Rachat de part de maison : comment ça marche ?

• La soulte correspond généralement à la moitié de la valeur nette du bien, ajustée selon les apports, remboursements de prêt et travaux réalisés par chacun.

• L’opération doit obligatoirement être formalisée par un acte notarié, avec paiement du droit de partage.

• Le droit de partage est fixé à2,5 %de l’actif net partagé en règle générale, mais réduit à1,10 %en cas de divorce, séparation de corps ou dissolution de PACS.

• Le financement passe le plus souvent par un prêt de rachat de soulte, avec des taux autour de 3,5 à 4 % en 2026.

• En cas de désaccord persistant entre indivisaires, une licitation judiciaire (vente aux enchères) peut être ordonnée par le tribunal.

Comprendre l’indivision et le principe du rachat de part

L’indivision naît dans plusieurs situations courantes : une succession non encore partagée entre héritiers, un divorce entre époux propriétaires ensemble, ou une séparation de concubins ou de partenaires de PACS ayant acheté à deux. Dans tous les cas, chaque indivisaire détient une quote-part de l’ensemble du bien — souvent 50/50 — sans pouvoir revendiquer une portion physique précise du logement.

Le rachat de part, également appelé rachat de soulte, permet à l’un des indivisaires de racheter la ou les parts des autres pour devenir seul propriétaire du bien. La soulte désigne la somme compensatoire versée en contrepartie de cette acquisition.

Les étapes de la procédure de rachat de part

1. L’évaluation du bien

La première étape consiste à faire estimer la valeur de marché du bien, idéalement par un professionnel de l’immobilier ou, en cas de désaccord persistant entre les parties, par un expert judiciaire. Cette estimation sert de base au calcul de la soulte.

2. Le calcul de la soulte

La soulte correspond en général à la moitié de la valeur nette du bien (valeur de marché moins le capital restant dû sur un éventuel crédit en cours), ajustée en fonction de plusieurs paramètres : apports initiaux de chacun, remboursements de prêt effectués depuis l’achat, travaux réalisés, ou indemnité d’occupation due par celui qui a continué à vivre dans le logement.

3. L’acte notarié obligatoire

Quel que soit le contexte — succession, divorce ou séparation de concubins ou de pacsés —, le rachat de soulte doit impérativement être formalisé par un acte notarié(convention de partage). C’est à cette occasion que le droit de partage est réglé.

Le montant du droit de partage en 2026

Le droit de partage est une taxe due à l’État lors de la répartition d’un bien indivis. En 2026 :

• Le taux de droit commun, applicable notamment aux partages successoraux, reste fixé à2,5 %de l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts).

• Un taux réduit à 1,10 %s’applique spécifiquement aux partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une dissolution de PACS, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 (service-public.gouv.fr).

Il est recommandé de vérifier le taux exact applicable à votre situation avec votre notaire, les règles pouvant évoluer selon les lois de finances successives.

Financer le rachat de part : le prêt de rachat de soulte

La solution la plus courante pour financer une soulte consiste à contracter un nouveau crédit immobilier, parfois couplé à un rachat du crédit existant si le bien n’est pas encore intégralement remboursé. En 2026, les taux d’intérêt pour ce type de prêt se situent généralement entre3,5 % et 4 %, sur des durées de 10 à 25 ans.

Le point d’attention principal du côté bancaire est ladésolidarisation: la banque doit accepter de libérer l’ex-conjoint ou l’ex-co-indivisaire de son obligation de remboursement, ce qui suppose que l’emprunteur restant présente une solvabilité suffisante seul, avec un taux d’endettement généralement plafonné à 35 %.

À ce coût de financement s’ajoutent des frais annexes à anticiper : frais de notaire et d’acte représentant environ 2 à 8 % du montant de la soulte, ainsi que des frais de garantie ou d’hypothèque de l’ordre de 1 à 1,5 %.

Que faire en cas de désaccord entre indivisaires ?

Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur le rachat de part ou sur la vente du bien, plusieurs mécanismes existent :

• La vente à la majorité des deux tiers(article 815-5-1 du Code civil) permet de saisir le tribunal judiciaire pour autoriser une vente malgré l’opposition d’un indivisaire minoritaire. En cas d’autorisation, la vente se fait alors par licitation judiciaire, c’est-à-dire aux enchères publiques devant le tribunal — une procédure généralement moins avantageuse financièrement qu’une vente amiable.

• Une réforme de 2026 (loi du 7 avril 2026) a par ailleurs renforcé les pouvoirs du juge en matière de sortie d’indivision, notamment successorale, et étendu certains dispositifs de partage judiciaire aux indivisions entre époux, pacsés et concubins.

Dans tous les cas, il est vivement conseillé de rechercher une solution amiable avant d’envisager une procédure judiciaire, souvent plus longue et plus coûteuse pour l’ensemble des parties.

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FAQ

Le rachat de part de maison nécessite-t-il obligatoirement un notaire ?

Réponse :Oui, quel que soit le contexte (succession, divorce, séparation de concubins ou de pacsés), le rachat de soulte doit être formalisé par un acte notarié pour être valable juridiquement.

Comment est calculée la soulte à verser ?