Quels sont les frais de notaire dans le neuf ?

Les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont bien inférieurs à ceux de l’ancien, mais ils méritent d’être anticipés avec précision. Leur composition, leur mode de calcul et les possibilités de réduction sont souvent méconnus des acheteurs. Dans cet article, Optimhome vous explique comment fonctionnent ces frais, comment les estimer et surtout comment optimiser votre projet immobilier neuf.

Pourquoi les frais de notaire sont moins élevés dans l’immobilier neuf ?

L’un des grands avantages d’un achat dans l’immobilier neuf, par rapport à l’ancien, concerne les frais de notaire réduits. Alors que ceux-ci représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, ils ne s’élèvent qu’à environ 2 à 3 % dans le neuf. Cette différence significative peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économies, ce qui influence directement la capacité d’achat, la rentabilité locative ou encore le budget global d’un primo-accédant.

Ces frais réduits s’expliquent essentiellement par un régime fiscal favorable au logement neuf, encouragé par les pouvoirs publics. Concrètement, la taxe de publicité foncière (aussi appelée droits de mutation) est très faible dans le neuf, et certains coûts sont encadrés, voire plafonnés, par la réglementation. Ce traitement de faveur concerne les biens immobiliers neufs, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou achetés dans les cinq ans suivant leur achèvement sans avoir été occupés.

C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre les composantes et les conditions d’application de ces frais, avant toute signature d’un compromis.

Comprendre le pourcentage des frais de notaire dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire représentent en moyenne entre 2 % et 3 % du prix d’achat TTC. Ce pourcentage comprend plusieurs éléments :

• La taxe de publicité foncière : fixée à 0,715 % du prix HT, elle est bien plus basse que les 5,80 % pratiqués dans l’ancien. Elle comprend une taxe départementale (0,70 %), une taxe communale, une contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et des frais d’assiette.
• Les émoluments du notaire : calculés selon un barème réglementé national (dégressif selon le montant du bien), ils représentent en moyenne 0,80 à 1,20 % du prix de vente. Le notaire peut appliquer une remise jusqu’à 20 % sur ses émoluments, selon conditions.
• Les débours : ce sont les frais avancés par le notaire pour votre compte (documents administratifs, cadastre, hypothèques…). Ils sont forfaitaires, en moyenne entre 400 et 600 €.
• Les frais de formalités et de dossier : ils couvrent les coûts de rédaction, enregistrement, vérifications juridiques… et sont souvent estimés autour de 800 à 1 200 €.

Au total, ces frais sont donc bien plus accessibles que ceux de l’ancien, et leur poids budgétaire est significativement moindre, notamment pour les primo-accédants.

Le cas particulier des frais de notaire en VEFA

Lors d’un achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), les frais de notaire dans le neuf suivent les mêmes règles générales… mais avec quelques spécificités.

Dans ce type d’achat sur plan, l’acte authentique est signé avant la livraison du logement, et le notaire calcule les frais sur la base du prix prévisionnel TTC du contrat VEFA. Les versements se font généralement en plusieurs échéances selon l’avancement des travaux, mais les frais de notaire, eux, sont dus intégralement au moment de la signature.

Autre point important : si le logement est acheté dans un programme immobilier avec TVA à taux réduit (5,5 %), dans le cadre d’un achat social ou d’un logement en zone ANRU, les frais peuvent encore être diminués.

Il est donc essentiel, dans le cas d’une VEFA, de bien intégrer ces éléments dès le plan de financement immobilier, en commençant par une estimation personnalisée avec Optimhome.

Calcul des frais de notaire dans le neuf : méthode et exemples pratiques

Pour bien anticiper un achat immobilier neuf, il est indispensable de comprendre comment sont calculés les frais d’acquisition, communément appelés frais de notaire. Contrairement à certaines idées reçues, ces frais ne sont pas uniquement les honoraires du notaire, mais un ensemble de frais légaux perçus pour le compte de l’État, des collectivités locales et d’administrations.

Dans le cadre d’un achat en VEFA ou d’un bien jamais habité, les frais sont réduits par rapport à ceux de l’ancien, mais leur montant final dépend de plusieurs éléments : le prix du bien, la contribution de sécurité immobilière, les frais d’hypothèque éventuels, les débours ou encore les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé.

Pour vous aider à vous projeter, voici deux cas pratiques illustrant le calcul des frais dans le neuf pour deux budgets courants. Ces exemples montrent à la fois le taux réduit de la taxe de publicité foncière (0,715 %) et le poids relatif des autres frais liés à la signature de l’acte.

Exemple de frais de notaire pour un bien neuf à 200 000 €

Prenons l’exemple d’un logement neuf acquis en VEFA pour un prix de 200 000 € TTC. Voici une estimation typique des frais à prévoir :

Ce montant représente environ 2,07 % du prix d’achat, soit bien en deçà des frais observés dans l’ancien (souvent supérieurs à 14 000 € pour le même prix).

À noter : Dans certains cas, une remise sur les émoluments du notaire peut être accordée, notamment pour les transactions supérieures à 150 000 €, sous conditions prévues par la loi Macron. Cette remise ne concerne que la rémunération du notaire, et non les taxes collectées pour l’État.

Simulation des frais de notaire pour un achat neuf à 300 000 €

Dans un deuxième exemple, imaginons l’achat d’une maison neuve d’une valeur de 300 000 € TTC. Voici une estimation des frais d’acquisition dans ce cas :

Ici, les frais représentent environ 1,80 % du prix du bien, ce qui reste très avantageux. Cette différence de prix majeure avec l’ancien permet souvent de compenser partiellement des coûts de construction plus élevés dans le neuf (liés aux normes énergétiques, aux matériaux ou à la localisation).

Pour une estimation plus précise de vos frais, vous pouvez utiliser un simulateur reconnu (comme celui de l’ANIL ou d’Immonot), ou tout simplement demander conseil à un professionnel Optimhome. Un conseiller local pourra vous accompagner et vous fournir une estimation personnalisée en fonction de la nature du bien, de votre plan de financement et des conditions de vente. Vous cherchez à acquérir une maison, un appartement ou autre type de bien ? Consultez nos annonces immobilières dans toute la France ! 

Peut-on encore réduire les frais de notaire dans le neuf ?

Même si les frais de notaire sont déjà réduits dans l’immobilier neuf par rapport à l’ancien, il est parfois possible de les optimiser davantage. Plusieurs astuces légales permettent d’agir sur certains éléments de ces frais, notamment les émoluments du notaire, les frais d’assiette ou encore la base taxable servant au calcul des droits.

L’objectif n’est pas ici de contourner la loi, mais bien d’exploiter les marges prévues par le Code général des impôts et les textes réglementaires. Ces optimisations peuvent représenter une économie de plusieurs centaines d’euros, voire davantage dans les cas d’achat à prix élevé.

Pour bénéficier de ces opportunités, il est essentiel d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier, notamment un conseiller Optimhome, qui saura vérifier les conditions spécifiques à chaque dossier.

Déduire les éléments mobiliers ou les frais d’agence

Dans le cadre d’un achat immobilier, la base de calcul des frais de notaire ne porte que sur la valeur du bien immobilier, et non sur les éléments mobiliers inclus dans la vente. Cela signifie que certains équipements peuvent être déduits du prix du bien, diminuant ainsi le montant des droits d’enregistrement et des frais d’assiette.

Les éléments déductibles peuvent inclure :

• une cuisine équipée ou aménagée ;
• des meubles intégrés (placards, rangements sur mesure) ;
• certains équipements électroménagers.

À condition qu’ils soient clairement valorisés dans le compromis de vente, ces équipements peuvent réduire la valeur imposable. De même, si les frais d’agence immobilière sont payés séparément (et non inclus dans le prix de vente), ils ne sont pas soumis aux frais de notaire.

Cela nécessite une rédaction rigoureuse des documents lors de la signature chez le notaire. L’accompagnement d’un conseiller Optimhome est ici un atout pour éviter toute erreur ou rejet de la part du service de publicité foncière.

Remise sur les émoluments du notaire : que prévoit la loi ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron au 1er janvier 2016, les notaires sont autorisés à accorder une remise sur leurs émoluments, sous certaines conditions strictes. Cette remise ne s’applique qu’aux transactions supérieures à 150 000 € et peut atteindre jusqu’à 20 % du montant des émoluments.

Voici les conditions principales à respecter :

• le notaire doit afficher ses conditions générales d’utilisation et ses tarifs dans son étude ou sur son site ;
• la remise est possible uniquement sur les émoluments proportionnels et non sur les frais fixes ou les débours ;
• elle s’applique à tous les clients dans une situation équivalente, sans discrimination.

Bon à savoir : la remise n’est jamais automatique. Il est donc utile de solliciter l’étude notariale en amont, ou de passer par un conseiller Optimhome qui pourra vous orienter vers un professionnel transparent sur ce point.

Enfin, rappelons que la contribution de sécurité immobilière (anciennement "formalités hypothécaires") ou les frais d’hypothèque ne peuvent pas faire l’objet de remise, car ils sont versés intégralement à l’État ou aux services concernés.

Frais de notaire dans le neuf ou dans l’ancien : quelle différence pour votre projet immobilier ?

Pour les acheteurs, notamment les primo-accédants ou les investisseurs, la question se pose souvent : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Si chaque type de bien présente ses propres avantages, la différence entre les frais de notaire constitue l’un des critères financiers les plus importants à prendre en compte dans un plan de financement.

Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent en moyenne 7 à 8 % du prix du bien, tandis que dans le neuf, ils sont généralement compris entre 2 % et 3 %. Cette différence de prix majeure impacte directement le montant de l’apport personnel à prévoir, et donc la capacité d’emprunt ou de négociation avec les banques.

Pour aider les futurs acheteurs à faire le bon choix, voici deux comparatifs concrets sur une même base de prix, ainsi qu’une analyse de leur impact sur un achat à court ou long terme.

Exemple comparatif à 100 000 € entre un logement neuf et un bien ancien

Prenons l’exemple d’un prix d’achat identique de 100 000 €, pour un logement neuf d’un côté, et un bien ancien de l’autre. Voici le comparatif des frais de notaire à prévoir :

Ce tableau met en lumière une économie de plus de 5 000 € en faveur de l’achat neuf. Une somme qui peut faire la différence dans un plan de financement global, ou permettre de renforcer l’apport personnel sans dépasser les capacités d’endettement.

Cette différence peut également être décisive pour obtenir un taux de crédit immobilier plus favorable, ou éviter certains frais annexes comme l’assurance emprunteur à risque majoré.

Quel impact sur la rentabilité et les frais à long terme ?

Au-delà de la signature de l’acte de vente, cette différence sur les frais de notaire a un impact durable sur la rentabilité d’un bien immobilier, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.

Voici quelques exemples concrets :

• Un investissement locatif dans le neuf en loi Pinel permet de combiner réduction fiscale et frais d’acquisition réduits, ce qui maximise la rentabilité nette.
• Dans l’ancien, les frais étant plus élevés, l’amortissement sur plusieurs années est souvent nécessaire pour compenser ce surcoût initial.
• Dans le neuf, les normes énergétiques récentes réduisent les dépenses d’entretien et d’amélioration, ce qui peut également compenser un prix d’achat plus élevé.

Enfin, en cas de revente, les frais de notaire payés à l’achat dans le neuf auront été moindres, ce qui peut améliorer la plus-value nette réalisée.

Pour identifier les opportunités dans votre région, nous vous recommandons de consulter les annonces immobilières du réseau Optimhome ou de prendre contact avec un conseiller Optimhome local expert en immobilier neuf, qui vous aidera à simuler l’ensemble des frais associés à votre projet.

Comment bien anticiper les frais de notaire dans le neuf ?

L’anticipation des frais de notaire est un élément central de toute acquisition immobilière, y compris dans le neuf. Même si ces frais sont réduits, ils représentent tout de même plusieurs milliers d’euros, à prévoir dans votre apport personnel ou dans votre plan de financement global.

Il est donc essentiel d’avoir une estimation réaliste de leur montant, d’en comprendre la composition, et de les intégrer dès les premières étapes de votre projet. Cela permet non seulement d’éviter les mauvaises surprises, mais aussi de faciliter les échanges avec les établissements bancaires, notamment pour le calcul du taux d’endettement, du TAEG ou de l’assurance emprunteur.

Deux solutions s’offrent à vous pour bien anticiper ces frais : utiliser une simulation en ligne sur des sites spécialisés comme l’ANIL ou Immonot, ou solliciter l’expertise d’un conseiller immobilier Optimhome, qui pourra vous accompagner à chaque étape, de l’estimation à la signature.

Simuler ses frais de notaire avec un conseiller Optimhome

Les outils de simulation en ligne permettent de calculer les frais d’acquisition dans le neuf en quelques clics. Mais pour obtenir une estimation fiable et personnalisée, rien ne vaut l’appui d’un professionnel expérimenté.

Un conseiller immobilier Optimhome peut vous aider à :

• calculer précisément les frais d’assiette, les débours et les émoluments du notaire selon le prix de votre futur logement ;
• identifier d’éventuelles remises applicables (par exemple sur les émoluments) ;
• intégrer les frais notariaux dans un budget global cohérent (apport + crédit + frais annexes) ;
• anticiper les spécificités liées à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Cet accompagnement est particulièrement utile pour les primo-accédants ou les acheteurs d’un logement neuf dans le cadre d’une résidence principale.

Intégrer les frais dans son apport personnel et son plan de financement

Dans la plupart des cas, les frais de notaire ne peuvent pas être intégrés dans le crédit immobilier. Ils doivent donc être payés comptant lors de la signature de l’acte chez le notaire.

Cela signifie qu’ils doivent faire partie de votre apport personnel, au même titre que les éventuels frais de garantie (caution ou hypothèque), les frais de dossier bancaire, ou encore les dépenses liées au déménagement ou à l’aménagement.

Voici quelques conseils pour les anticiper correctement :

• réalisez une simulation complète du coût total du projet incluant le prix du bien, les frais de notaire, et les frais annexes ;
• discutez avec votre banque de la possibilité d’un financement partiel des frais, si votre situation financière le permet ;
• assurez-vous d’avoir une situation professionnelle stable, un profil emprunteur solide et un budget bien calibré pour optimiser vos chances d’obtention de prêt.

Besoin d’un accompagnement dans votre projet ? N’hésitez pas à contacter un conseiller Optimhome pour obtenir une estimation complète et personnalisée selon votre situation.

Conclusion : les points essentiels à retenir sur les frais de notaire dans le neuf

• Les frais de notaire dans le neuf représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Ils comprennent des taxes réduites, les émoluments du notaire réglementés, et des frais administratifs fixes.
• Il est possible de réduire ces frais en déduisant les équipements mobiliers ou en demandant une remise sur les émoluments sous conditions.
• Leur montant dépend directement du prix du bien, du type de vente (VEFA ou non), et de votre plan de financement.
• Pour une estimation fiable, contactez un conseiller Optimhome qui vous accompagnera de la première simulation jusqu’à la signature chez le notaire.

FAQ : questions fréquentes sur les frais de notaire en immobilier neuf

Qui paie les frais de notaire dans le neuf ?

C’est toujours l’acheteur qui paie les frais de notaire, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, sauf clause contraire exceptionnelle dans le contrat.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?

Ils varient en général entre 2 % et 3 % du prix d’achat TTC du logement neuf, soit environ 4 000 à 6 000 € pour un bien de 200 000 €.

Quel est le pourcentage des frais de notaire dans le neuf ?

Le pourcentage moyen est compris entre 2 % et 3 % du prix du bien, contre 7 % à 8 % dans l’immobilier ancien.

Comment calculer les frais de notaire dans le neuf ?

Les frais se calculent à partir du prix du bien et comprennent les taxes (0,715 %), les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière.

Quelle est la différence entre les frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien ?

La différence principale réside dans le taux des taxes : environ 0,7 % dans le neuf contre 5,8 % dans l’ancien, ce qui rend les frais nettement plus faibles pour les logements neufs.

Combien de temps faut-il pour régler les frais de notaire dans le neuf ?

Les frais doivent être réglés intégralement au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, généralement par virement quelques jours avant.

Peut-on négocier les frais de notaire dans le neuf ?

Une négociation est possible sur les émoluments du notaire uniquement, avec une remise maximale de 20 % sur les transactions de plus de 150 000 €, si le notaire la propose dans ses conditions générales.