Programme immobilier neuf de 1 lot à Nantes (44000)

- Emplacement & prestations :

• Emplacement urbain qualitatif, dans le secteur Euronantes Gare, proche de la Cité des Congrès, du Jardin des Plantes, de la gare SNCF et du centre-ville.

• Résidence hôtelière / appart’hôtel 4 étoiles, exploitée avec logements meublés et services para-hôteliers : accueil 24h/24, ménage, linge, Wi-Fi, salle de fitness, parking, petit-déjeuner, laverie et salle de réunion.

• Résidence composée de 144 logements meublés de standing, avec studios et deux-pièces équipés.

- Investissement & bail commercial :

• Bail commercial renouvelé en 2020, pour une durée ferme de 9 ans, sans résiliation triennale.

• Loyer payable trimestriellement à terme échu les 30 mars, 30 juin, 30 septembre et 30 décembre.

• Indexation prévue sur l’IRL.

• Point positif : clause de bonus de loyer complémentaire si le chiffre d’affaires annuel hébergement de la résidence dépasse 2 300 000 € HT.

- Gestion locative :

• Syndic : S.A.S. Lincoln François 1er, nommé du 1er juillet 2025 au 30 juin 2028. Le PV précise que le syndic et l’exploitant sont indirectement liés au groupe Réside Études.

• À la charge du preneur : entretien courant, réparations locatives, assurances d’exploitation, charges de fonctionnement de l’immeuble et gestion opérationnelle.

• À la charge du bailleur : taxe foncière, TEOM, grosses réparations article 606, travaux lourds, toiture, façades, fonds travaux ALUR et travaux de copropriété relevant du propriétaire.

- À noter : PV d’AG 2025 – Points essentiels

• AG tenue le 25 juin 2025 pour la copropriété Résidence Les Berges de la Loire.

• Comptes 2024 approuvés : 322 180,04 €.

• Budget 2025 révisé : 338 505 € TTC ; budget 2026 approuvé : 345 930 € TTC.

• Seuils de contrôle fixés à 5 000 € HT pour consultation du conseil syndical, mise en concurrence et dépenses engagées par le syndic hors budget.

• PPPT / PPT à suivre : sujets identifiés sur porte d'un logement, traces de coulures, sols, parties communes, escaliers et système de production d’eau chaude sanitaire.

• Points de vigilance en questions diverses : hausse rapide des appels de fonds travaux, montant du gardiennage contesté, demande du classeur de sécurité et attente du rapport PPPT complet.

Conclusion :

• Actif urbain cohérent, bien situé à Nantes, avec une vraie logique affaires / tourisme / séjour moyenne durée.

• Produit intéressant pour un investisseur LMNP recherchant une résidence exploitée par un gestionnaire identifié, dans une métropole liquide.

• Vigilances principales :

  • bail à horizon 2028, donc visibilité correcte mais limitée ;

  • taxe foncière et TEOM à la charge du bailleur ;

  • niveau de charges copropriété élevé ;

  • PPPT / travaux à suivre ;

  • lien syndic / exploitant à intégrer dans la lecture de gouvernance.