Factures de travaux : lesquelles transmettre à l'acheteur lors de la vente ?

• Les travaux de gros œuvre, toiture, structure et extension sont couverts par la garantie décennale(10 ans) : facture et attestation d’assurance sont indispensables.

• L’assurance dommages-ouvrage est attachée au bâtiment et doit être transmise à l’acquéreur pendant 10 ans après réception des travaux.

• En l’absence de facture ou d’assurance, le vendeur risque une action en vice caché, pouvant aller jusqu’à l’annulation de la vente.

• Conservez les factures de gros œuvre10 ans minimum, et les factures d’amélioration tant que vous détenez le bien (utile pour le calcul de la plus-value).

Ce que dit la loi sur la transmission des documents de travaux

Le droit français n’impose pas de liste unique et exhaustive de factures à remettre obligatoirement à l’acquéreur. En revanche, le vendeur est tenu à une obligation de bonne foi et d’information(articles 1602 et 1641 du Code civil) : il doit permettre à l’acheteur de connaître l’état réel du bien et de faire valoir les garanties attachées aux travaux réalisés.

Trois garanties structurent cette obligation :

• La garantie décennale(articles 1792 à 1792-7 du Code civil) couvre pendant 10 ans à compter de la réception des travaux les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est attachée à l’ouvrage lui-même, pas à la personne du vendeur, et bénéficie donc automatiquement au nouvel acquéreur.

• La garantie biennale (de bon fonctionnement)couvre pendant 2 ans les éléments d’équipement dissociables du bâti (volets, chaudière, robinetterie…).

• L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage faisant exécuter des travaux de construction (article L242-1 du Code des assurances). Elle est attachée au bâtiment et profite aux propriétaires successifs pendant les 10 années suivant la réception des travaux : l’attestation doit être transmise à l’acquéreur.

Point de vigilance :si vous n’avez pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage pour des travaux réalisés il y a moins de 10 ans, vous devez en informer explicitement l’acheteur. Le silence sur ce point engage votre responsabilité, même après la vente.

Quels travaux nécessitent obligatoirement une facture ou une attestation

Tous les travaux ne présentent pas le même niveau de risque juridique. Voici les catégories à distinguer :

• Gros œuvre, fondations, charpente, toiture: couverts par la garantie décennale. La facture et l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise sont indispensables pour permettre un recours en cas de désordre.

• Extension, surélévation, piscine, ravalement avec fonction d’étanchéité: assimilés à des travaux de construction, ils relèvent des mêmes exigences (décennale et dommages-ouvrage).

• Électricité, chauffage, plomberie, ascenseur(éléments dissociables) : relèvent plutôt de la garantie biennale de 2 ans.

La logique est simple : l’acquéreur doit pouvoir identifier l’entreprise ayant réalisé les travaux et son assureur, afin de pouvoir exercer un recours si un désordre apparaît dans les années suivant son achat.

Les risques juridiques en cas d’absence de factures

Si un vice apparaît après la vente et qu’aucune facture ni attestation d’assurance ne permet à l’acquéreur de se retourner contre l’entreprise ou son assurance, celui-ci peut engager une action en vice caché(article 1641 du Code civil), dans un délai de deux ans après la découverte du défaut, sans excéder cinq ans après la vente.

Deux issues sont possibles :

• L’action rédhibitoire, qui peut conduire à l’annulation de la vente et à la restitution du prix.

• L’action estimatoire, qui aboutit à une réduction du prix de vente.

Si la mauvaise foi du vendeur est démontrée (connaissance du vice, travaux dissimulés ou non conformes), les conséquences s’aggravent : dommages et intérêts, voire nullité d’une éventuelle clause d’exonération de garantie des vices cachés. La jurisprudence récente confirme la protection renforcée de l’acquéreur non-professionnel lorsque le défaut n’était pas décelable lors des visites.

Le rôle du notaire et du diagnostiqueur

Le notaire a un devoir de conseil : il doit réclamer l’ensemble des diagnostics obligatoires (dossier de diagnostic technique) et vérifier la cohérence des documents transmis, y compris les factures et attestations de garantie relatives aux travaux réalisés. Sa responsabilité peut être engagée en cas de manquement à ce devoir.

Le diagnostiqueur immobilier, quant à lui, évalue l’état technique du bien (amiante, plomb, électricité, DPE…) mais ne vérifie pas les factures de travaux. Les deux interventions sont donc complémentaires et ne se substituent pas l’une à l’autre.

Comment organiser son dossier de factures avant la mise en vente

• Classez les documents par corps de métier(toiture, électricité, chauffage, extension…) pour faciliter leur consultation par le notaire ou l’acquéreur.

• Numérisez systématiquement vos factures et attestations d’assurance pour éviter toute perte.

• Conservez les factures de gros œuvre et de travaux décennale pendant au moins 10 ans, durée de la garantie correspondante.

• Conservez les factures d’amélioration(isolation, extension…) tant que vous détenez le bien : elles peuvent réduire le montant imposable de la plus-value en cas de revente future.

• Vérifiez la présence des attestations d’assurance décennale et dommages-ouvrage pour tous travaux de structure réalisés il y a moins de 10 ans.

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