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LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°57 - COPROPRIÉTÉ, VOUS AVEZ DIT COPROPRIÉTÉ ?

OPTIMHOME.COM | Date : 28/03/2017
 LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°57 - COPROPRIÉTÉ, VOUS AVEZ DIT COPROPRIÉTÉ ?

Certains particuliers possèdent un bien soumis au statut de la copropriété sans connaître les évolutions législatives applicables ou à venir. D'autres souhaitent acquérir ou même mettre leur bien en copropriété mais hésitent. Plus d’hésitations ni de méconnaissances, voilà ce qu’il en est d’une copropriété.

QU'EST-CE QU'UNE COPROPRIETE ?

Deux éléments juridiquement inséparables :

  • les parties privatives : les pièces du logement, caves, garages et parkings réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé,
  • les parties communes qui sont en indivision entre les différents copropriétaires (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc.). Ces parties communes sont divisées en une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes).

D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Il faut donc le consulter et le respecter.

QUI GERE LA COPROPRIETE ?

  • Le Syndicat de copropriété : il s’agit de l'ensemble des copropriétaires

Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc.) et fixe le budget de fonctionnement, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun.

Le Syndicat de corpropriété est aidé par :

  • Le syndic (professionnel ou bénévole) : Il est obligatoire. Il veille au respect du règlement, gère au quotidien la copropriété, met en œuvre les décisions de l’Assemblée Générale. En pratique, il facture le règlement des charges, paie les travaux, signe les contrats, etc.
  • Un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

COMMENT METTRE UN BIEN EN COPROPRIETE ?

Intervention du géomètre

Préalablement à la création d’une copropriété, il faut faire intervenir un géomètre qui procédera au découpage selon les directives du propriétaire du bien, qui dressera les plans précis, qui définira les servitudes et passages de câbles, les passages d’évacuations et autres contraintes.

Intervention du Notaire

Il faut ensuite faire intervenir un notaire pour la rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il faudra également désigner un syndic de copropriété (professionnel la plupart du temps ou bénévole dans le cas d’une petite copropriété).

Diagnostics techniques

Il faudra procéder à un diagnostic technique obligatoire en vigueur au moment de l’opération (électricité, bilan énergétique, plomb, amiante, termites etc.).

QUELLES NOUVELLES OBLIGATIONS ENTREES EN VIGUEUR RECEMMENT OU CELLE A VENIR ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG)

Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose la réalisation d’un DTG des copropriétés sous certaines conditions. Ce nouveau diagnostic, a pour objectif de donner aux copropriétaires un état général de l’immeuble et d’établir un plan pluriannuel de travaux. Cet audit passe par la réalisation d’un état technique et réglementaire de l’immeuble, fixe sa situation énergétique, avec pour objectif d’améliorer la gestion technique et patrimoniale en planifiant et priorisant les travaux à réaliser.

Sont concernés, les immeubles répondant à l’un des critères suivants :

  • Immeubles de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété.
  • Immeubles qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et dans le cas où l’administration aura demandé au syndic de faire réaliser le DTG.
  • Sur décision votée à la majorité simple des copropriétaires.

Ainsi pour tous les immeubles déjà en copropriété, ce nouveau diagnostic n’est pas obligatoire. Toutefois, ce qui est obligatoire pour les syndics des copropriétés existantes c’est de convoquer les copropriétaires et de les faire se prononcer pour oui ou non réaliser ce DTG.

L’immatriculation des syndicats des copropriétaires

La loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 a précisé la nature des lots à prendre en compte pour l’entrée en vigueur de l’obligation d’immatriculer les syndicats de copropriétaires dont les immeubles sont à destination partielle ou totale d’habitation. Il s’agit des lots « à usage de logements, de bureaux ou de commerces » couramment appelés « lots principaux »

Le fonds de travaux

La loi 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR crée, à compter du 1er janvier 2017, l’obligation de constituer un fonds de travaux. L’objectif du législateur est de « prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles. »

Individualisation des frais de chauffage

Par la loi du 17 août 2015 tout immeuble collectif à usage principal d’habitation, équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant » doit être muni « d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif ». L’immeuble doit avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée avant le 01.06.2001. Sa consommation de chauffage (globale) doit, en outre, être supérieure à un seuil réglementaire. La pose de ces répartiteurs n’est pas imposée en cas d’ « impossibilité technique », ou en raison d’un « coût excessif »

Les travaux doivent être programmés de sorte que la mise en service des appareils soit assurée avant le 01.04.2017.

Vous êtes prêts pour profiter encore de la loi Pinel cette année pour acquérir un bien en copropriété !

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