En France, 3,1 millions de logements sont vacants selon l'INSEE, et une partie d'entre eux restent bloqués en raison de successions non réglées. Face à cette situation, une proposition de loi adoptée le 6 mars 2025 vient simplifier la sortie de l'indivision successorale.
Vous êtes héritier d'un bien immobilier en indivision et vous souhaitez comprendre les nouvelles règles applicables en 2026 ? Cet article vous éclaire sur le droit des successions, les changements apportés par cette réforme et les conseils pratiques pour vendre un bien en indivision avec l'accompagnement d'un conseiller Optimhome.
Qu'est-ce qu'une indivision successorale ?
Lorsqu'une personne décède en laissant plusieurs héritiers, son patrimoine immobilier entre automatiquement en indivision successorale. Concrètement, cela signifie que les biens du défunt appartiennent à l'ensemble des héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement divisées.
Une maison familiale, par exemple, n'est pas découpée physiquement entre trois enfants : chacun détient des droits sur la totalité du bien, proportionnellement à sa part successorale. Cette situation juridique peut concerner tout type de bien immobilier transmis par succession : une résidence principale, une résidence secondaire, un appartement locatif, un terrain constructible ou encore un terrain agricole. L'indivision dure jusqu'au partage définitif de la succession, moment où chaque héritier reçoit sa part en pleine propriété ou où le bien est vendu et le produit réparti.
Le régime de l'indivision selon le Code civil
Le cadre légal de l'indivision successorale repose sur les articles 815 et suivants du Code civil. Un principe fondamental guide ce régime : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Autrement dit, tout héritier dispose du droit imprescriptible de demander le partage à tout moment, sauf convention contraire ou décision de justice.
Chaque héritier, appelé indivisaire ou coindivisaire, détient une quote-part sur le bien indivis. Cette quote-part représente la fraction de droits que possède chaque héritier sur l'ensemble du patrimoine. Par exemple, si trois enfants héritent à parts égales d'une maison familiale estimée à 300 000 euros, chacun détient un tiers des droits indivis, soit 100 000 euros de quote-part.
Le fonctionnement de l'indivision implique des droits et des obligations pour tous les indivisaires. Chacun peut utiliser le bien indivis à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Les décisions courantes concernant le bien (travaux d'entretien, conclusion d'un bail d'habitation) peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis. En revanche, les actes de disposition majeurs, comme la vente du bien, nécessitent traditionnellement l'accord unanime de tous les héritiers, sauf dérogation prévue par la loi.
Maison, appartement ou terrain : quels biens sont concernés ?
L'indivision successorale peut porter sur une grande variété de biens immobiliers hérités. Les maisons individuelles et les appartements en copropriété constituent les cas les plus fréquents. Qu'il s'agisse d'une résidence principale occupée par le défunt ou d'un bien locatif générant des revenus, tous entrent en indivision dès l'ouverture de la succession.
Les terrains sont également concernés par ce régime. Un terrain constructible en zone urbaine, destiné à accueillir de futures constructions, devient un bien indivis entre les héritiers. De même, un terrain agricole exploité ou non, une parcelle forestière ou un terrain de loisirs relèvent du régime de l'indivision successorale.
Prenons un exemple concret : trois enfants héritent de la maison familiale de leurs parents. L'un vit à Paris, l'autre à Lyon, et le troisième à Bordeaux. Aucun ne souhaite occuper le bien, mais ils ne s'accordent pas sur le moment de la vente. Chacun possède un tiers en indivision, et tant qu'aucune décision commune n'est prise, la maison reste dans ce statut juridique. Cette situation illustre bien les blocages potentiels de l'indivision, que la réforme de 2025 cherche justement à débloquer en facilitant les décisions de vente.
Quelle est la réforme de la sortie de l'indivision successorale du 6 mars 2025 ?
Le 6 mars 2025, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi portée par la députée Louise Morel (MoDem) visant à simplifier la sortie de l'indivision successorale. Adoptée avec 55 voix contre 1, cette réforme marque un tournant pour les propriétaires bloqués dans des situations d'indivision.
Le texte a ensuite été examiné et modifié par le Sénat en première lecture le 18 décembre 2025, qui a notamment changé son titre en « proposition de loi visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes ». Cette réforme répond à un enjeu majeur : faciliter la résolution des conflits successoraux et contribuer à réduire le nombre de logements vacants liés à des indivisions bloquées, dans un contexte de crise du logement persistant en France.
La vente en indivision : de la majorité des 2/3 à la moitié des droits indivis
La mesure phare de cette réforme concerne l'abaissement du seuil de majorité requis pour décider de la vente d'un bien en indivision.
Jusqu'à présent, il fallait réunir au minimum les deux tiers des droits indivis pour provoquer la vente sans l'unanimité de tous les héritiers. Avec la nouvelle loi, ce seuil descend à la moitié des droits indivis.
Concrètement, si vous détenez 50 % ou plus des parts d'un bien hérité, vous pouvez désormais engager la procédure de vente, même si d'autres coindivisaires s'y opposent. Cette simplification vise à débloquer des situations où un ou plusieurs héritiers minoritaires bloquaient la vente, empêchant les autres de récupérer leur part ou de valoriser le bien. Pour les propriétaires concernés, c'est un levier d'action bien plus accessible qui accélère la sortie de l'indivision et limite les conflits familiaux prolongés.
L'influence de la loi Letchimy sur le nouveau texte
La loi Letchimy du 27 décembre 2018 a servi de source d'inspiration pour cette réforme nationale. Adoptée spécifiquement pour l'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon), elle visait déjà à faciliter la sortie des indivisions successorales dans des territoires confrontés à une multiplication des biens indivis non réglés.
Ce texte permettait notamment de simplifier les règles de majorité et d'accélérer les procédures de vente. La proposition de loi de 2025 s'en inspire directement pour étendre ces facilités à l'ensemble du territoire métropolitain. Toutefois, le Sénat a supprimé une mesure du texte initial qui reproduisait plus fidèlement le dispositif ultramarin, jugeant nécessaire d'adapter le mécanisme aux spécificités du droit métropolitain et d'éviter des effets imprévus sur le droit des sociétés et des affaires, l'indivision ne concernant pas uniquement les successions.
Les nouvelles règles en matière de succession applicables en 2026
Au-delà de l'abaissement du seuil de majorité, la réforme prévoit plusieurs mesures complémentaires qui entreront progressivement en vigueur en 2026. Parmi elles, la création d'une base de données nationale des biens abandonnés constitue une avancée majeure.
Cette base recensera les biens immobiliers en état d'abandon identifiés dans le cadre de différentes procédures (déclaration de parcelles abandonnées, gestion par l'État agissant comme curateur). Elle sera alimentée par les administrations et certaines professions réglementées, et accessible aux élus locaux pour leur permettre de mieux identifier la situation juridique des biens délabrés sur leur territoire et de prendre les mesures appropriées.
Par ailleurs, le texte prévoit l'expérimentation du régime Alsace-Moselle pendant cinq ans à titre expérimental. Ce régime local, qui combine les dispositions du Code civil et des règles spécifiques issues de la loi du 1er juin 1924, pourrait offrir des procédures de partage judiciaire plus efficaces, inspirant ainsi des évolutions futures du droit commun.
Voici un tableau comparatif pour visualiser les changements introduits par la réforme :
Critère | Avant la réforme | Après la réforme (2026) |
|---|---|---|
Seuil de majorité pour vendre | Deux tiers (66,67 %) des droits indivis | Moitié (50 %) des droits indivis |
Procédure de vente | Unanimité ou majorité qualifiée des 2/3 | Majorité simple (50 %) ou unanimité selon les cas |
Délais estimés | Plusieurs années en cas de blocage | Procédure accélérée grâce à l'abaissement du seuil |
Comment sortir d'une indivision successorale ?
Le Code civil pose un principe fondamental : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 815). Cette règle garantit à chaque héritier le droit de sortir de l'indivision à tout moment, sauf opposition d'un jugement ou d'une convention d'indivision. Concrètement, plusieurs voies s'offrent aux indivisaires pour mettre fin à cette situation et récupérer leur part.
Le droit de partage amiable ou judiciaire en indivision
Le partage amiable constitue la solution la plus rapide et la moins coûteuse pour sortir de l'indivision. Il suppose un accord entre tous les indivisaires pour répartir les biens ou vendre le bien immobilier devant notaire. Cette procédure nécessite la signature d'un acte notarié qui formalise le partage et clôture l'indivision.
Lorsqu'un ou plusieurs héritiers refusent le partage amiable, le partage judiciaire devient nécessaire. Il suffit qu'un seul indivisaire saisisse le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession pour demander la sortie de l'indivision. La réforme du 6 mars 2025 a accéléré cette procédure en simplifiant les étapes et en réduisant les délais d'instruction. Le tribunal ordonne alors le partage ou la vente du bien (licitation) pour répartir le produit de la vente entre les héritiers.
Vendre sa part d'indivision ou céder sa part indivise à titre gratuit
Si vous souhaitez sortir seul de l'indivision sans attendre le partage global, vous pouvez vendre votre part à un autre héritier ou à un tiers extérieur. Attention toutefois : les coindivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Vous devez leur notifier votre intention de vendre par acte officiel, et ils disposent d'un délai d'un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions. Si aucun héritier ne se manifeste, vous êtes libre de céder votre part à un tiers.
Autre option : la cession à titre gratuit, c'est-à-dire la donation de votre part à un autre indivisaire. Cette solution évite les frais de vente mais reste soumise aux droits de donation selon le lien de parenté. Elle peut être intéressante pour simplifier la gestion de l'indivision ou favoriser un héritier qui souhaite conserver le bien familial. Dans tous les cas, l'acte de cession doit être formalisé devant notaire pour garantir sa validité.
Combien de temps faut-il pour sortir de l'indivision ?
Un partage amiable, lorsque tous les héritiers sont d'accord, se conclut généralement en quelques mois (trois à six mois en moyenne), le temps de réunir les documents, procéder aux évaluations et signer l'acte notarié.
Le partage judiciaire est nettement plus long : comptez entre un et trois ans en moyenne, selon la complexité du dossier et l'encombrement du tribunal. Ce délai inclut la saisine du tribunal, la nomination d'un notaire commis, l'établissement de l'état liquidatif et la vente éventuelle du bien. La réforme de 2025 vise à réduire ces délais en fluidifiant les procédures, mais la durée reste tributaire des circonstances de chaque succession.
Pour accélérer la sortie de l'indivision, privilégiez le dialogue entre héritiers, préparez les documents en amont (titres de propriété, diagnostics techniques, évaluations) et faites-vous accompagner par un conseiller immobilier et un notaire. Une bonne coordination entre les parties permet souvent d'éviter le recours au juge et de gagner un temps précieux.
Étapes clés pour sortir de l'indivision :
- Évaluer le bien : faire estimer le bien immobilier par un professionnel pour fixer une base de discussion.
- Tenter le partage amiable : rechercher un accord entre tous les indivisaires avec l'aide d'un notaire.
- Saisir le tribunal si échec : en cas de blocage, engager une procédure judiciaire pour forcer le partage.
- Procéder à la vente ou au rachat : finaliser la transaction (vente globale ou rachat de parts) et répartir le produit selon les droits de chacun.
Tous les héritiers doivent-ils être d'accord pour vendre un bien en indivision ?
Traditionnellement, la vente d'un bien en indivision exigeait l'unanimité de tous les héritiers. Toutefois, la réforme du 6 mars 2025 a introduit un assouplissement majeur : désormais, la vente peut être décidée à la majorité de la moitié des droits indivis, contre deux tiers auparavant. Cette évolution permet de débloquer de nombreuses situations où un ou plusieurs indivisaires refusaient la vente sans motif valable.
Concrètement, si vous détenez la moitié ou plus des droits sur le bien, vous pouvez engager la procédure de vente en vous adressant à un notaire mandataire. Ce dernier devra notifier votre intention aux autres coindivisaires dans le mois suivant votre demande. Cette nouvelle règle facilite grandement la sortie de l'indivision pour les héritiers qui souhaitent récupérer leur part sans être bloqués par des désaccords familiaux.
La convention d'indivision pour un achat ou une succession
La convention d'indivision est un document juridique qui organise les règles de gestion du bien entre les indivisaires. Elle peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable par accord entre les parties. Ce cadre permet de définir clairement les droits et obligations de chacun : qui paie quoi, comment sont prises les décisions courantes, qui peut occuper le bien, et sous quelles conditions.
Cette convention s'avère particulièrement utile dans deux situations. Lors d'un achat en indivision entre plusieurs personnes (frères et sœurs, amis, couple non marié), elle sécurise la relation et prévient les conflits futurs. Dans le cadre d'une succession, elle offre un cadre stable pour gérer temporairement le bien hérité, le temps que les héritiers décident ensemble de son avenir.
Pour anticiper les questions fiscales liées à la transmission, vous pouvez également consulter notre guide sur comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
Maison en indivision occupée par un héritier : que faire ?
L'occupation exclusive d'un bien en indivision par un seul héritier est une situation fréquente et source de tensions. Lorsqu'un indivisaire occupe seul la maison familiale, il prive les autres coindivisaires de leur droit d'usage. Dans ce cas, il doit verser une indemnité d'occupation aux autres héritiers, calculée sur la base de la valeur locative du bien.
Cette indemnité est due à l'indivision dans son ensemble et sera intégrée à la masse partageable lors du règlement définitif de la succession. Si l'héritier occupant refuse de payer ou de libérer les lieux, les autres indivisaires peuvent saisir le tribunal pour faire fixer le montant de l'indemnité et, le cas échéant, demander l'expulsion. Cette occupation peut également compliquer la vente du bien, car elle réduit son attractivité pour les acheteurs potentiels et nécessite souvent une procédure judiciaire pour régulariser la situation.
Quels sont les cas particuliers entre succession, indivision et usufruit ?
Lorsqu'une succession s'ouvre, certaines configurations juridiques viennent complexifier la gestion du patrimoine immobilier. C'est notamment le cas lorsqu'un conjoint survivant détient l'usufruit du bien tandis que les enfants en sont nus-propriétaires.
Dans cette situation, une indivision existe bien sur la nue-propriété entre les enfants, même si l'usufruitier conserve le droit d'usage et de perception des revenus. Cette cohabitation entre démembrement de propriété et indivision génère des questions pratiques fréquentes, notamment sur les droits de chacun et les possibilités de sortie.
Indivision entre frère et sœur : gérer une maison héritée
Hériter d'une maison familiale entre frères et sœurs place automatiquement le bien en indivision. Chaque héritier détient une quote-part proportionnelle à ses droits successoraux, sans qu'aucune partie physique du bien ne lui soit attribuée. Les désaccords surgissent fréquemment : l'un souhaite vendre pour récupérer sa part en liquidités, l'autre préfère conserver le bien chargé de souvenirs.
Plusieurs solutions permettent de débloquer la situation. Le rachat de parts par l'un des coindivisaires constitue souvent la voie la plus rapide, à condition qu'il dispose des fonds nécessaires. La vente globale du bien à un tiers reste l'option privilégiée lorsque aucun héritier ne peut ou ne veut racheter les autres.
Enfin, si le bien s'y prête, un partage en nature peut être envisagé, divisant physiquement la propriété en lots distincts. Dans tous les cas, l'intervention d'un notaire reste indispensable pour sécuriser l'opération et garantir l'équité entre les parties.
Décès d'un indivisaire avec héritier : quelles conséquences ?
Le décès d'un indivisaire ne met pas fin à l'indivision. Ses propres héritiers prennent automatiquement sa place dans la copropriété indivise, récupérant sa quote-part et l'ensemble de ses droits. Cette transmission peut complexifier sensiblement la gestion du bien, surtout si le nombre de coindivisaires augmente ou si les nouveaux arrivants ont des projets différents des indivisaires initiaux.
Le rôle du notaire devient alors central pour organiser cette nouvelle configuration. Il établit l'acte de notoriété identifiant les nouveaux héritiers, actualise les quotes-parts de chacun et veille au respect des règles de gestion de l'indivision. Si des tensions apparaissent, une convention d'indivision peut être mise en place pour fixer des règles claires de fonctionnement et éviter les blocages.
Frais de succession en indivision et compte d'indivision notaire
La succession en indivision génère plusieurs types de frais qu'il convient d'anticiper. Les droits de partage représentent 1,1 % de la valeur des biens partagés et s'appliquent lors de la sortie de l'indivision. À cela s'ajoutent les honoraires du notaire, calculés selon un barème réglementé proportionnel à l'actif successoral brut. Ces émoluments varient en fonction de la complexité du dossier et des opérations à réaliser.
Le notaire peut également ouvrir un compte d'indivision pour faciliter la gestion collective du bien. Ce compte bancaire dédié centralise les charges courantes (taxe foncière, assurance, travaux d'entretien) et les éventuels revenus locatifs. Chaque coindivisaire y contribue proportionnellement à sa quote-part.
En cas de procédure judiciaire pour sortir de l'indivision, des frais supplémentaires peuvent s'ajouter, incluant les honoraires d'avocat et les frais de justice. Pour maîtriser ces coûts et sécuriser la transmission, contactez un conseiller Optimhome qui saura vous orienter vers les meilleures solutions adaptées à votre situation.
Comment vendre un bien en indivision avec Optimhome ?
Vendre un bien immobilier en indivision nécessite une préparation rigoureuse pour éviter les tensions entre indivisaires. La première étape consiste à faire estimer correctement le bien. Une estimation juste et partagée par tous les héritiers limite les désaccords sur le prix de vente et facilite les décisions collectives. Contrairement à ce que pensent certains, c'est la valeur actuelle du marché qui compte, pas le prix d'achat initial.
Un conseiller immobilier Optimhome vous accompagne dans cette démarche en réalisant une estimation gratuite et personnalisée de votre bien. Grâce à sa connaissance approfondie du marché local et à des algorithmes actualisés mensuellement, il vous propose une fourchette de prix réaliste et argumentée. Cette expertise terrain est précieuse pour convaincre l'ensemble des indivisaires et avancer sereinement vers l'acte de vente.
Au-delà de l'estimation, votre conseiller vous guide dans les démarches administratives et juridiques souvent complexes en indivision. Il vous aide à réunir les documents nécessaires (titre de propriété, diagnostics techniques, justificatifs de travaux) et à coordonner les signatures entre les différents héritiers. Cette coordination est d'autant plus importante lorsque les indivisaires sont dispersés géographiquement.
Pour faciliter cette organisation, Optimhome met à votre disposition des outils numériques adaptés. L'estimation en ligne offre une première indication rapide. La signature électronique sécurisée accélère la validation des documents et évite les allers-retours postaux. Ces solutions modernes simplifient la gestion collective et réduisent les délais de vente.
Que vous soyez confronté à une succession vacante ou à une situation d'indivision classique, le droit des successions impose des règles précises. Un conseiller Optimhome connaît ces contraintes et adapte son accompagnement à votre configuration familiale. Il assure le suivi régulier de votre projet et sécurise chaque étape jusqu'à la signature chez le notaire.
Pour initier votre démarche de vente en indivision, contactez dès maintenant un conseiller Optimhome près de chez vous ou réalisez une estimation en ligne de votre bien. Vous bénéficierez d'un accompagnement personnalisé et d'une expertise locale pour transformer cette situation parfois délicate en transaction réussie.
Questions fréquentes sur l'indivision et la succession
Comment récupérer sa part dans une indivision ?
Pour récupérer votre part, vous disposez de plusieurs options. Vous pouvez demander le partage amiable ou judiciaire du bien, car nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision selon l'article 815 du Code civil. Vous avez également la possibilité de vendre votre part à un coindivisaire ou à un tiers extérieur. En cas de blocage, la saisine du tribunal judiciaire permet d'imposer le partage. Ce droit au partage est imprescriptible et peut être exercé à tout moment, ce qui garantit votre liberté de sortir de l'indivision quand vous le souhaitez.
Comment sortir d'une indivision gratuitement ?
Il est important de nuancer cette question. Le partage amiable n'engendre effectivement pas de frais de procédure judiciaire, ce qui représente une économie substantielle. Toutefois, le droit de partage de 1,1 % sur la valeur des biens reste dû au Trésor public, ainsi que les honoraires du notaire qui intervient obligatoirement pour formaliser l'acte. La médiation familiale peut constituer une alternative intéressante pour faciliter les discussions et parvenir à un accord sans passer par le tribunal. Bien que ces démarches limitent les coûts, une sortie totalement gratuite d'indivision demeure impossible en pratique.
Que signifie « deux tiers des droits indivis » dans une succession ?
Les deux tiers correspondent à la majorité qui était requise avant la réforme du 6 mars 2025 pour autoriser la vente d'un bien en indivision sans l'unanimité de tous les héritiers. Concrètement, si les indivisaires détenant au moins deux tiers des parts souhaitaient vendre, ils pouvaient imposer cette décision aux autres coindivisaires. La nouvelle proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale abaisse désormais ce seuil à la moitié des droits indivis, ce qui facilite considérablement les ventes et permet de débloquer plus rapidement les situations d'indivision conflictuelles.
Quel modèle de lettre utiliser pour sortir d'une indivision ?
Une lettre recommandée avec accusé de réception doit être adressée à l'ensemble des coindivisaires pour signifier officiellement votre volonté de sortir de l'indivision. Cette lettre constitue une mise en demeure qui enclenche les délais légaux et interrompt la prescription. Elle doit mentionner votre qualité d'indivisaire, votre quote-part, et formuler clairement votre demande de partage ou de vente du bien. Elle constitue une mise en demeure qui enclenche les délais légaux et interrompt la prescription. En l'absence de réponse ou d'accord amiable, vous pourrez ensuite recourir à un notaire pour organiser le partage, ou saisir le tribunal judiciaire si la procédure amiable échoue.
Auteur de la publication
Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l’animation du réseau Optimhome
« Profitez de mes conseils d'expert, basés sur de nombreuses années d'expérience dans l'immobilier, pour garantir la réussite de votre projet d'achat ou de vente. »
