Taux d'endettement 35 % : comment les banques calculent-elles ?

En 2027, le taux d'endettement maximal reste fixé à 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, sur une durée de 25 ans au plus. Concrètement, la banque additionne toutes vos mensualités de crédit (le futur prêt immobilier, mais aussi votre crédit auto ou une pension versée), puis les divise par vos revenus réguliers. Si le résultat dépasse 35 %, le dossier sort du cadre, sauf dérogation. Bonne nouvelle : ce n'est pas le seul critère. Votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus, votre apport et la tenue de vos comptes pèsent aussi dans la décision. Dans ce guide, on vous explique simplement la formule, ce que la banque retient vraiment, et comment présenter un dossier qui passe, même avec des taux autour de 3,5 % sur 20 ans.

En résumé

• La règle des 35 % (assurance comprise) et de la durée maximale de 25 ans s'impose à toutes les banques depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
• Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
• Le calcul se fait sur vos revenus nets avant impôt et réguliers ; les primes exceptionnelles et une partie des loyers perçus sont souvent minorées.
• Avec un taux moyen de 3,51 % sur 20 ans en novembre 2026, 1 400 € de mensualité correspondent à environ 234 000 € empruntés hors assurance.
• Soldez les petits crédits, soignez vos comptes et préparez votre apport avant de solliciter la banque : c'est souvent ce qui fait la différence.

Le taux d'endettement, c'est quoi exactement ?

Avant de parler chiffres, posons les bases. Le taux d'endettement (on parle aussi de « taux d'effort ») mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. C'est l'indicateur que la banque regarde en premier pour savoir si votre projet est raisonnable.

La formule de calcul, tout simplement

La formule tient en une ligne : taux d'endettement = (total des mensualités de crédits, assurance comprise) / (total des revenus nets mensuels) × 100. Par exemple, un couple qui gagne 4 000 € nets par mois et qui rembourserait 1 300 € par mois pour son futur prêt, plus 100 € pour un crédit auto, affiche un taux d'endettement de 35 % pile : 1 400 / 4 000 = 0,35. C'est la limite.

Pourquoi 35 % et pas 33 % ?

Pendant longtemps, les banques se fixaient elles-mêmes une limite d'environ 33 %. Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a transformé une recommandation en norme juridiquement contraignante à partir de janvier 2022 : 35 % maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée maximale (27 ans dans certains cas, par exemple pour le neuf avec un différé lié à la construction). Ces règles sont toujours en vigueur à l'approche de 2027.

Un indicateur, pas une fatalité

Le taux d'endettement donne un cadre, mais la banque ne s'arrête pas à ce chiffre. Elle regarde aussi ce qu'il vous reste pour vivre une fois le crédit payé, la nature de vos revenus et votre comportement financier. Deux ménages avec le même taux peuvent donc recevoir des réponses différentes.

Quels revenus la banque prend-elle vraiment en compte ?

C'est souvent là que les surprises arrivent : tous vos revenus ne « comptent » pas de la même façon. La banque cherche des revenus stables, réguliers et durables.

Les salaires et revenus réguliers

Le salaire net avant prélèvement à la source est la base du calcul, sur 12 mois, avec le 13e mois s'il est contractuel. Pour un salarié en CDI hors période d'essai, c'est le cas le plus simple. Les fonctionnaires titulaires sont également très bien considérés.

Les primes, heures supplémentaires et revenus variables

Les primes exceptionnelles ou les heures supplémentaires sont souvent retenues seulement si elles sont régulières depuis plusieurs années, et parfois en moyenne sur deux ou trois ans. Pour un indépendant, la banque regarde en général la moyenne des deux ou trois derniers bilans ou avis d'imposition.

Les revenus locatifs

Si vous percevez déjà des loyers, la plupart des banques n'en retiennent qu'environ 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. Pour un investissement locatif en projet, certaines intègrent aussi une partie du futur loyer, selon leur politique.

Les aides et pensions

Les allocations familiales ou les pensions alimentaires reçues peuvent être retenues, mais avec prudence, surtout si elles s'arrêtent avant la fin du prêt (par exemple quand les enfants grandissent).

Et côté charges, qu'est-ce qui pèse dans le calcul ?

Au numérateur de la formule, la banque additionne toutes vos charges de remboursement. Certaines sont évidentes, d'autres moins.

Le futur crédit immobilier et son assurance

La mensualité du prêt envisagé, assurance emprunteur comprise, constitue l'essentiel des charges. C'est pourquoi le coût de l'assurance compte autant : une assurance moins chère, grâce à la délégation d'assurance, libère directement de la capacité d'emprunt.

Les crédits en cours

Crédit auto, crédit à la consommation, location avec option d'achat (LOA) d'un véhicule, prêt étudiant en remboursement : tout est additionné. Un crédit renouvelable inutilisé peut même être pris en compte par prudence. Le loyer que vous payez aujourd'hui, en revanche, n'est pas compté s'il disparaît avec l'achat de votre résidence principale.

Les pensions versées

Une pension alimentaire que vous versez est traitée comme une charge, au même titre qu'un crédit.

Combien pouvez-vous emprunter en 2027 avec 35 % ?

Passons aux exemples concrets, calculés avec les taux moyens observés en novembre 2026 (3,51 % sur 20 ans, 3,59 % sur 25 ans), hors assurance. Plusieurs courtiers anticipent une poursuite de la hausse vers 4 % début 2027 : gardez une marge.

Les montants tiennent compte d'environ 40 € par mois d'assurance pour un couple ; ce sont des ordres de grandeur. Pour savoir quel bien correspond à ce budget, une fois les frais de notaire déduits, faites aussi le point sur votre logement actuel : si vous êtes déjà propriétaire, une estimation immobilière en ligne gratuite sur Optimhome vous indique en quelques minutes l'apport que pourrait dégager sa vente.

Le poids de la durée

Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'emprunt d'environ 15 %, mais le coût total du crédit grimpe aussi nettement. C'est un levier utile, à utiliser en connaissance de cause.

L'effet d'une hausse des taux

À 4 % sur 20 ans, les mêmes 1 360 € de mensualité hors assurance ne financent plus qu'environ 224 000 €, soit 10 000 € de moins qu'à 3,51 %. D'où l'intérêt d'avancer sur votre dossier sans attendre.

Les dérogations : quand la banque peut aller au-delà de 35 %

La règle n'est pas totalement rigide. Le HCSF autorise chaque banque à déroger pour 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers.

Qui en profite en priorité ?

Au moins 70 % de ces dérogations doivent concerner l'achat de la résidence principale, et une part est réservée aux primo-accédants. Les investisseurs locatifs bénéficient donc plus rarement de cette souplesse.

Le rôle du reste à vivre

Un ménage aux revenus élevés peut dépasser 35 % tout en conservant un reste à vivre confortable, par exemple 3 000 € par mois après remboursement. C'est typiquement le profil pour lequel une banque accepte une dérogation. À l'inverse, un ménage modeste à 34 % peut être refusé si son reste à vivre est trop faible.

Les profils qui rassurent

Épargne résiduelle après l'achat, progression de carrière prévisible, absence de découvert, patrimoine existant : ces éléments aident à obtenir un « oui » hors norme.

Comment améliorer votre taux d'endettement avant de voir la banque ?

La bonne nouvelle, c'est qu'on peut souvent gagner plusieurs points en quelques mois, avec un peu d'organisation.

Solder les petits crédits

Un crédit auto de 200 € par mois « coûte » environ 34 000 € de capacité d'emprunt sur 20 ans. Le rembourser par anticipation grâce à votre épargne, si cela ne vide pas votre apport, peut changer la donne.

Réduire le coût de l'assurance

La loi Lemoine permet de choisir et de changer d'assurance emprunteur à tout moment. Une assurance déléguée moins chère réduit la mensualité et donc le taux d'endettement.

Ajuster le projet

Un bien un peu moins cher, un quartier voisin, quelques travaux à prévoir : il existe souvent des alternatives. Parcourez les annonces immobilières Optimhome en filtrant sur votre budget réel, pour découvrir des biens auxquels vous n'auriez pas pensé.

Mobiliser les prêts aidés

Le prêt à taux zéro, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, ou le prêt Action Logement à 1 % allègent la mensualité globale. Les conditions du PTZ sont détaillées sur la fiche officielle Service-Public.fr.

Trois profils, trois réponses : des exemples parlants

Prenons Léa, infirmière en CDI, 2 600 € nets par mois, sans crédit en cours. Pour un studio à 150 000 €, elle emprunte 140 000 € sur 25 ans : sa mensualité d'environ 730 €, assurance comprise, la place autour de 28 %. Son dossier passe sans difficulté. Karim et Julie, eux, gagnent 4 200 € à deux mais remboursent 350 € de crédit auto : pour atteindre 35 %, leur futur prêt ne peut pas dépasser 1 120 € par mois. En soldant le crédit auto avec une partie de leur épargne, ils gagnent près de 70 000 € de capacité sur 25 ans. Enfin, Marc, cadre à 7 000 € nets, vise 40 % d'endettement pour une maison familiale : son reste à vivre de plus de 4 000 € par mois en fait un bon candidat à la dérogation.

Le reste à vivre, ce second filtre souvent oublié

Le reste à vivre correspond à ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Il n'existe pas de seuil légal, mais les banques ont leurs propres repères, souvent de l'ordre de quelques centaines d'euros par adulte et par enfant, davantage dans les grandes villes où la vie coûte plus cher. Un couple avec deux enfants qui garderait 1 200 € de reste à vivre aura plus de mal qu'un célibataire qui en garde autant.

Les erreurs qui font échouer un dossier pourtant « dans les clous »

On voit régulièrement des dossiers à 33 % refusés. Voici les pièges les plus courants.

Des comptes mal tenus

Découverts répétés, paris en ligne, frais d'incidents bancaires : la banque analyse généralement vos trois derniers relevés. Trois mois de comptes impeccables avant la demande, c'est un vrai plus.

Un apport insuffisant

Même avec un bon taux d'endettement, beaucoup de banques demandent que les frais de notaire et de garantie soient couverts par l'apport, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien.

Une situation professionnelle récente

Une période d'essai en cours, une création d'entreprise de moins de deux ans ou un contrat court rendent le dossier plus fragile, même avec un taux d'endettement correct.

Un projet mal ficelé

Un bien sans estimation crédible, des travaux non chiffrés ou un calendrier flou inquiètent la banque. Plus votre projet est préparé, plus vous rassurez.

L'astuce concrète

• Calculez votre taux d'endettement vous-même avant le rendez-vous : (crédits + assurance) / revenus nets × 100.
• Testez votre projet avec un taux 0,25 point plus élevé que celui du jour, pour garder une marge si les taux continuent de monter début 2027.
• Demandez un devis d'assurance déléguée avant la banque : vous arriverez avec un coût d'assurance déjà optimisé.
• Rassemblez vos trois derniers bulletins de salaire, deux avis d'imposition et trois mois de relevés propres.
• Gardez une épargne de précaution après l'achat : elle rassure la banque presque autant qu'un apport.

Le conseil de pro

« Je vois souvent des acheteurs qui se focalisent sur le chiffre de 35 %, alors que la banque regarde un dossier dans sa globalité. Un ménage à 34 % avec des comptes impeccables, un apport qui couvre les frais et un projet bien estimé passera plus facilement qu'un ménage à 30 % avec des découverts chaque mois. Mon conseil : avant de visiter, faites une simulation sérieuse, puis visitez des biens qui correspondent à ce budget, et non au budget rêvé. Vous gagnerez du temps, vous négocierez mieux, et vous arriverez devant la banque avec un dossier qui raconte une histoire cohérente. En période de taux qui remontent, c'est encore plus vrai : la préparation fait la différence. »

Se faire accompagner pour acheter au bon prix

Un projet finançable, c'est d'abord un projet bien dimensionné. Votre conseiller immobilier connaît les prix réels de son secteur et peut vous orienter vers des biens compatibles avec votre capacité d'emprunt, en vous évitant de tomber amoureux d'une maison hors budget.

Pour échanger sur votre projet avec un professionnel de votre secteur, trouvez un conseiller immobilier Optimhome près de chez vous : il vous aidera à préparer vos visites et à présenter une offre solide, appuyée par votre plan de financement.

Préparer une offre d'achat crédible

Une offre accompagnée d'une simulation bancaire ou d'une attestation de courtier rassure le vendeur. Dans un marché où 9 ventes sur 10 se négocient, c'est souvent ce qui fait accepter votre proposition plutôt qu'une autre.

Conclusion

En 2027, la règle des 35 % reste le cadre de référence pour obtenir un prêt immobilier, mais elle ne dit pas tout de votre dossier. Revenus retenus, charges réelles, reste à vivre, apport et tenue de comptes : c'est l'ensemble qui convainc la banque. Avec des taux qui remontent, préparez votre dossier en amont, optimisez votre assurance, soldez les petits crédits et visez un bien adapté à votre capacité réelle. Vous mettrez toutes les chances de votre côté.

Et si, autour de vous, quelqu'un pense à vendre son logement, vous pouvez le recommander à un conseiller et être récompensé en devenant apporteur d'affaires Optimhome.

FAQ - Questions fréquentes

Le taux d'endettement de 35 % inclut-il l'assurance emprunteur ?

Oui. Depuis la décision du HCSF, le plafond de 35 % s'apprécie assurance emprunteur comprise.

Mon loyer actuel est-il pris en compte ?

Non, s'il disparaît avec l'achat de votre résidence principale. Il est en revanche utile pour montrer à la banque votre capacité à payer une mensualité régulière.

Peut-on emprunter sur 30 ans en 2027 ?

Non, la durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans dans certains cas avec différé, par exemple pour un logement neuf ou des travaux importants.

Les revenus d'un indépendant sont-ils pris en compte ?

Oui, généralement sur la moyenne des deux ou trois dernières années, ce qui suppose d'avoir au moins deux bilans.

Un taux d'endettement de 38 % peut-il être accepté ?

C'est possible dans le cadre des 20 % de dérogations, surtout pour une résidence principale avec un reste à vivre confortable.

Les allocations familiales comptent-elles comme revenus ?

Certaines banques les intègrent, d'autres non, ou partiellement. Elles sont rarement décisives dans le calcul.

Le PTZ augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?

Oui, indirectement : sans intérêts et souvent avec un différé, il réduit la mensualité globale pour un même montant financé.

Faut-il passer par un courtier ?

Ce n'est pas obligatoire, mais un courtier connaît les banques les plus souples selon les profils et peut négocier taux et assurance pour vous.

Auteur  de la publication​

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Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome

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