L'assemblée générale réunit les copropriétaires au moins une fois par an pour prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble. Que vous soyez propriétaire vendeur ou acquéreur, comprendre son rôle et ses règles est essentiel pour gérer votre projet immobilier en toute sérénité. Convocation, déroulement, vote, procès-verbal : découvrez tout ce que vous devez savoir sur cette instance décisionnelle incontournable.
En résumé
- L’assemblée générale de copropriété est une réunion obligatoire organisée au moins une fois par an pour voter les décisions essentielles : budget, travaux, contrats, approbation des comptes et gestion de l’immeuble.
- La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la réunion, avec l’ordre du jour détaillé et les documents nécessaires pour permettre aux copropriétaires de voter en toute connaissance de cause.
- Les décisions sont prises selon différents niveaux de majorité : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité selon l’importance de la résolution.
- Le procès-verbal d’assemblée générale est un document essentiel pour les copropriétaires, vendeurs et acquéreurs, car il permet de connaître les décisions votées, les travaux à venir et la situation de la copropriété.
Convocation de l'AG : délai, ordre du jour et documents à joindre
Délai légal et convocation électronique
Le syndic doit envoyer la convocation au moins 21 jours avant la date de réunion, conformément à l'article 9 du décret de 1967. Ce délai court à partir du lendemain de la présentation de la lettre recommandée et peut être plus long si le règlement de copropriété le prévoit.
Depuis la loi ELAN et l'ordonnance de 2020, la convocation peut être envoyée par voie électronique, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire. Cette dématérialisation facilite les échanges et permet une diffusion plus rapide des informations, tout en respectant les mêmes garanties légales qu'un envoi papier.
Ordre du jour et documents joints à la convocation
L'ordre du jour doit préciser chaque question soumise au vote : résolutions, projets de contrats d'entretien ou de travaux, et budget prévisionnel. Chaque point fait l'objet d'une résolution distincte, votée séparément par les copropriétaires.
Le syndic joint obligatoirement plusieurs documents à la convocation : l'état financier et le compte de gestion lorsque l'assemblée doit approuver les comptes, le projet de budget prévisionnel, ainsi que les devis pour les travaux envisagés. Pour les vendeurs et acquéreurs, ces documents obligatoires en copropriété sont essentiels pour anticiper les charges futures et évaluer la santé financière de l'immeuble.
Déroulement d'une AG : feuille de présence, secrétaire de séance et résolutions
Feuille de présence et rôle du secrétaire de séance
Le jour de l'assemblée générale, chaque copropriétaire présent doit signer la feuille de présence dès son arrivée. Ce document obligatoire recense tous les participants (présents physiquement, représentés, en visioconférence ou ayant voté par correspondance) et atteste de la régularité de l'AG. Son absence peut entraîner l'annulation pure et simple de la séance.
En début de séance, les copropriétaires désignent un président de séance à la majorité simple. Ce dernier vérifie la feuille de présence, conduit les débats et veille au respect de l'ordre du jour.
Le secrétariat est généralement assuré par le syndic, sauf décision contraire de l'assemblée. Le secrétaire de séance rédige le procès-verbal, consigne les résultats de chaque vote et enregistre les éventuelles réserves des copropriétaires.
Questions diverses et résolutions soumises au vote
Chaque point inscrit à l'ordre du jour fait l'objet d'une résolution soumise au vote. Le président de séance présente les projets (travaux, budget, contrats), puis les participants votent selon les règles de majorité prévues par la loi. Les résolutions adoptées engagent l'ensemble de la copropriété et s'imposent à tous, y compris aux absents.
En fin d'ordre du jour, les questions diverses permettent d'aborder des sujets non prévus initialement, mais aucune décision ne peut y être prise. Le conseil syndical peut intervenir pour éclairer certains points techniques avant le vote final.
Les étapes clés du déroulement :
- Signature de la feuille de présence
- Élection du président de séance et désignation du secrétaire
- Examen et débat sur chaque résolution
- Vote et dépouillement des résultats
- Clôture de la séance et signature du procès-verbal
Vote en assemblée générale : quorum et règles de majorité
Majorité simple, absolue et double majorité
Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de quorum en copropriété au sens strict. L'assemblée générale peut se tenir dès qu'un copropriétaire est présent. En revanche, les décisions se prennent selon quatre niveaux de majorité bien définis.
La majorité simple (article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle s'applique aux décisions courantes comme l'approbation des comptes ou les travaux d'entretien.
La majorité absolue (article 25) exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents, et concerne par exemple les travaux d'amélioration.
La double majorité (article 26) nécessite la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, pour les décisions structurantes. Enfin, l'unanimité est requise pour modifier la destination de l'immeuble.
Type de majorité | Seuil requis | Exemple de décision |
|---|---|---|
Article 24 (simple) | Majorité des voix exprimées | Approbation des comptes, travaux d'entretien courant |
Article 25 (absolue) | Majorité de tous les copropriétaires | Travaux d'amélioration, autorisation de travaux privatifs |
Article 26 (double) | Majorité + 2/3 des voix | Modification du règlement, actes d'acquisition |
Unanimité | 100 % des voix | Changement de destination de l'immeuble |
Vote par correspondance et vote électronique
Depuis la loi ELAN, vous pouvez voter par correspondance avant l'assemblée générale grâce à un formulaire joint à la convocation. Ce dispositif facilite la participation des copropriétaires absents tout en sécurisant le décompte des voix.
Le vote électronique est également autorisé comme alternative moderne. Ces deux modalités comptent dans le calcul de la majorité au même titre que les votes en présentiel ou par procuration, et permettent à chacun de s'exprimer sur les résolutions sans se déplacer.
Pouvoir, absence et participation en visioconférence
Donner un pouvoir en blanc ou désigner un mandataire
Vous ne pouvez pas assister à l'assemblée générale de votre copropriété ? Vous avez la possibilité de donner un pouvoir à une personne de confiance pour vous représenter et voter en votre nom. Le formulaire de pouvoir est généralement joint à la convocation envoyée par le syndic.
Vous pouvez désigner n'importe quel mandataire, qu'il soit copropriétaire ou non, à l'exception du syndic et de ses préposés. Il existe également la possibilité de donner un pouvoir en blanc : dans ce cas, vous ne désignez pas de mandataire précis et le président de séance choisira qui vous représentera.
Nombre maximum de pouvoirs et participation du locataire
Un même mandataire peut recevoir jusqu'à trois pouvoirs maximum sans restriction. Au-delà, la loi limite sa représentation à 10 % des voix du syndicat sauf exception pour les petites copropriétés.
Depuis la loi ELAN, les copropriétaires peuvent également participer à distance par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique garantissant leur identification. Cette solution facilite grandement la participation pour ceux qui ne peuvent se déplacer.
Quant au locataire, il ne dispose d'aucun droit de vote mais peut assister à l'assemblée générale pour les questions qui le concernent directement.
PV d'assemblée générale : contestation et annulation
Contenu et diffusion du procès-verbal
Le procès-verbal (PV) est le document officiel qui retrace l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale. Il mentionne chaque résolution votée, les résultats des votes, ainsi que les noms des copropriétaires opposants ou abstentionnistes. Le syndic doit notifier ce PV dans les deux mois suivant la tenue de l'AG, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique.
Pour les acquéreurs, l'examen des PV des trois dernières assemblées générales constitue une étape essentielle avant d'acheter un bien en copropriété. Ces documents permettent d'identifier les travaux votés, les charges à venir et l'état général de la gestion de l'immeuble.
Contestation, annulation et non-respect des décisions
Si vous estimez qu'une décision est irrégulière, vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal judiciaire. Cette contestation doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires et nécessite l'assistance d'un avocat. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent engager cette procédure.
En l'absence de notification du PV, le délai de contestation s'étend à cinq ans. Une décision votée en assemblée générale s'impose à tous les copropriétaires dès la clôture de l'AG, même si le PV n'a pas encore été notifié. Le non-respect d'une décision peut entraîner des sanctions et des recours devant le tribunal.
AG extraordinaire, spéciale ou non tenue : l'assemblée générale est-elle obligatoire ?
Oui, la loi du 10 juillet 1965 impose au moins une AG ordinaire par an, qui doit se tenir dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Cette réunion annuelle permet de voter le budget prévisionnel et d'assurer le bon fonctionnement de la copropriété.
L'AG extraordinaire, elle, est convoquée en dehors du calendrier habituel pour traiter un sujet urgent (travaux d'urgence, remplacement du syndic, décisions ne pouvant attendre). L'AG spéciale concerne certaines catégories de copropriétaires uniquement. Ces assemblées ne sont pas obligatoires, mais peuvent être demandées par le syndic, le conseil syndical ou par un quart des voix des copropriétaires.
Si le syndic ne tient pas l'AG annuelle, tout copropriétaire peut adresser une mise en demeure, puis saisir le juge pour désigner un mandataire chargé de convoquer l'assemblée et garantir le respect de la loi.
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Conclusion
- L’assemblée générale de copropriété joue un rôle central dans la gestion de l’immeuble et dans la prise de décision collective entre copropriétaires.
- Pour éviter toute irrégularité, le syndic doit respecter les délais de convocation, transmettre les documents obligatoires et veiller au bon déroulement des votes.
- Les copropriétaires disposent de plusieurs moyens pour participer, même à distance, grâce au pouvoir, au vote par correspondance, à la visioconférence ou au vote électronique.
- Avant d’acheter un bien en copropriété, il est indispensable de consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales afin d’anticiper les charges, les travaux votés et les éventuels litiges.
- Pour vendre ou acheter un bien en copropriété avec plus de sérénité, l’accompagnement d’un conseiller Optimhome permet de mieux comprendre les documents, les décisions d’AG et les enjeux financiers liés à l’immeuble.
Questions fréquentes sur l'assemblée générale de copropriété
Quand doit avoir lieu l'assemblée générale de copropriété ?
L'assemblée générale ordinaire doit se tenir dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable de la copropriété. Le syndic envoie ensuite la convocation au moins 21 jours avant la date prévue, sauf si votre règlement de copropriété impose un délai plus long. Ce calendrier garantit que les comptes et le budget prévisionnel soient examinés dans les temps.
Quelles sont les nouvelles règles de copropriété en 2026 ?
La loi ELAN et les ordonnances récentes ont modernisé le fonctionnement des assemblées générales. Les copropriétaires peuvent désormais participer par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Le vote par correspondance est également généralisé, et la convocation électronique est devenue la norme. Ces évolutions facilitent la participation et rendent les AG plus accessibles.
Quel modèle utiliser pour la convocation d'assemblée générale ?
Le modèle de convocation doit obligatoirement comporter les mentions légales suivantes : lieu, date et heure de l'assemblée générale, ordre du jour détaillé avec chaque résolution soumise au vote, et les documents annexés (comptes, budget prévisionnel, devis). Vous pouvez télécharger des modèles conformes au règlement de copropriété auprès de votre syndic ou sur les sites spécialisés en droit immobilier pour garantir la régularité de votre convocation.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
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