Vous vous apprêtez à vendre votre bien immobilier et vous vous demandez quelles règles s'appliquent vraiment en 2026 ? Entre la réforme du DPE, l'audit énergétique obligatoire, la hausse des frais de notaire et les débats sur les passoires thermiques, le cadre légal a beaucoup bougé ces derniers mois — et il est facile de s'y perdre.
Cet article fait le point, étape par étape, sur les lois de l'immobilier que tout propriétaire vendeur doit connaître en 2026 : diagnostics, obligations d'information, fiscalité de la plus-value, droits de l'acheteur et règles propres aux biens loués ou en copropriété.
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Données à jour en juin 2026.
En résumé
Voici l'essentiel à retenir avant de mettre votre bien en vente :
- Vendre reste libre, même une passoire thermique : aucune loi n'interdit la vente d'un logement classé F ou G. Seule la mise en location est encadrée par un calendrier d'interdiction.
- Le diagnostic devient stratégique : depuis 2026, la réforme du DPE a reclassé environ 850 000 logements, et l'audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison classée E, F ou G en monopropriété.
- Les frais de notaire ont augmenté : la grande majorité des départements ont porté leurs droits de mutation à 5 %, ce qui pèse sur le net vendeur et la négociation.
- La fiscalité dépend de votre situation : la résidence principale reste exonérée de plus-value, mais les autres biens obéissent à des règles d'abattement à anticiper.
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Vendre en 2026 : un cadre légal en pleine évolution
Le droit de la vente immobilière s'est densifié à un rythme inhabituel depuis 2021, sous l'impulsion de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Pour un propriétaire vendeur, l'enjeu n'est plus seulement de fixer le bon prix : il faut désormais composer avec des obligations d'information renforcées, une fiscalité mouvante et un acheteur de mieux en mieux protégé.
Bonne nouvelle, toutefois : aucune de ces réformes n'a restreint le droit fondamental de vendre. Vendre un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique reste totalement légal en 2026, partout en France métropolitaine et outre-mer. Les nouvelles règles encadrent surtout la transparence que vous devez à l'acquéreur, et la mise en location, qui obéit, elle, à un calendrier strict.
À retenir
- La loi Climat et Résilience est souvent citée à tort comme interdisant la vente des passoires thermiques : elle ne vise que la location.
- En 2026, l'essentiel des contraintes pesant sur le vendeur tient à l'information de l'acheteur (DPE, audit, diagnostics) et à la fiscalité.
Le DPE en 2026 : réforme, validité et opposabilité
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) reste la pièce maîtresse de toute vente. Il classe le logement de A à G et doit obligatoirement figurer dans l'annonce comme dans l'acte. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il est valable 10 ans et, surtout, opposable depuis le 1er juillet 2021 : si les informations qu'il contient se révèlent erronées, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur ou le diagnostiqueur.
Deux évolutions marquent l'année 2026. D'abord, une réforme du mode de calcul entrée en vigueur au 1er janvier : le coefficient de conversion de l'électricité a été abaissé, ce qui a fait sortir environ 850 000 biens chauffés à l'électricité de la classe F ou G, sans le moindre travaux. Ensuite, ce recalcul peut être obtenu gratuitement : nul besoin d'une nouvelle visite, il suffit de saisir le numéro ADEME de votre diagnostic sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Pourquoi vérifier votre étiquette avant de vendre
Cette réforme n'est pas un détail. Un logement qui passe de F à E échappe à certaines obligations, et un bien qui sortirait des classes E, F et G ne serait plus soumis à l'audit énergétique. Avant d'engager la moindre démarche, le réflexe est donc de faire actualiser votre DPE : vous éviterez de commander un audit inutile, ou à l'inverse de mettre en vente sans le document désormais requis.
Le DPE collectif obligatoire en copropriété
Autre changement à connaître : depuis le 1er janvier 2026, l'obligation de DPE collectif s'étend aux copropriétés de moins de 50 lots. Attention, c'est le syndic qui s'en charge pour l'ensemble de l'immeuble, et non chaque copropriétaire individuellement. Ne confondez pas cette obligation collective avec le DPE de votre propre logement, qui reste requis pour la vente.
L'audit énergétique obligatoire : qui est concerné en 2026 ?
Depuis quelques années, le DPE ne suffit plus pour certaines ventes. L'audit énergétique réglementaire, prévu par l'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, va beaucoup plus loin : c'est une véritable feuille de route de travaux, avec au moins deux scénarios chiffrés pour améliorer la performance du logement.
En 2026, l'audit est obligatoire pour vendre un bien classé E, F ou G au DPE, selon un calendrier progressif : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et à compter du 1er janvier 2034 pour la classe D. En outre-mer, le calendrier est décalé.
Un point essentiel, pourtant souvent ignoré : l'audit ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire (monopropriété). Si vous vendez un appartement en copropriété, vous en êtes dispensé, quelle que soit sa classe — seul le DPE reste exigé.
Combien coûte un audit et quand l'anticiper ?
Comptez généralement entre 500 et 1 500 € selon la surface et la localisation, pour un document valable 5 ans. Le délai de réalisation peut atteindre plusieurs semaines : si votre maison est concernée, commandez-le bien en amont pour ne pas retarder le compromis. Bonus non négligeable : cet audit servira aussi de base pour mobiliser des aides comme MaPrimeRénov' en cas de rénovation d'ampleur.
À retenir
- En 2026, l'audit énergétique vise le vendeur d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.
- Un appartement en copropriété n'est jamais soumis à l'audit, même classé G.
Peut-on vendre une passoire thermique ? Vente et location, deux logiques différentes
C'est la grande source de confusion du moment. Beaucoup de propriétaires pensent qu'un logement énergivore est devenu « invendable ». C'est faux. La vente d'une passoire thermique est parfaitement légale, et le notaire ne peut en aucun cas refuser l'acte au motif d'un mauvais classement.
Ce qui est encadré, c'est la mise en location. Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience interdit de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034 en métropole (avec un décalage outre-mer). S'y ajoute un gel des loyers des biens F et G, en vigueur depuis août 2022.
Ce contexte explique d'ailleurs une tendance de fond : pour de nombreux bailleurs, vendre est devenu la stratégie de sortie privilégiée face aux échéances de rénovation. Et le bail en cours, lui, se transmet automatiquement au nouvel acquéreur.
Une réforme de la location à surveiller
Le sujet reste mouvant. Au printemps 2026, un projet de loi a été présenté pour autoriser à nouveau la location des logements F ou G sous condition d'un engagement de travaux étalé sur plusieurs années. Ce texte n'est pas encore adopté : tant qu'il n'est pas voté et promulgué, les règles actuelles s'appliquent intégralement. Si vous hésitez entre vendre et rénover, c'est précisément le genre d'arbitrage qu'un conseiller Optimhome peut vous aider à objectiver.
Les diagnostics et documents obligatoires pour vendre
Au-delà du DPE et de l'audit, la vente suppose de constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) complet, annexé à la promesse puis à l'acte. La liste varie selon l'âge du bien, sa localisation et son installation, mais comprend le plus souvent :
- le DPE (tous logements) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;
- l'état d'amiante pour les permis délivrés avant juillet 1997 ;
- les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
- l'état relatif aux termites dans les zones concernées par un arrêté préfectoral ;
- l'état des risques (ERP), naturels, miniers et technologiques ;
- le diagnostic assainissement non collectif le cas échéant.
Pour un appartement, s'ajoute l'attestation Loi Carrez, qui mesure la surface privative. Une erreur de métrage supérieure à 5 % peut ouvrir droit à une réduction de prix au profit de l'acquéreur : mieux vaut un mesurage fiable dès le départ.
Erreur à éviter. Ne publiez jamais d'annonce sans diagnostics conformes : un dossier incomplet expose à des sanctions et fragilise la vente en cas de litige.
Vendre en copropriété : les obligations d'information renforcées
La vente d'un lot de copropriété s'accompagne d'obligations spécifiques, issues notamment de la loi ALUR. Vous devez transmettre à l'acquéreur, dès l'avant-contrat, une série de documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, le montant des charges courantes et l'état du fonds de travaux.
Le notaire ou le syndic établit par ailleurs un pré-état daté puis un état daté, qui font le point sur la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Informer l'acheteur des travaux votés et des éventuelles procédures en cours relève du devoir de loyauté : c'est aussi la meilleure protection contre une contestation ultérieure.
Frais de notaire et droits de mutation : ce qui a changé
Les frais de notaire — composés en grande partie des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — ont sensiblement augmenté. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,5 % à 5 % du prix de vente, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La très grande majorité des départements ont voté cette hausse.
Concrètement, dans l'ancien, comptez désormais 7 à 8 % du prix environ, contre 2 à 3 % seulement dans le neuf (VEFA), où les droits de mutation sont remplacés par une taxe réduite. À noter : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette majoration de 0,5 point.
En tant que vendeur, ces frais ne sont pas à votre charge — ils incombent à l'acheteur — mais ils pèsent sur son budget global et donc, indirectement, sur sa capacité de négociation. Les intégrer à votre réflexion vous aide à mieux anticiper le net vendeur et la fluidité de la transaction.
Plus-value immobilière : ce que dit la loi en 2026
C'est souvent la question la plus sensible. La règle de base reste favorable : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention.
Pour les autres biens (résidence secondaire, investissement locatif), la plus-value est en principe imposable, au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, après application d'un abattement pour durée de détention : plus vous détenez longtemps, moins vous êtes taxé, jusqu'à une exonération totale au terme du barème. Des abattements, des exonérations spécifiques (vente de faible montant, première cession sous conditions, certaines situations de retraite) et une surtaxe sur les plus-values élevées peuvent par ailleurs s'appliquer.
Point de vigilance : la fiscalité des plus-values fait l'objet de réformes successives en 2025-2026 (évolution des prélèvements sociaux, débats sur la durée d'exonération). Les paramètres précis peuvent donc changer d'une loi de finances à l'autre.
Attention. Le calcul exact de votre plus-value est réalisé par le notaire. Comme la fiscalité évolue et dépend de votre situation personnelle, demandez-lui une simulation chiffrée avant de vous engager. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.
L'acte de vente : droits de l'acheteur et étapes encadrées
Une fois l'offre acceptée, la vente suit un parcours juridique balisé. La signature du compromis (ou de la promesse) ouvre à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel il peut renoncer sans justification ni pénalité.
Le compromis intègre des conditions suspensives — au premier rang desquelles l'obtention du prêt — dont la rédaction mérite la plus grande attention : c'est elle qui détermine dans quels cas la vente peut être annulée. Le dépôt de garantie versé par l'acheteur est en général séquestré chez le notaire. L'acte authentique est ensuite signé, le plus souvent sous 2 à 3 mois, délai nécessaire à la purge des droits de préemption et au déblocage des fonds.
Cas particuliers : vendre un bien loué, en indivision ou un bien spécifique
Certaines situations appellent des règles supplémentaires.
Vente d'un bien loué. Le bail en cours est transmis à l'acquéreur, qui devient bailleur. Si vous vendez occupé, le locataire reste en place et ne dispose pas d'un droit de préemption. En revanche, si vous donnez un congé pour vente à l'échéance du bail (pour vendre libre), le locataire bénéficie d'un droit de préemption et de délais légaux à respecter scrupuleusement, en application de la loi du 6 juillet 1989.
Vente en indivision. L'accord de l'ensemble des indivisaires est en principe requis, sauf recours aux mécanismes prévus par la loi en cas de blocage.
Biens spécifiques. La VEFA, le viager, le bien de prestige ou le local commercial obéissent chacun à des règles propres (garanties, expertise, fiscalité de sortie) et justifient un accompagnement ciblé.
À retenir
- Vendre un logement loué est tout à fait possible : la stratégie diffère selon que vous cédez occupé ou avec congé pour vente.
- Chaque cas particulier — indivision, viager, local commercial — mérite un avis sur mesure.
Erreurs fréquentes à éviter pour un propriétaire vendeur
Quelques pièges reviennent régulièrement et coûtent cher :
- Se fier à un DPE antérieur à 2026 sans le faire recalculer, et commander un audit devenu inutile (ou l'oublier alors qu'il est requis).
- Mettre en vente sans diagnostics conformes, ce qui expose à des sanctions et à des contestations.
- Sous-estimer le devoir d'information en copropriété (PV d'AG, travaux votés, charges).
- Négliger l'impact fiscal de la vente d'un bien autre que la résidence principale.
- Confondre interdiction de louer et interdiction de vendre une passoire thermique.
Avant tout engagement coûteux — notamment des travaux de rénovation —, prenez l'avis d'un professionnel pour vérifier qu'ils sont réellement rentables au regard de votre projet de vente.
Quand et pourquoi se faire accompagner par un conseiller Optimhome
Vous pouvez tout à fait vendre seul. Mais dès que votre situation se complexifie — passoire thermique, bien loué, copropriété avec travaux votés, fiscalité de plus-value, doute sur votre classe DPE —, l'accompagnement d'un professionnel devient un véritable filet de sécurité.
Un conseiller immobilier Optimhome connaît les règles applicables localement, vous aide à réunir un dossier conforme, à fixer un prix cohérent et à sécuriser chaque étape jusqu'à la signature. Il coordonne les diagnostics, qualifie les acquéreurs, encadre la négociation et fait le lien avec le notaire.
La première étape, simple et sans engagement, consiste à mesurer la valeur de votre bien.
Réalisez en quelques clics votre estimation immobilière en ligne gratuite, puis échangez avec un conseiller Optimhome de votre secteur pour adapter votre stratégie de vente au cadre légal 2026.
- Vérifiez votre classe DPE sur l'outil de l'ADEME avant toute démarche : la réforme 2026 a pu changer votre étiquette.
- Anticipez l'audit énergétique si vous vendez une maison classée E, F ou G en monopropriété.
- Constituez un dossier complet (diagnostics, documents de copropriété) pour éviter litiges et retards.
- Distinguez vente et location : une passoire thermique se vend librement.
- Faites simuler votre plus-value par le notaire et anticipez l'impact des frais sur la négociation.
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FAQ
Peut-on vendre une passoire thermique (DPE F ou G) en 2026 ?
Oui. Aucune loi en vigueur en France n'interdit la vente d'un logement classé F ou G au DPE. Seule la mise en location des passoires thermiques est encadrée par un calendrier d'interdiction. Vous devez en revanche fournir un DPE valide et, pour une maison en monopropriété, un audit énergétique.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre mon appartement ?
Non, si votre appartement est situé dans une copropriété : seul le DPE est requis, quelle que soit la classe. L'audit énergétique réglementaire ne concerne que les maisons individuelles et immeubles entiers (monopropriété) classés E, F ou G.
Quels diagnostics dois-je fournir à l'acheteur en 2026 ?
Le dossier de diagnostic technique comprend selon le cas le DPE, le plomb (CREP), l'amiante, l'électricité, le gaz, les termites, l'état des risques (ERP) et, pour un appartement, l'attestation Loi Carrez. Faites-les réaliser par un diagnostiqueur certifié.
Les frais de notaire ont-ils augmenté pour ma vente ?
Les droits de mutation ont été relevés à 5 % dans la plupart des départements jusqu'en 2028. Ces frais sont à la charge de l'acheteur, mais ils alourdissent son budget et peuvent peser sur la négociation du prix. Les primo-accédants en résidence principale en sont exonérés.
Vais-je payer une plus-value en vendant mon logement ?
Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée. Pour un autre bien, elle est imposable, avec un abattement selon la durée de détention et plusieurs cas d'exonération. La fiscalité évoluant régulièrement, demandez une simulation au notaire adaptée à votre situation.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
« Profitez de mes conseils d'expert, basés sur de nombreuses années d'expérience dans l'immobilier, pour garantir la réussite de votre projet d'achat ou de vente. »
