L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 précise que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

QU’EST-CE QU’UN LOGEMENT DECENT ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent c’est-à-dire un logement :

• Doté d'une surface habitable minimum,
• Sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
• Exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
• Répondant à un critère de performance énergétique minimale,
• Doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Surface habitable minimum

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

• Soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mètres,
• Soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Attention au Règlement Sanitaire Départemental (RSD) : Dans chaque département, un règlement sanitaire départemental peut prévoir des règles générales d’habitabilité d’un logement dérogeant aux prescriptions légales.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

• Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
• Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;
• Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage ;
• La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et doivent être en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et doivent permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Equipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;
• Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
• Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
• Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Logement meublé

Si le logement est loué meublé, la liste des critères d’ameublement dépend de la date de signature du bail.

Pour les contrats de location de logement meublé signés depuis le 1er septembre 2015, le logement doit comporter au minimum :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Volets ou rideaux dans les chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou un four à micro-onde ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table ;
• Sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

Le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de la liste des éléments d'ameublement.

PEUT-ON METTRE EN LOCATION UN LOGEMENT DANS UNE ZONE D’HABITAT INDIGNE ?

Les logements situés dans une zone d’habitat indigne sont considérés comme des logements fortement dégradés qui requièrent de lourds travaux mais qui ne font l’objet d’aucun arrêté d’insalubrité, de péril, ni d’insalubrité avérée.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, sa mise en location peut nécessiter :

• Soit le dépôt d'une déclaration ;
• Soit l’obtention d'une autorisation préalable.

Afin de déterminer si le logement mis en location est situé dans une zone d’habitat indigne, il est nécessaire de se renseigner auprès de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) ou de la Mairie de la commune du lieu de situation du logement.

Déclaration de mise en location

La déclaration de mise en location doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire. En revanche, les renouvellements de bail, les reconductions de bail ou encore les avenants au bail ne sont pas concernés par cette déclaration.

Le propriétaire doit faire la déclaration de mise en location dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location. Elle doit être adressée à l’EPCI ou à la Mairie de la commune du lieu de situation du logement. Cette déclaration comprend d’une part le diagnostic technique qui est annexé au contrat de location et d’autre part un formulaire Cerfa.

Le propriétaire reçoit un récépissé dont il doit transmettre une copie au locataire.

Le propriétaire qui ne remplit pas son obligation de déclaration de mise en location peut être sanctionné par une amende allant jusqu'à 5 000 €.

Autorisation préalable de mise en location

L’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire. En revanche, les renouvellements de bail, les reconductions de bail ou encore les avenants au bail ne sont pas concernés par cette déclaration.

La demande d'autorisation doit être obtenue avant la signature du contrat de location et devra être annexé au bail. Elle doit être adressée à l’EPCI ou à la Mairie de la commune du lieu de situation du logement. Cette déclaration comprend d’une part le diagnostic technique annexé au contrat de location et d’autre part un formulaire Cerfa. L'envoi ou le dépôt d'une demande d'autorisation donne lieu à la remise d'un accusé de réception.

L'EPCI ou la commune dispose d’un délai d'1 mois à partir de la date de réception de la demande d'autorisation pour :

• Soit accorder l'autorisation. Passé le délai d’1 mois et en l’absence de réponse, l'autorisation est réputée être accordée ;
• Soit accorder l'autorisation sous certaines conditions ;
• Soit refuser l'autorisation. Dans le cas, le refus indique les travaux ou les aménagements à réaliser pour rendre le logement conforme aux exigences de sécurité et de salubrité.

La mise en location doit intervenir dans les 2 ans qui suivent la délivrance de l'autorisation. Au-delà de ce délai, l'autorisation obtenue n'est plus valable.

La demande d'autorisation pour un logement situé dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté d’insalubrité ou d’un arrêté de péril est nécessairement rejetée.

Le propriétaire qui ne remplit pas son obligation de demande d’autorisation préalable de mise en location peut être sanctionné d’une amende allant jusqu'à 5 000 €. En cas de récidive dans un délai de 3 ans, le propriétaire peut être sanctionné d’une amende allant jusqu'à 15 000 €. Enfin, si le propriétaire met en location alors qu’il a reçu une décision de rejet suite à sa demande d’autorisation préalable, il peut être sanctionné par une amende allant jusqu’à 15 000€.

Attention, si le logement vendu loué a obtenu une autorisation de mise en location, le nouveau propriétaire doit déclarer le transfert de l'autorisation auprès de l’EPCI ou de la Mairie.

QUELS SONT LES RECOURS DU LOCATAIRE ?

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement par rapport aux critères de décence.

Dans ce cas :

• Soit le propriétaire accepte les signes de non-décence et s’engage à effectuer les travaux de mise en conformité ;
• Soit le propriétaire conteste les signes de non-décence. Dans ce cas, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance.

Attention, le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

QUELLES SONT LES SANCTIONS POUR LE PROPRIETAIRE ?

Si le juge du tribunal d'instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

• Soit contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires ;
• Soit imposer une réduction de loyer ;
• Soit fixer des dommages et intérêts.