De nombreux propriétaires bailleurs choisissent de déléguer la gestion de leur bien à une agence immobilière. Une question revient alors souvent : quels sont les frais de gestion locative et que couvrent-ils réellement ? Pour éviter les mauvaises surprises et bien anticiper la rentabilité de votre investissement, il est essentiel de comprendre ces frais dans le détail.
Comprendre les frais de gestion locative et les honoraires d’agence immobilière
Définition des frais de gestion locative et des frais d’agence
Les frais de gestion locative désignent les honoraires de gestion versés par le propriétaire dans le cadre d’un mandat de gestion confié à un professionnel (agence, mandataire ou administrateur de biens). Ce professionnel prend en charge l’administration de biens au quotidien : encaissement des loyers, suivi des charges, relances en cas d’impayés et coordination des interventions.
En moyenne, ces frais représentent entre 5 % et 10 % des encaissements. Contrairement à une idée reçue, ils ne sont pas toujours calculés uniquement sur le montant du loyer. Selon les pratiques de l’agence, ils peuvent également s’appliquer à l’ensemble des sommes perçues pour le compte du propriétaire : loyers, charges, taxes, etc. Le mode de calcul peut donc varier d’un gestionnaire à l’autre.
Pourquoi déléguer la gestion à une agence immobilière et payer des honoraires ?
Confier sa gestion locative présente de nombreux atouts pour un propriétaire bailleur :
- Gain de temps
Le gestionnaire s’occupe de toutes les tâches chronophages : encaissement, rédaction des quittances, relances, etc. - Expertise réglementaire
La gestion est assurée dans le respect de la réglementation, notamment la loi Hoguet et ALUR, évitant ainsi les erreurs coûteuses - Suivi et expertise professionnelle
Le bailleur bénéficie d’un service professionnel : conseils, intervention rapide auprès du locataire, coordination des travaux, notamment en cas d’incidents ou sinistres. - Tranquillité et sécurisation juridique
En cas de litige ou d’impayés, le gestionnaire intervient en soutien, limitant les risques pour le bailleur.
Cette délégation contribue à améliorer la sécurité juridique, réduire la vacance locative et optimiser la rentabilité locative, tout en assurant une vision claire et sereine de l'investissement.
Quels services sont inclus dans les frais d’agence et les honoraires de gestion locative ?
Les prestations généralement couvertes par les honoraires d’agence immobilière
Lorsque vous signez un mandat de gestion locative avec une agence ou un mandataire immobilier, certaines prestations sont généralement incluses dans les honoraires mensuels. Toutefois, ces services peuvent varier sensiblement d’un professionnel à l’autre. Il est donc essentiel de bien se renseigner en amont pour connaître précisément ce que comprend l’offre de gestion proposée.
Ces services incluent la gestion administrative, comptable et opérationnelle du bien :
- Encaissement des loyers et charges : L’agence assure le suivi régulier des paiements, les relances automatiques en cas de retard et la mise à jour du solde du compte propriétaire.
- Émission des quittances de loyer : Chaque mois, les quittances sont envoyées au locataire.
- Suivi des régularisations de charges : La gestion comprend le calcul des provisions et la régularisation annuelle si nécessaire.
- Gestion des demandes locatives courantes : Petits travaux, sinistres, litiges, réclamations… l’agence joue le rôle d’interface entre locataire et propriétaire.
- Suivi technique et administratif du bien : Cela inclut l’organisation des interventions (plomberie, électricité, etc.) et les vérifications légales (diagnostics, conformité).
Ces éléments forment le socle de la gestion quotidienne, indispensable à la bonne tenue d’une location.
Les options supplémentaires : frais d’agence à la charge du locataire ou du propriétaire ?
Certains services ne sont pas systématiquement inclus dans le forfait de gestion locative et peuvent faire l’objet de frais annexes. Ces prestations optionnelles sont précisées dans le mandat de gestion et varient selon les agences.
Parmi les prestations supplémentaires les plus fréquentes :
- Recherche de locataire : En cas de vacance, l’agence facture des frais de mise en location, ils dépendent notamment de la surface du bien et de sa localisation.
- Rédaction du bail de location : Ce service est parfois facturé séparément, selon la complexité du contrat ou la personnalisation demandée.
- Réalisation de l’état des lieux (entrée et sortie) : Un forfait peut être appliqué, souvent partagé avec le locataire selon les règles encadrées par la loi ALUR.
- Assurance loyers impayés (GLI) : Cette garantie facultative, proposée en option, couvre les impayés, les dégradations et les frais de contentieux.
- Suivi des sinistres lourds ou gestion de contentieux juridiques : Certains litiges nécessitent une facturation complémentaire.
- Ajouter l’émission d’un document récapitulatif pour l’aide à la déclaration des revenus foncier
Quels critères influencent le tarif des frais de gestion locative ?
Plusieurs facteurs influencent le montant des frais de gestion locative. Une même agence peut proposer des tarifs différents selon les caractéristiques du bien et les attentes du propriétaire.
Principaux éléments qui font varier les honoraires :
- Volume locatif géré : un propriétaire avec plusieurs lots peut négocier une réduction sur le taux de gestion.
- Durée du bail ou fréquence des changements de locataires : plus la gestion est stable et la rotation des locataires faible, moins vous aurez à supporter de frais liés à la mise en location.
- Services associés : un mandat avec assurance loyers impayés, suivi technique renforcé ou reporting personnalisé peut engendrer un surcoût.
- Complexité du dossier : biens en indivision, logements sociaux ou fiscalité particulière (Pinel, LMNP…) peuvent générer des frais spécifiques.
Que dit la loi sur les frais d’agence et les honoraires de gestion ?
Encadrement des frais d’agence immobilière par la loi ALUR
Les frais de gestion locative sont strictement encadrés par la législation française, notamment depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014. Cette loi impose une transparence totale sur les tarifs pratiqués par les agences immobilières.
Voici les obligations réglementaires en vigueur :
- Affichage obligatoire des tarifs en vitrine et sur le site internet de l’agence. Les honoraires doivent être exprimés TTC et précisés pour chaque type de prestation.
- Utilisation d’une fiche d’information standardisée : cette fiche doit détailler l’ensemble des prestations proposées et leurs prix unitaires.
- Mandat de gestion écrit obligatoire : ce contrat doit mentionner de manière claire le détail des prestations incluses et les frais associés.
- Interdiction des clauses abusives : tout frais non justifié ou non mentionné dans le contrat peut être contesté par le propriétaire.
Droits et devoirs du bailleur et de l’agence immobilière (versement loyer au propriétaire)
La relation entre un propriétaire bailleur et un gestionnaire locatif repose sur un contrat de gestion qui engage les deux parties. Ce contrat définit les droits et devoirs de chacun.
Pour le bailleur, cela implique :
- Fournir toutes les informations nécessaires sur le bien (diagnostics, règlement de copropriété, etc.).
- Respecter les engagements financiers du contrat (paiement des frais, provisions éventuelles).
- Déléguer expressément les pouvoirs indiqués dans le mandat, sans interférence sur la gestion courante.
Pour le gestionnaire locatif, les devoirs sont :
- Agir dans l’intérêt du propriétaire en toute transparence.
- Informer le mandant des événements affectant le bien ou la relation locative.
- Gérer le bien dans le respect des lois en vigueur (urbanisme, baux, fiscalité, etc.).
- Rendre compte régulièrement au bailleur (relevés de compte, bilans annuels, etc.).
En cas de manquement, le bailleur peut résilier le contrat à son échéance ou faire appel à un médiateur ou à la justice en cas de litige locatif.
La gestion locative est-elle rentable malgré les honoraires d’agence location ?
Analyse coût / bénéfice des frais d’agence immobilière
Faire appel à un professionnel pour la gestion locative représente un coût récurrent. Pourtant, cette dépense peut s’avérer rentable à long terme si l’on prend en compte l’ensemble des avantages associés.
Voici comment se justifie cette rentabilité :
- Temps économisé : Le propriétaire n’a plus à gérer les appels, les relances, les sinistres ou les soucis administratifs.
- Vacance locative réduite : Grâce à la réactivité et à l’efficacité de l’agence, le bien est loué plus rapidement, ce qui limite les périodes sans loyer.
- Sécurité juridique : Les baux sont conformes, les diagnostics à jour, et les obligations réglementaires respectées, ce qui évite des contentieux.
- Expertise du marché: L’agence ajuste le loyer au bon prix, détecte rapidement les signaux d’alerte, et propose des solutions adaptées aux imprévus.
- Optimisation fiscale : Les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel, ce qui diminue l’impôt à payer.
En réalité, le bon calcul consiste à ne pas voir ces frais comme une perte mais comme un investissement dans la performance locative de son bien.
Conclusion – Frais de gestion locative et frais d’agence : un investissement rentable
Les frais de gestion locative peuvent sembler contraignants au premier abord, mais ils couvrent un large éventail de services qui facilitent la vie du propriétaire bailleur tout en sécurisant son investissement locatif. Bien choisis, ces frais permettent de gagner du temps, d’éviter les erreurs, et d’optimiser la rentabilité locative sur le long terme.
Ils couvrent les tâches essentielles : encaissement des loyers, suivi locatif, gestion des travaux, etc.
La loi impose une transparence totale et un encadrement des honoraires via la loi Alur.
Déléguer la gestion permet souvent de limiter la vacance locative et de maximiser la tranquillité du bailleur.
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FAQ
1. Comment sont calculés les frais de gestion locative?
Ils sont généralement compris entre 5 % et 10 % et peuvent s’appliquer au loyer seul ou à l’ensemble des encaissements (loyers, charges, taxes), selon les pratiques de l’agence et ce qui est prévu dans le mandat.
2. Les frais de gestion locative sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, ils sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel.
3. Une agence peut-elle facturer d’autres frais que ceux inclus dans le mandat ?
Oui, mais uniquement pour des prestations optionnelles clairement précisées, comme l’état des lieux ou la garantie loyers impayés.
4. Peut-on résilier un contrat de gestion locative ?
Oui, à échéance annuelle du contrat ou pour motif légitime (manquement du gestionnaire, mauvaise gestion, etc.).
5. Est-il obligatoire de passer par une agence pour gérer son bien ?
Non, ce n’est pas une obligation. Mais faire appel à un professionnel apporte un gain de temps, une meilleure sécurité juridique et une tranquillité d’esprit.
6. Qui paie les frais d’agence ?
Pour la gestion locative, les frais sont à la charge du propriétaire. En cas de mise en location, certains frais (bail, état des lieux…) peuvent être partagés avec le locataire, selon les règles encadrées par la loi ALUR.
Auteur :
Sandrine Hammann - Responsable administration de biens
Experte en gestion locative, je vous accompagne en vous partageant des conseils et des informations pratiques pour maximiser la rentabilité de vos investissements immobiliers. Mon objectif est de vous fournir des réponses claires, afin de vous permettre d'optimiser la gestion de vos biens.
