Vous vivez en couple, pacsés ou en simple concubinage, et vous préparez un achat immobilier commun ? Contrairement aux couples mariés, vous n'êtes protégés par aucun régime matrimonial par défaut, ce qui change profondément la manière de sécuriser votre acquisition. Trois options s'offrent à vous pour organiser la propriété du bien : l'indivision classique, la SCI entre concubins, ou la clause de tontion insérée dans l'acte. Cet article détaille le fonctionnement de chacune, leurs conséquences en cas de séparation ou de décès, et comment choisir la solution adaptée à votre situation lorsque vous achetez à deux non mariés.
En résumé
Sans mariage, aucun régime légal ne protège automatiquement le couple : concubins et pacsés doivent organiser eux-mêmes la propriété du bien acheté ensemble.
L'indivision est le régime qui s'applique par défaut : chacun est propriétaire à hauteur de son financement, la quote-part devant être précisée dans l'acte notarié.
La SCI offre davantage de souplesse statutaire pour anticiper une séparation ou un décès, mais implique une gestion plus formelle (assemblées, comptabilité).
La clause de tontine attribue automatiquement la totalité du bien au survivant, hors succession, sous réserve de seuils fiscaux à connaître.
Le choix dépend de la durée du couple, du montant apporté par chacun et de la présence d'enfants issus d'unions précédentes.
Une convention d'indivision rédigée dès l'achat permet d'éviter la plupart des blocages en cas de désaccord ultérieur.
Concubinage, Pacs ou mariage : pourquoi le statut du couple change tout
Lorsqu'un couple marié achète un bien, le régime matrimonial (communauté ou séparation de biens) organise automatiquement les droits de chacun et la protection du conjoint survivant. Rien de tel n'existe pour les concubins, et le Pacs n'apporte qu'une protection partielle : sauf option pour l'indivision au moment de sa conclusion, les partenaires pacsés relèvent en principe de la séparation de biens, mais sans les droits successoraux automatiques d'un époux.
Concrètement, si vous achetez à deux non mariés sans anticiper la question juridique, c'est le droit commun de l'indivision qui s'appliquera par défaut, avec ses avantages de simplicité mais aussi ses limites en matière de protection du partenaire survivant. C'est pourquoi la question du mode de détention (indivision, SCI ou tontine) doit être posée avant la signature de l'acte, et non après une séparation ou un décès.
L'indivision, le régime qui s'applique par défaut quand on achète à deux non mariés
Chacun propriétaire à hauteur de son financement
En l'absence de montage particulier, un achat immobilier à deux non mariés se traduit juridiquement par une indivision : chaque acheteur détient une quote-part du bien, en principe proportionnelle à sa contribution financière (apport personnel, part de l'emprunt remboursée). Cette quote-part doit impérativement être précisée dans l'acte notarié, sous forme de fraction (par exemple 60 %/40 % ou 70 %/30 %), faute de quoi elle sera présumée égale entre les deux acquéreurs, même si les apports réels diffèrent.
À titre d'exemple, si l'un des partenaires apporte 90 000 euros sur un achat de 300 000 euros et l'autre 30 000 euros, avec un emprunt commun de 180 000 euros remboursé pour moitié par chacun, la quote-part de chacun doit refléter cette réalité financière dans l'acte, sous peine de créer un déséquilibre en cas de revente ou de séparation.
Pourquoi rédiger une convention d'indivision est indispensable
L'indivision légale, celle qui s'applique sans convention particulière, est régie par des règles de gestion assez rigides : les décisions importantes nécessitent en principe l'accord des deux indivisaires, et chacun peut, en théorie, demander le partage du bien à tout moment. Pour des concubins ou des partenaires pacsés qui achètent à deux non mariés, cette précarité peut poser un vrai problème si la relation se dégrade.
Rédiger une convention d'indivision, éventuellement pour une durée déterminée (jusqu'à 5 ans renouvelables), permet d'organiser à l'avance la répartition des charges, les modalités de gestion courante, et surtout d'encadrer les conditions de sortie de l'un des indivisaires (rachat de parts, priorité de rachat, procédure en cas de désaccord). C'est une précaution particulièrement utile si vous envisagez d'acheter en indivision entre amis ou en famille, les mécanismes étant similaires à ceux d'un couple non marié.
La SCI entre concubins : une structure plus souple pour anticiper l'avenir
Des statuts sur mesure plutôt que des règles légales rigides
La société civile immobilière (SCI) constitue une alternative intéressante pour les couples non mariés qui souhaitent davantage de souplesse que l'indivision légale. Au lieu de détenir directement le bien, les deux partenaires détiennent des parts sociales de la SCI, elle-même propriétaire de l'immeuble. Les statuts, rédigés sur mesure, permettent d'organiser librement la gouvernance (gérance, prise de décision, majorité requise pour vendre) et d'éviter la règle de l'unanimité qui prévaut souvent en indivision.
Cette souplesse statutaire permet notamment d'anticiper une séparation en prévoyant, par exemple, une clause de préemption au profit de l'associé restant, ou des modalités précises de valorisation des parts en cas de rachat. Elle facilite également l'entrée ou la sortie d'un partenaire sans devoir passer par un acte de vente immobilière classique, ce qui peut réduire certains frais.
Anticiper un décès et protéger les enfants d'une union précédente
La SCI présente aussi un intérêt fort lorsque l'un des partenaires a des enfants issus d'une précédente union. Les statuts peuvent prévoir un démembrement croisé des parts (usufruit/nue-propriété), permettant au partenaire survivant de continuer à occuper le logement tout en préservant les droits des héritiers sur la nue-propriété. C'est une option plus fine que la tontine pure, car elle permet de graduer la protection du survivant sans écarter totalement les enfants de la succession.
En contrepartie, la SCI implique un formalisme de gestion (tenue d'assemblées, comptabilité a minima, dépôt des comptes selon le régime fiscal choisi) qui doit être anticipé dès la création, idéalement avec l'aide d'un notaire ou d'un conseiller spécialisé.
La clause de tontine : protéger automatiquement le survivant
Le fonctionnement de la clause de tontine
La clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier, est une clause insérée directement dans l'acte d'achat. Elle prévoit que le survivant des deux acquéreurs deviendra rétroactivement seul propriétaire de la totalité du bien au décès de l'autre, comme s'il en avait toujours été l'unique propriétaire. Juridiquement, le bien ne rentre donc jamais dans la succession du partenaire décédé : les héritiers de ce dernier (y compris des enfants d'une précédente union) ne peuvent en principe réclamer aucun droit sur le logement.
Cette caractéristique fait de la tontine un outil de protection puissant pour le partenaire survivant, en particulier pour des couples non mariés sans enfants communs souhaitant se protéger mutuellement sans passer par le mariage. Elle présente cependant un inconvénient majeur : la clause s'applique en principe de manière automatique et rigide, ce qui la rend peu adaptée en cas de séparation du couple avant le décès, sauf accord amiable des deux parties pour la lever.
Les seuils fiscaux à connaître avant d'opter pour la tontine
Sur le plan fiscal, l'attribution du bien au survivant via la tontine est en principe soumise aux droits de mutation à titre gratuit, calculés selon le lien de parenté entre les deux acquéreurs — ce qui, pour des concubins non pacsés, peut représenter une imposition significative si aucun abattement ne s'applique. Un régime de faveur existe toutefefois pour la résidence principale du couple lorsque sa valeur reste inférieure à un certain seuil (autour de 76 000 euros en règle générale, ce seuil pouvant évoluer), permettant dans ce cas une exonération partielle des droits.
Au-delà de ce seuil, la fiscalité peut se rapprocher de celle d'une succession classique entre non-parents, nettement plus lourde. Il est donc essentiel, avant d'opter pour une clause de tontine, de simuler précisément le coût fiscal selon la valeur du bien et le statut du couple (pacsé ou simple concubin), les pacsés bénéficiant d'une exonération de droits de succession qui peut aussi s'appliquer à la tontine dans certaines conditions. Ces mécanismes rejoignent, sur le fond, les questions dela fiscalité d'un bien détenu en indivision, qu'il est utile de comparer avant de trancher.
Indivision, SCI ou tontine : comment choisir selon votre situation
Le choix entre ces trois options dépend rarement d'un seul critère. Voici les éléments qui doivent orienter votre décision lorsque vous achetez à deux non mariés :
La durée et la stabilité du couple: pour un couple récent ou dont l'avenir commun reste incertain, l'indivision avec convention reste souvent la solution la plus simple et la plus réversible.
Le montant de l'apport de chacun: si les apports sont très inégaux, l'indivision à quote-part précise ou la SCI (avec répartition des parts sociales) permettent de refléter fidèlement cette réalité, contrairement à la tontine qui attribue tout au survivant sans tenir compte des apports initiaux.
La présence d'enfants issus d'unions précédentes: la tontine, en excluant totalement les héritiers du défunt, peut être perçue comme injuste envers des enfants d'une première union ; la SCI avec démembrement croisé offre un compromis plus équilibré.
Le projet patrimonial à long terme: les couples qui envisagent d'autres investissements communs (locatif, transmission progressive) trouvent souvent dans la SCI un cadre plus adapté qu'une simple indivision.
Le budget disponible pour le montage juridique: la SCI engendre des frais de constitution et de gestion annuelle, alors que l'indivision et la tontine se limitent aux frais notariés de l'acte d'achat.
Dans tous les cas, il est vivement recommandé de solliciter un notaire avant la signature pour valider le montage retenu, et de vous appuyer sur les services aux acquéreurs Optimhome pour être orienté vers les bons interlocuteurs dès la recherche du bien.
Séparation ou décès : ce qui change concrètement selon l'option choisie
En cas de séparation, les conséquences diffèrent nettement selon le montage retenu. En indivision, chaque partenaire peut demander le partage du bien : soit l'un rachète la part de l'autre, soit le bien est vendu et le prix réparti selon les quotes-parts. Sans convention d'indivision, ce processus peut s'avérer long et conflictuel, notamment lorsque un désaccord entre indivisaires lors d'une vente survient sur le prix, le calendrier ou le choix de l'acquéreur. En SCI, la sortie se fait par cession de parts sociales, souvent encadrée par une clause de préemption prévue dans les statuts, ce qui limite les blocages. La tontine, en revanche, n'est pas conçue pour la séparation : elle ne peut être levée qu'avec l'accord des deux partenaires, ce qui peut créer une situation de blocage si l'un des deux refuse.
En cas de décès, les différences sont encore plus marquées. En indivision simple, la part du partenaire décédé entre dans sa succession et revient à ses héritiers légaux (enfants, parents, etc.), le survivant devenant alors indivisaire avec ces héritiers — une situation potentiellement délicate si les relations sont tendues. En SCI, les parts sociales du défunt suivent également les règles de la succession, sauf clause contraire (démembrement croisé, agrément des associés). En tontine, à l'inverse, le survivant devient automatiquement seul propriétaire, sans que les héritiers du défunt puissent revendiquer une part du bien, sous réserve du respect des seuils fiscaux évoqués plus haut.
Avant d'envisager une revente, quelle que soit l'option choisie, il est conseillé de réaliser une estimation immobilière en ligne afin d'avoir une base de discussion objective entre les parties, notamment lorsque l'un des partenaires souhaite racheter la part de l'autre.
Faites appel à un conseiller immobilier Optimhome pour sécuriser votre achat à deux
Structurer un achat immobilier entre concubins ou partenaires pacsés ne se limite pas au choix entre indivision, SCI ou tontine : cela implique aussi de bien négocier le prix, de comparer les offres de financement et de sécuriser chaque étape de la transaction. Un conseiller immobilier Optimhome local peut vous accompagner dès la recherche du bien, en coordination avec le notaire chargé de rédiger l'acte et la convention adaptée à votre situation.
Que vous soyez en phase de recherche ou déjà en négociation, consulter les annonces immobilières des conseillers Optimhome permet également de comparer les biens disponibles dans votre secteur avant de vous engager, et d'affiner votre budget en fonction de la répartition envisagée entre les deux acquéreurs.
Conclusion
Acheter à deux non mariés implique de compenser par l'organisation contractuelle l'absence de régime matrimonial protecteur. Pour synthétiser :
L'indivision est le régime par défaut : simple à mettre en place, mais mieux sécurisée avec une convention d'indivision.
La SCI apporte de la souplesse statutaire, utile pour anticiper une séparation, un décès, ou la présence d'enfants d'une union précédente.
La tontine protège fortement le survivant en excluant le bien de la succession, mais reste rigide en cas de séparation et soumise à des seuils fiscaux précis.
Le choix dépend de la durée du couple, des apports respectifs et de la situation familiale de chacun.
Dans tous les cas, l'accompagnement d'un notaire et d'un professionnel de l'immobilier reste la meilleure garantie pour éviter les mauvaises surprises.
N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour choisir et mettre en œuvre la solution la plus adaptée à votre couple.
FAQ
Peut-on changer de mode de détention après l'achat, par exemple passer d'une indivision à une SCI ?
Oui, il est possible d'apporter un bien détenu en indivision à une SCI créée après coup, mais cette opération implique des frais (droits d'enregistrement, frais de notaire) et doit être mûrement réfléchie. Il est généralement plus simple et moins coûteux d'anticiper le bon montage dès l'achat initial.
La clause de tontine est-elle valable pour tous les montants d'achat ?
La clause de tontine est valable quel que soit le montant, mais son intérêt fiscal dépend fortement de la valeur du bien et du seuil d'exonération applicable à la résidence principale. Au-delà de ce seuil, le coût fiscal pour le survivant peut devenir significatif, notamment pour des concubins non pacsés.
Le Pacs suffit-il à protéger mon partenaire en cas de décès ?
Le Pacs offre une exonération de droits de succession comparable à celle du mariage, mais uniquement si un testament désigne le partenaire survivant comme héritier, car le Pacs ne confère pas automatiquement de droits successoraux. Sans testament, le partenaire pacsé survivant n'hérite pas légalement du bien.
Que se passe-t-il si l'un des deux acquéreurs non mariés ne peut plus payer sa part de crédit ?
En indivision comme en SCI, l'obligation de remboursement envers la banque dépend des conditions du prêt (solidarité ou non entre coemprunteurs), indépendamment de la répartition des quotes-parts de propriété. Il est essentiel de vérifier ce point avec l'établissement prêteur avant la signature.
La convention d'indivision doit-elle obligatoirement être rédigée par un notaire ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais elle est fortement recommandée dès qu'elle porte sur un bien immobilier, car elle doit alors être publiée pour être opposable aux tiers. Le recours à un notaire garantit également la solidité juridique des clauses prévues.
Est-il possible de combiner une convention d'indivision et une clause de tontine ?
Non, ces deux mécanismes sont juridiquement incompatibles sur un même bien : la tontine repose sur une fiction d'unique propriété rétroactive, alors que l'indivision suppose une propriété partagée et divisible. Il faut choisir l'un ou l'autre en fonction de vos priorités.
Quel est l'impact du choix indivision/SCI/tontine sur une revente du bien du vivant des deux partenaires ?
En indivision comme en SCI, la revente du vivant des deux partenaires nécessite en principe leur accord conjoint, avec répartition du prix selon les quotes-parts ou les parts sociales détenues. La tontine, tant qu'aucun des deux n'est décédé, n'empêche pas une revente amiable, mais elle ne modifie pas la répartition prévue entre les deux propriétaires tant que la clause n'a pas produit ses effets.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
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