Vous vous demandez comment l'amortissement LMNP influence la fiscalité de votre investissement locatif aujourd'hui et à la revente ?
Vous voulez savoir s'il reste judicieux d'amortir un bien en LMNP après les réformes récentes et à l'orée du PLF 2026 ?
Ce guideexplique clairement le calcul de l'amortissement LMNP, ses principes et la méthode pas à pas pour établir une base amortissable fiable.
Nous détaillonsla distinction entre amortissement en LMNP pour le bâti et pour le mobilier, puis nous présentons des cas pratiques chiffrés et une simulation fiscale.
Enfin, nous abordons la réintégration des amortissements (PLF 2025) et les points de vigilance à l'approche du PLF 2026.
Contactez votre conseiller immobilier local pour un diagnostic personnalisé et pour être mis en relation avec un expert‑comptable qui finalisera vos simulations.
Comprendre l'amortissement en LMNP : définitions et principes
L'amortissement en LMNP est une écriture comptable qui répartit le coût d'acquisition d'un bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années. Cette charge non décaissée diminue le résultat imposable au régime réel LMNP.
Son objectif est d'aligner progressivement la valeur comptable du bien sur son usage et son usure, tout en optimisant la fiscalité courante. Le terrain n'est pas amortissable : il faut isoler sa part lors de l'achat.
On distingue l'amortissement immobilier (bâti) et l'amortissement mobilier (meubles, électroménager). Les durées usuelles sont du même ordre : bâti 25–40 ans ; mobilier 5–10 ans. L'amortissement est le plus souvent linéaire.
La base amortissable résulte de la valeur d'acquisition majorée des frais d'acquisition et des travaux affectés, diminuée de la part terrain non amortissable. La ventilation par composant (bâti / terrain / mobilier / travaux / frais d'acquisition) est essentielle.
Au régime réel, la tenue d'une comptabilité adaptée est requise : liasse fiscale n°2031, livre des immobilisations et tableau des amortissements. L'intervention d'un expert‑comptable ou d'un comptable LMNP est recommandée pour éviter des erreurs pratiques.
Attention à la règle de l'article 39C : l'amortissement ne doit pas créer de déficit artificiel. L'administration (BOFiP) contrôle la cohérence des durées et la réalité des justificatifs.
Qu'est‑ce que l'amortissement LMNP : immobilier vs mobilier ?
Le bâti se caractérise par une usure lente. On retient habituellement des durées d'amortissement comprises entre 25 et 40 ans. Le choix de la durée dépend de l'état du bien et de sa nature (structure, matériaux).
Le mobilier et l'électroménager se déprécient plus vite. Les durées usuelles vont de 5 à 10 ans. Les petits équipements de faible montant peuvent être traités en charges plutôt qu'en immobilisations.
Les travaux sont traités selon leur nature : les gros travaux (rénovation, restructuration) sont souvent amortissables ; l'entretien courant est déductible en charges. Les frais de notaire et de transaction peuvent être intégrés au prix d'acquisition, au prorata des éléments amortissables.
Exemple de ventilation : pour un achat à 250 000 €, une répartition courante est 85 % bâti / 15 % terrain ; mobilier amortissable 5 000 €. Cette ventilation oriente la base amortissable et le montant annuel d'amortissement.
Amortissement LMNP : notions de base (valeur d'acquisition, base amortissable, limites)
Calcul de la base : base amortissable = prix d’achat + frais d'acquisition (notaire, agence) + travaux affectés – part terrain non amortissable. La valeur d'acquisition inclut tous les coûts liés directement à l'achat.
Pourquoi isoler le terrain : le terrain ne se déprécie pas et n'est donc pas amortissable. L'estimation de la part terrain repose sur l'acte notarié, l'évaluation locale ou des répartitions usuellement admises (ex. 15 %).
Limites et vigilance : l'administration fiscale exige des durées raisonnables et des justificatifs (factures d'achat, devis, factures de travaux). Une pratique excessive peut conduire à un redressement fiscal et à la réintégration des amortissements contestés. Référez‑vous au BOFiP et à Legifrance pour la doctrine officielle.
Méthode pas à pas pour calculer l'amortissement en LMNP
Voici une méthode pratique, en cinq étapes, pour établir un calcul amortissement LMNP fiable au régime réel.
- Ventiler le prix : séparer la part bâti et la part terrain (ex. 85 % / 15 % selon le marché local).
- Établir la base amortissable : prix bâti + frais d'acte et d'agence + travaux affectés au bâti.
- Choisir les durées : définir une durée d'amortissement par composant (bâti, mobilier, gros travaux).
- Calculer l'amortissement linéaire annuel : amortissement annuel = base amortissable ÷ durée (prorata temporis la première année si nécessaire).
- Enregistrer et conserver : inscrire chaque écriture dans la comptabilité et tenir à jour un tableau des amortissements. Conserver tous les justificatifs.
Formule simple : amortissement annuel = base amortissable ÷ durée (années). Pour la première année, appliquez le prorata temporis selon la date de mise en location.
Outils : un tableau Excel/CSV listant composants, bases, durées et amortissements annuels facilite le suivi et la transmission à l'expert‑comptable lors de la liasse 2031.
Calcul amortissement linéaire : exemple chiffré (bien + mobilier)
Hypothèse : achat 300 000 € ; part terrain 15 % = 45 000 € ; bâti = 255 000 €. Frais (notaire + agence) = 15 000 €. Travaux = 10 000 €. Mobilier = 6 000 €.
Base amortissable bâti = 255 000 + 15 000 + 10 000 = 280 000 €. Sur 30 ans, amortissement bâti = 280 000 ÷ 30 = 9 333 €/an.
Amortissement mobilier = 6 000 ÷ 7 ans = 857 €/an. Total amortissement annuel ≈ 10 190 €/an.
Impact fiscal : si loyers annuels = 18 000 € et charges hors amortissements = 6 000 €, résultat avant amortissements = 12 000 €. Après amortissements de 10 190 €, résultat imposable ≈ 1 810 €. L'amortissement réduit fortement l'imposition courante et peut améliorer le cash‑flow.
Prudence : vérifiez que l'amortissement ne crée pas un déficit artificiel au sens de l'article 39C.
Limites et formules : amortissement maximal déductible (règle article 39C)
Article 39C du CGI (doctrine BOFiP) : les amortissements ne doivent pas générer un déficit artificiel. En pratique, le montant maximal déductible se calcule souvent comme : loyers encaissés – charges réelles hors amortissements.
Si vos amortissements excèdent cette limite, le déficit issu des amortissements n'est pas imputable sur le revenu global. Il peut toutefois être reporté en BIC et imputé sur les bénéfices futurs de la même activité.
Conseil pratique : suivez annuellement vos loyers et charges pour calculer l'amortissement maximal déductible et éviter des positions contestables. En cas de doute, demandez une validation à votre expert‑comptable.
Régimes fiscaux : régime réel LMNP vs micro‑BIC et conséquences
Le LMNP offre deux régimes fiscaux : le micro‑BIC et le régime réel. Le choix conditionne la possibilité d'amortir et les obligations déclaratives.
Micro‑BIC : simplicité administrative avec un abattement forfaitaire (abattement micro‑BIC 50 % ou 30 % selon la nature des recettes). Pas de tenue de tableau d'amortissements ni de comptabilité détaillée. Les plafonds applicables restent 77 700 € (pour la plupart des meublés non classés) et d'autres plafonds spécifiques peuvent s'appliquer selon la loi Le Meur et le PLF 2025.
Régime réel : tenue complète de la comptabilité (liasse 2031), déduction des charges réelles et possibilité de pratiquer l'amortissement linéaire. Ce régime permet souvent d'optimiser la fiscalité si vos charges sont élevées.
Choix entre micro et réel : le régime réel est généralement préférable si vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurance PNO) dépassent l'abattement micro. Une simulation fiscale s'impose avant d'opter.
Micro‑BIC et amortissement : que change l’abattement forfaitaire ?
Le micro‑BIC applique un abattement forfaitaire réputé tenir compte des amortissements pratiqués (article 50‑0 du CGI). Le bailleur au micro ne comptabilise pas d'amortissements réels.
Avantage : simplicité et peu d'obligations comptables. Inconvénient : impossibilité d'utiliser les amortissements réels pour neutraliser l'imposition si vos charges sont importantes.
Depuis la loi Le Meur et le PLF 2025, certains abattements et plafonds ont été ajustés, ce qui peut réduire l'intérêt du micro pour les locations saisonnières et les meublés touristiques.
Quand le régime réel est‑il intéressant pour amortir en LMNP ?
Optez pour le régime réel si vos charges réelles dépassent l'abattement micro, si vous prévoyez d'importants travaux ou si vous souhaitez lisser l'imposition via l'amortissement pour renforcer le cash‑flow.
Critères : intérêts d'emprunt importants, frais de notaire élevés, frais d'agence, travaux déductibles, charges de copropriété fréquentes, assurance PNO et frais de gestion. L'horizon de détention et la stratégie patrimoniale (transmission, plus‑value) comptent aussi.
Recommandation : réalisez une simulation fiscale avec un expert‑comptable et discutez-en avec votre conseiller immobilier local Optimhome avant de choisir.
Réintégration des amortissements et impact sur la plus‑value (PLF 2025‑2026)
Depuis l'entrée en vigueur du PLF 2025, les amortissements pratiqués en LMNP peuvent être réintégrés dans l'assiette de la plus‑value lors de la cession, pour certaines ventes. Voir le texte officiel sur Legifrance : PLF 2025.
Mécanisme : la plus‑value brute peut se calculer comme Prix de vente – (Prix d'achat – amortissements réintégrés). La part réintégrée est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %.
Abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération IR après 22 ans et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Ces abattements atténuent l'impact pour les détentions longues.
Conséquence : la réintégration augmente potentiellement la plus‑value imposable. Il est donc primordial d'anticiper l'effet à la revente lors de toute simulation fiscale.
Anticipation : selon votre stratégie (cash‑flow immédiat vs plus‑value), l'achat à crédit ou l'investissement en résidences de services peuvent présenter des avantages. Consultez le BOFiP pour les modalités précises et les exceptions.
Comment calcule‑t‑on la plus‑value avec amortissements réintégrés ?
Étapes : 1) déterminer le prix de vente ; 2) reconstituer le prix d'acquisition comptable = prix d'achat + frais – amortissements réintégrés ; 3) plus‑value brute = prix de vente – prix d'acquisition reconstitué ; 4) appliquer les abattements pour durée de détention ; 5) calculer l'impôt (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sur la part imposable.
Point important : la réintégration augmente la base imposable, mais la durée de détention limite souvent l'impact réel de l'opération, notamment au‑delà de 22–30 ans.
Exemples chiffrés : revente avant / après réformes — simulation d’impact fiscal
Scénario A (vente avant réforme) : achat 300 000 €, revente 500 000 €, amortissements cumulés 60 000 €. Sans réintégration, plus‑value imposable = 200 000 €.
Scénario B (vente après réforme) : mêmes chiffres, amortissements réintégrés → prix d'acquisition reconstitué = 300 000 – 60 000 = 240 000 €, plus‑value = 500 000 – 240 000 = 260 000 €. La part réintégrée (60 000 €) génère une taxation potentielle ≈ 60 000 × 36,2 % = 21 720 €.
Interprétation : l'impact est notable si le bien est fortement amorti et vendu à court/moyen terme. Sur le long terme, les abattements de durée réduisent sensiblement le surcoût.
Exceptions et cas particuliers : résidences de services (étudiantes, seniors)
Les résidences de services (étudiantes, seniors) peuvent bénéficier, sous conditions, d'un traitement particulier. Dans certains cas, les amortissements ne sont pas réintégrés à la revente.
Conditions : contrats d'exploitation, nature et réalité des prestations, respect des conditions fixées par la doctrine fiscale. Vérifiez les modalités précises dans le BOFiP et avec votre fiscaliste.
Conseil : pour un objectif patrimonial long terme et une optimisation de la revente, la résidence de services peut être une option intéressante, mais elle exige une analyse contractuelle et financière approfondie.
Amortissement selon le type d'actif et cas spécifiques
Le traitement de l'amortissement varie selon l'actif : neuf vs ancien, viager, locaux commerciaux, lots mixtes, prestige, nue‑propriété ou SCPI. Chaque situation impose des règles particulières.
Neuf : la TVA peut être récupérable sous conditions (article 261 CGI). Le coût d'acquisition inclut la TVA récupérable, et la ventilation des composants diffère souvent de l'ancien.
Viager : l'amortissement est atypique. La valorisation de la nue‑propriété et de l'usufruit demande un audit notarial et fiscal pour déterminer la base et la logique d'amortissement.
Locaux commerciaux : soumis à des règles fiscales et comptables spécifiques (BIC, TVA possible). La ventilation par composant est indispensable pour les lots mixtes afin d'éviter les erreurs de répartition.
SCI : la SCI à l'IS permet d'amortir, mais entraîne une fiscalité différente (imposition à l'IS et conséquences à la sortie). La SCI à l'IR présente d'autres contraintes et n'est pas toujours compatible avec le statut LMNP.
Amortissement LMNP pour résidences services et pour la location courte durée / para‑hôtellerie
Para‑hôtellerie : fournir au moins trois prestations (ex. accueil, ménage, fourniture du linge, petit‑déjeuner) peut qualifier l'activité de para‑hôtelière, entraînant un risque d'assujettissement à la TVA et un traitement comptable spécifique.
DOCTRINE BOFiP 2025 précise que pour des séjours ≤ 5 nuits, la remise d'un logement propre avec linge peut être assimilée à deux prestations, augmentant le risque d'assujettissement TVA. Le seuil de franchise de TVA couramment retenu est 25 000 €.
Conseil : structurez votre offre (prestations incluses ou non) pour maîtriser le risque TVA ou intégrez la TVA dans votre modèle financier si vous proposez plusieurs prestations.
Autres cas : viager, locaux commerciaux, lots mixtes
Viager : la quote‑part de la valeur soumise à imposition et la répartition nue‑propriété/usufruit exigent une évaluation précise.
Lots mixtes : ventilez strictement entre parties amortissables, non amortissables et commerciales. Une erreur de répartition peut entraîner un redressement.
Locaux commerciaux : vérifiez la présence d'une TVA à l'acquisition et les règles de déductibilité propres au secteur. Faites appel à un expert pour ces cas complexes.
Comptabilité, justificatifs et risques de contrôle fiscal
Au régime réel, la tenue d'une comptabilité complète est obligatoire : liasse fiscale n°2031, livre des immobilisations, tableau des amortissements et pièces justificatives doivent être disponibles.
Documents à conserver : factures d'achat et d'agence, frais de notaire, devis et factures de travaux, factures mobilier, relevés bancaires, quittances de loyers, contrats de gestion, preuves de paiement des intérêts. Ces justificatifs amortissement sont indispensables en cas de contrôle.
Conservation : gardez les documents au moins 10 ans et privilégiez un archivage numérique sécurisé. L'absence de justificatifs augmente le risque de redressement fiscal.
En cas d'amortissements contestés, une documentation complète et la validation par un expert‑comptable sont les meilleurs moyens de défense.
Documents à conserver pour justifier vos amortissements
- Factures d'achat et factures d'agence
- Frais de notaire et justificatifs d'acquisition
- Devis et factures de travaux avec détail technique
- Factures mobilier et preuves d'achat
- Relevés bancaires liant paiements et opérations
- Quittances de loyers et contrats de gestion
- Tableau des amortissements détaillé et mis à jour
Astuce : centralisez ces pièces dans un dossier fiscal annuel électronique à transmettre à l'expert‑comptable.
Risques fiscaux et bonnes pratiques pour éviter un redressement
Erreurs fréquentes : durées d'amortissement trop courtes, absence de ventilation, amortissements exagérés, perte de justificatifs. Ces erreurs entraînent souvent des redressements et intérêts de retard.
Bonnes pratiques : appliquer des durées raisonnables, documenter chaque ventilation, faire valider les choix par un expert‑comptable, et éviter de chercher à créer un déficit BIC artificiel.
OGA : la suppression ou la réduction de la réduction liée à l'adhésion à un OGA change la donne ; évaluez l'intérêt d'une adhésion avec votre comptable.
Prévention : audits réguliers, sauvegardes et simulations fiscales diminuent le risque de litige.
Optimiser l'amortissement LMNP selon votre stratégie patrimoniale
Un conseiller immobilier local (Optimhome) aide à évaluer la zone, estimer les loyers et choisir la typologie la mieux adaptée (longue durée, courte durée, résidence services).
En coordination avec un expert‑comptable, le conseiller vous aidera à choisir entre micro‑BIC et régime réel, à estimer la rentabilité nette, le cash‑flow et l'impact d'une revente avec réintégration des amortissements.
Contact : prenez rendez‑vous avec votre conseiller Optimhome local pour obtenir un diagnostic personnalisé et une mise en relation avec un partenaire comptable pour une simulation chiffrée.
Récapitulatif des réformes et situation juridique de l'amortissement LMNP en 2026
Contexte : la loi Le Meur et le PLF 2025 ont introduit des évolutions majeures, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus‑value pour de nombreuses ventes depuis 2025.
Situation en 2026 : la réintégration des amortissements est en vigueur pour les cas visés par le PLF 2025 ; le PLF 2026 a été suivi de près pour d'éventuels ajustements, sans changement majeur confirmé à ce jour. Consultez Legifrance et le BOFiP pour la situation juridique à jour en 2026.
Scénarios possibles : maintien du statu quo, durcissement supplémentaire (restriction de la déductibilité pour nouvelles mises en location) ou clarifications techniques via le BOFiP. Chaque scénario impose d'adapter la stratégie patrimoniale.
Tendances (repères 2023–2026) : tension sur la location courte durée dans les zones tendues, hausse sélective des loyers et priorité croissante à la performance énergétique. Ces tendances influencent le rendement locatif et le calcul pertinent de l'amortissement.
Conseil : restez vigilant et mettez à jour vos simulations fiscales régulièrement.
Checklist pratique avant d'amortir en LMNP : documents, simulations et points de vigilance
Checklist opérationnelle :
- Réunir factures d'achat, frais de notaire et frais d'agence.
- Faire la ventilation par composant (bâti / terrain / mobilier).
- Estimer la base amortissable et choisir la durée d'amortissement.
- Préparer un tableau des amortissements (Excel/CSV) et le mettre à jour chaque année.
- Vérifier le régime fiscal (micro‑BIC vs régime réel) via une simulation fiscale.
- Contrôler le risque TVA para‑hôtellerie si vous proposez plusieurs prestations (seuil ≈ 25 000 €).
- Conserver tous les justificatifs amortissement (travaux, mobilier, relevés).
- Valider les choix avec un expert‑comptable et votre conseiller immobilier.
- Simuler l'impact d'une revente en intégrant la réintégration des amortissements.
Points de vigilance : prudence sur OGA et la suppression de la réduction OGA, qualité de la ventilation, durées d'amortissement raisonnables et conservation des factures.
Lead magnet : téléchargez ou demandez via votre conseiller Optimhome un modèle de tableau d'amortissements (CSV/Excel) pour vos simulations.
3 mini‑scénarios chiffrés : cas pratiques amortissement LMNP
Scénario A — Achat à crédit (effet levier) : achat 200 000 € financé ; loyers 12 000 €/an ; amortissements 6 000 €/an. L'amortissement réduit l'imposition courante, le cash‑flow net devient positif et le levier financier améliore le rendement locatif.
Scénario B — Achat cash : achat 200 000 € payé comptant ; amortissements consommés rapidement, puis réintégration importante à la revente. Avantage : trésorerie immédiate ; inconvénient : plus‑value LMNP potentiellement plus imposée.
Scénario C — Durée de détention : revente après 10 ans vs 25 ans. Après 10 ans, les abattements pour durée sont limités et l'impôt sur la plus‑value peut être élevé. Après 25 ans, les abattements réduisent fortement l'imposition (exonération IR après 22 ans). L'horizon de détention est déterminant pour la stratégie.
Recommandation : adaptez la structure (transmission, donation, SCI à l'IS, basculement vers la location nue) en fonction de vos objectifs : cash‑flow ou valorisation patrimoniale.
Pourquoi faire appel à un conseiller immobilier local et un expert‑comptable pour votre amortissement LMNP
Complémentarité : votre conseiller immobilier local Optimhome identifie les zones porteuses, estime les loyers et évalue la typologie idéale. L'expert‑comptable calcule l'amortissement, établit la liasse 2031 et réalise la simulation fiscale.
Accompagnement : votre conseiller Optimhome vous accompagne dans tous vos projets immobiliers d'achat, vente, investissement locatif, et peut vous mettre en relation avec des partenaires professionnels locaux pour sécuriser toutes les étapes de votre parcours en choisissant la meilleure option fiscale et patrimoniale.
- Consultez nos annonces immobilières partout en France pour dénicher les meilleures opportunités d'investissement immobilier en LMNP.
- Vous souhaitez vendre efficacement ? Faites estimer votre bien immobilier en commençant par une estimation en ligne, suivie d'une estimation approfondie réalisée sur place par votre conseiller Optimhome, qui vous remettra votre avis de valeur complet et argumenté.
Conclusion
- Amortissement LMNP : un outil comptable puissant pour diminuer l'imposition courante en répartissant la valeur d'acquisition (hors terrain) et le mobilier sur plusieurs années.
- Calculez la base amortissable en ventilant prix, frais et travaux, et en excluant la part terrain non amortissable.
- Respectez la règle article 39C : l'amortissement ne doit pas générer de déficit artificiel ; conservez tous les justificatifs amortissement.
- Le choix entre régime réel LMNP et micro‑BIC dépend de vos charges, de l'horizon de détention et de vos objectifs (cash‑flow vs plus‑value).
- La réintégration des amortissements (PLF 2025) alourdit la fiscalité à la revente pour certains cas ; anticipez via simulation fiscale et stratégie de détention.
- Résidences de services : exception possible à étudier selon les contrats d'exploitation.
- Pour sécuriser votre projet et optimiser l'amortissement en LMNP, faites‑vous accompagner par un conseiller immobilier local Optimhome et un expert‑comptable pour une simulation personnalisée et un suivi comptable adapté.
FAQ
Comment calculer l'amortissement d'un bien en LMNP ?
Calculez d’abord la base amortissable : prix d’achat + frais d’acquisition (notaire, agence) + travaux immobilisables – part du terrain (non amortissable). Ventilez ensuite par composants (bâti, mobilier, gros travaux) et appliquez un amortissement linéaire : base ÷ durée, avec prorata temporis la première année si besoin.
Le statut LMNP va-t-il disparaître en 2026 ?
À ce stade, l’article retient qu’aucune disparition du LMNP n’est confirmée pour 2026, mais le cadre a évolué (notamment la réintégration des amortissements à la revente pour certaines ventes depuis les réformes récentes). Il est donc prudent de suivre les mises à jour fiscales et de réaliser une simulation avant d’investir.
Peut-on passer du régime réel au micro-BIC en LMNP ?
Oui, c’est possible si vous redevenez éligible au micro-BIC (plafonds de recettes applicables) et si vous respectez les règles d’option et de sortie du régime réel. En pratique, ce choix doit être arbitré avec une simulation, car au micro-BIC vous perdez la déduction des charges réelles et la pratique des amortissements réels.
Comment déclarer l'amortissement en LMNP ?
L’amortissement se déclare au régime réel LMNP via une comptabilité BIC et une liasse fiscale, avec un tableau des amortissements et un suivi des immobilisations. C’est l’ensemble comptable qui “porte” l’amortissement, généralement finalisé avec un expert-comptable.
Combien de temps dure l'amortissement en LMNP ?
La durée dépend des composants amortis. En pratique, on rencontre souvent 25 à 40 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier, avec des durées adaptées selon la nature et l’état du bien. Les travaux immobilisés suivent une durée cohérente avec leur nature (structure, second œuvre, etc.).
Comment déduire l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel, l’amortissement est une charge comptable non décaissée qui vient diminuer le résultat imposable. Il est déductible dans la limite de la règle issue de l’article 39C : il ne doit pas créer un déficit “artificiel” ; l’excédent d’amortissement non déduit est alors mis en report.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
Vous répartissez le coût du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années : chaque année, une fraction est comptabilisée en charge d’amortissement, ce qui réduit le résultat BIC et donc l’imposition courante. La clé est une ventilation correcte (terrain/bâti/mobilier/travaux) et des durées raisonnables et justifiées.
Comment reporter l'amortissement en LMNP ?
Si vos amortissements dépassent le plafond déductible (logique de l’article 39C), la part non utilisée n’est pas perdue : elle est reportée et pourra être déduite sur des bénéfices LMNP futurs de la même activité, via le suivi du tableau d’amortissements et de la comptabilité.
Faut-il choisir charges ou amortissement en LMNP ?
Au régime réel, vous ne “choisissez” pas l’un ou l’autre : vous déduisez d’abord les charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, gestion, etc.), puis vous déduisez l’amortissement dans la limite autorisée. L’arbitrage se fait surtout entre micro-BIC (abattement forfaitaire) et régime réel (charges + amortissements réels).
Quel est l'amortissement possible en LMNP ?
Il dépend de votre base amortissable (prix + frais + travaux immobilisables – terrain) et des durées retenues par composant. En pratique, la déduction annuelle possible est aussi bornée par la règle de non-création de déficit via amortissements : l’amortissement déductible est limité par votre résultat avant amortissements, l’excédent étant reportable.
Quel est le taux d'amortissement en LMNP ?
En amortissement linéaire, le “taux” correspond à 1 / durée. Exemple : bâti amorti sur 30 ans ≈ 3,33 % par an ; mobilier sur 7 ans ≈ 14,29 % par an. Le taux dépend donc directement de la durée retenue et de la ventilation des composants.
Comment calculer l'amortissement LMNP en pratique ?
Réponse : Identifier la base amortissable (prix d’achat + frais + travaux – part terrain), ventiler par composant, puis appliquer un amortissement linéaire selon la durée choisie (ex. bâti 25–40 ans, mobilier 5–10 ans) et reporter annuellement dans la comptabilité (liasse 2031).
L'amortissement en LMNP est‑il réintégré dans la plus‑value à la revente ?
Réponse : Depuis le PLF 2025, la réintégration des amortissements peut s'appliquer pour le calcul de la plus‑value LMNP pour certaines ventes ; des exceptions existent (résidences de services). Vérifiez votre situation avec un fiscaliste.
Le régime micro‑BIC empêche‑t‑il d'amortir en LMNP ?
Réponse : Le micro‑BIC applique un abattement forfaitaire (50 % ou 30 %) réputé tenir compte des amortissements ; il n'autorise pas la comptabilisation d'amortissements réels. Pour amortir, il faut opter pour le régime réel.
Quelle durée d'amortissement appliquer pour le bâti et le mobilier en LMNP ?
Réponse : Durées usuelles : bâti 25–40 ans ; mobilier 5–10 ans. Adaptez selon l'état du bien et justifiez vos choix dans la comptabilité.
Peut‑on amortir le terrain en LMNP ?
Réponse : Non. Le terrain non amortissable doit être isolé dans la ventilation par composant ; seule la part bâtie est amortissable.
Quels justificatifs conserver pour l'amortissement LMNP en cas de contrôle ?
Réponse : Conservez factures d'achat, frais de notaire, devis et factures de travaux, factures mobilier, relevés bancaires, quittances de loyers, contrats de gestion et le tableau des amortissements. Une conservation de 10 ans est recommandée.
La para‑hôtellerie et la TVA influencent‑elles l'amortissement LMNP ?
Réponse : Oui. Si vous fournissez trois prestations para‑hôtelières et dépassez la franchise de TVA (seuil souvent retenu 25 000 €), la TVA para‑hôtellerie et le traitement comptable changent ; vérifiez vos prestations avec un expert.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
« Profitez de mes conseils d'expert, basés sur de nombreuses années d'expérience dans l'immobilier, pour garantir la réussite de votre projet d'achat ou de vente. »
