directement au promoteur.
Quel est l'échéancier des appels de fonds en VEFA ?
L'article R261-14 du Code de la construction fixe les plafonds : 5 % à la réservation, 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, et 5 % à la livraison. Ce sont des maximums que le promoteur ne peut pas dépasser.
Peut-on refuser ou consigner un appel de fonds ?
Oui, dans certains cas. En VEFA, vous pouvez refuser un appel de fonds si l'étape de construction correspondante n'est pas atteinte, et consigner le solde de 5 % à la livraison en cas de réserves ou de malfaçons. En cas de retard de paiement injustifié, une pénalité de 1 % par mois peut toutefois s'appliquer.
Combien de temps entre le compromis et le déblocage des fonds ?
Dans une vente classique, comptez en général 2 à 3 mois entre le compromis et l'acte authentique. Ce délai permet de purger le droit de rétractation (10 jours), de lever les conditions suspensives (obtention du prêt) et de préparer l'appel de fonds avant la signature.
Informations à jour à la date de publication (2026). Les modalités de financement et l'échéancier légal en VEFA peuvent évoluer ; pour toute situation particulière, rapprochez-vous de votre notaire, de votre banque ou d'un conseiller Optimhome.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
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