Programme immobilier neuf de 1 lot à Neuilly-Plaisance (93360)

- Emplacement & prestations :

• Résidence Residhome Neuilly Bords de Marne, située 1 rue du Canal à Neuilly-Plaisance, à 100 mètres du RER A, avec un accès rapide vers Gare de Lyon / Châtelet-Les Halles et vers les pôles d’activité de l’Est parisien.

• Emplacement urbain bien connecté : proximité des bords de Marne, de Vincennes et d’un environnement adapté à une clientèle de séjours professionnels et touristiques.

• Résidence de type appart’hôtel urbain, avec 64 studios meublés et prestations para-hôtelières / hôtelières.

• Prix locaux : Le Figaro Immobilier : autour de 4 789 €/m² en prix médian.

• L’écart de valorisation avec un lot sous bail commercial reste structurel : un studio exploité en résidence gérée ne se compare pas mécaniquement à un appartement libre, la valeur dépendant aussi du loyer, du bail et de la répartition des charges.

- Investissement & bail commercial :

• Exploitant : RESIDE ETUDES APPARTHOTELS. Les Bords de Marne, à Neuilly-Plaisance.

• Bail renouvelé prenant effet le 1er juillet 2024 pour une nouvelle période de 9 ans, soit une échéance théorique au 30 juin 2033, sauf exercice des facultés de congé prévues au bail.

• Paiement du loyer : par virement, en quatre termes égaux, les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.

• Indexation : révision annuelle au 1er octobre, sur la base de l’IRL, avec variation plafonnée à 2,3 % par an, à la hausse comme à la baisse.

• Remplacement des meubles à la charge du bailleur 1 an avant le renouvellement du prochain bail (2032)

- Gestion locative :

• Le bailleur donne en outre un mandat de gestion étendu au preneur, notamment pour assister aux assemblées générales, représenter le bailleur pour les biens sous-désignés, suivre certains travaux, recevoir les appels et informations liés à la copropriété.

• Charges / responsabilités – preneur : charges courantes, maintenance, menues réparations locatives et dépenses courantes de fonctionnement, maintenance et administration des parties communes.

• Charges / responsabilités – bailleur : gros travaux et réparations non locatives relevant notamment de l’article 606 du Code civil, remplacement des équipements lourds, mise en conformité des locaux loués en cas de changement réglementaire, taxe foncière et taxes additionnelles, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mise en conformité des parties communes, fonds de travaux ALUR et travaux lourds votés par la copropriété.

• Point important : le bail prévoit que le preneur règle directement au syndic les charges qui lui incombent, sur appel de fonds du syndic.

Conclusion :

• Actif urbain géré, bien situé, avec un positionnement cohérent pour une résidence d’affaires / tourisme de courte et moyenne durée.

• Produit intéressant pour un investisseur LMNP recherchant :

  • une adresse connectée à Paris,

  • un bail renouvelé jusqu’en 2033,

  • et une gestion largement déléguée.