Article mis à jour le 16/10/2026
Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de développer votre patrimoine, réduire vos impôts ou anticiper votre retraite. Cependant, vous ne savez pas quel statut juridique choisir. Faut-il acheter en nom propre ? En SCI ? Ou bien choisir un autre régime, comme la SARL, la SNC ou la SAS ? Les experts Optimhome vous aident à y voir plus clair.
A retenir
- L'achat en nom propre rend propriétaire dès la signature de l'acte de vente et soumet les acquéreurs à l'indivision, ce qui peut compliquer la succession ou les situations de mésentente.
- La SCI ne peut pas être unipersonnelle : le patrimoine est réparti en parts sociales entre plusieurs associés, avec une imposition à l'IR en location nue et la possibilité d'opter pour l'IS en location meublée.
- La SARL exige au moins deux associés dont la responsabilité est limitée à leurs apports, et la SARL familiale est souvent utilisée dans l'immobilier ; la SARL à l'IR n'autorise que la location meublée.
- La SNC rend les associés indéfiniment, personnellement et solidairement responsables, tandis que la SAS peut être créée par une seule personne, avec un capital minimum libre et une responsabilité limitée aux apports, et des revenus obligatoirement imposés en BIC.
Mise à jour du 16 octobre 2026
Depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 ouvre le statut du bailleur privé : un logement acheté dans un immeuble collectif, neuf ou ancien lourdement rénové (travaux d'au moins 30 % du prix d'achat), loué nu en résidence principale pendant au moins neuf ans à loyer plafonné, peut être amorti chaque année (3,5 % dans le neuf et 3 % dans l'ancien en loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par an). Il est accessible en direct ou via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, comme une SCI à l'IR.
Source : Meilleurtaux Placement ; Kohen Avocats, février et septembre 2026.
Qu'est ce que l'achat en nom propre ?
Avec l’achat en nom propre, ou l’achat en direct, les acheteurs deviennent propriétaires du bien dès la signature de l’acte de vente. Ils sont alors soumis à l’indivision, ce qui peut s’avérer contraignant lors de la succession du patrimoine ou en cas de mésentente entre les indivisaires. En location nue, vous devez imposer vos revenus fonciers à l’IR. En location meublée, vous devez les déclarer comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pourquoi investir en SCI ?
Le statut SCI (Société Civile Immobilière) consiste à créer une structure juridique qui ne peut être unipersonnelle. Autrement dit, le patrimoine est réparti en parts sociales entre plusieurs associés. Si l’un des acquéreurs souhaite sortir de la SCI, le bien est conservé par les autres. En location nue, il est préférable d’avoir recours au statut SCI à l’IR (impôt sur le revenu). Dans ce cas, chaque associé est imposé personnellement. En location meublée, vous pouvez choisir la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), auquel cas la fiscalité est appliquée directement à la société. Les associés ne sont alors imposés que sur les dividendes qu’ils s’octroient.
Que représente la SARL ?
La SARL (société à responsabilité limitée) doit être constituée d’au moins deux associés. Ce statut permet de limiter leur responsabilité au montant de leurs apports. Dans l’immobilier, de nombreuses familles ont recours à la SARL familiale. La société peut alors être créée par les membres d’une même famille (enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoints). Dans le cas d’une SARL à l’IR, seule la location meublée est autorisée et les associés prennent le statut de loueur en meublé professionnel. Si vous optez pour une SARL à l’IS, vous pouvez également investir dans la location nue, mais il faudra déclarer vos revenus comme bénéfices commerciaux.
Qu'est ce que la SNC ?
Investir en SNC (société en nom collectif) permet aux associés d’être indéfiniment, personnellement et solidairement responsables sur l’ensemble de leurs biens personnels. Autrement dit, les parts sociales de la SNC ne peuvent être cédées qu’avec l’accord de tous les associés. La SNC s’applique aussi bien à la location nue (revenus fonciers) qu’à la location meublée (BIC). Dans les deux cas, le gérant de la société est considéré comme un travailleur indépendant et tous les associés ont le statut de commerçants, ce qui leur permet de cotiser.
Pourquoi choisir le statut de SAS ?
La SAS (société par actions simplifiée) peut être créée par une seule personne ou par plusieurs associés. Le principal avantage de ce statut est que le capital minimum à investir est libre et que la responsabilité des associés est limitée aux apports. Ils ne sont également pas tenus par les dettes de la société. Avec la SAS, les revenus sont obligatoirement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC réel ou simplifié). Pour savoir quel statut juridique convient le mieux à votre projet d’investissement, demandez conseil aux experts Optimhome.
Les règles et les prix varient fortement d’une commune à l’autre : le plus simple reste d’échanger avec un conseiller immobilier près de chez vous.
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Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
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