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Décryptage des tendances immobilières de Bayonne, Anglet et Biarritz

OPTIMHOME.COM | Date : 03/10/2016
 Décryptage des tendances immobilières de Bayonne, Anglet et Biarritz

3 communes qui ont légèrement progressé après avoir connu une sévère chute depuis 10 ans

Décryptage de Monique BOLLINI BRETHES, Conseillère en Immobilier OptimHome.

On constate que les prix au m² sont très distincts sur les 3 villes, les quartiers et les spécificités des biens engendrent également de gros écarts de prix.

Les offres, tous bien confondus, sont plus nombreuses à Bayonne (et ses proches alentours) qu’à Anglet et Biarritz ; la demande, quant à elle, aurait tendance à être inverse.

Les biens présentés aux prix du marché, n’étant pas grevés de nuisances irréversibles trouvent acquéreurs dans un délai de trois à six mois. En revanche, partout mais surtout à Biarritz, où la demande est restée très longtemps bien plus importante que l’offre, il est souvent difficile de faire entendre au vendeur que l’acquéreur n’est plus prêt à surpayer son bien !

Les demandes les plus fréquentes sur les trois villes concernent, pour les appartements, un trois pièces pour un budget de 160 à 250 000 € et, pour les maisons individuelles, autour de 100 m² avec trois chambres, grand séjour, jardin, pour un budget de 400 à 500 000 €.

Pour bon nombre de "locaux", les prix sont assez prohibitifs. Les moins fortunés s’orientent donc vers des communes voisines comme Bayonne pour les appartements. Quant aux familles, elles s’éloignent de la Côte et cherchent à se loger sur Arbonne, Arcangues, Ahetze, Bassussary, Saint Pierre d’Irube, Mouguerre, Boucau, voire le Sud Landes comme Tarnos, Ondres …

Le marché de Bayonne

A Bayonne, l’offre d’appartements anciens est importante. L’hyper centre-ville et le quartier des Arènes / Foch sont très prisés, puis Marracq, qui présente plus d’offres à des prix plus attractifs (résidences des années 60 à 90) et enfin le quartier Saint Esprit, autour de la gare, qui connait certes une évolution mais où les prix restent encore assez faibles.

De fait, ce secteur attire les primo-accédants et les investisseurs. La difficulté réside dans le fait que les immeubles du centre de Bayonne, très souvent de belle facture, sont néanmoins dépourvus de parkings, d’ascenseur et de balcons ou terrasses. De plus, ils sont souvent très profonds et donc éclairés faiblement par des cours intérieures, ce qui est contraire à la recherche des acquéreurs.

Il faut également noter que le neuf foisonne à Bayonne : pas moins d’une vingtaine de programmes y sont recensés, émanant aussi bien de promoteurs locaux que de signatures nationales.

Les profils des vendeurs sont divers : succession, marchands de biens qui ont rénové, jeunes couples qui s’orientent vers un appartement plus grand ou une maison…

Quant aux acquéreurs, une majorité de primo-accédants et investisseurs locatifs pour les appartements et familles pour les maisons.

Un projet d’éco-quartier est mené, sur la rive droite de l’Adour, qui abritera 625 logements.

Exemple de vente : Quartier Arènes, Appartement 90 m², 3 chambres, 270 000 €.

Le marché d’Anglet

Le dynamisme de cette ville balnéaire, sûre de ses atouts (espace, qualité de vie et accueil) lui a valu une forte croissance durant ces dernières décennies.

La ville présente la particularité d’être construite en quartiers éclatés coupés par deux grands axes routiers et sans véritable centre-ville. Toutefois, la rénovation de la Place Général Leclercq et la construction des Halles aux Cinq Cantons a permis de créer une zone de rencontres.

Les biens limitrophes de Biarritz (Golf du Phare, Cinq cantons) et proches des plages (de la Chambre d’Amour à Chiberta) se négocient à des prix similaires ou proches de ceux de Biarritz.

Les prix baissent en allant vers Bayonne (Blancpignon, Montbrun …) et en descendant vers le Sud de la Commune, c’est-à-dire en s’éloignant des plages (Quatre Cantons, Mairie, Brindos, Aritxague, Sutar…).

De nombreux programmes neufs, plus ou moins intégrés et contestés par les Angloys, ont vu et voient le jour sur cette commune étendue. Les prix au m², selon les situations et prestations, sont élevés (de 3 500 à 5 500 le m²).

La population y est plutôt familiale (maisons avec jardins), les appartements trouvent preneurs auprès de jeunes couples primo-accédants, de personnes âgées seules, d’investisseurs et de résidents secondaires dont le budget n’est pas suffisant pour acheter à Biarritz.

La situation intermédiaire d’Anglet et son infrastructure routière intéressent notamment des couples dont l’un travaille à Bayonne, l’autre à Biarritz ou Saint Jean de Luz.

Exemples de vente :

Quartier Quatre Cantons, maison de 200 m² sur terrain de 300 m² : 480 000 €,

Quartier Bernain, dans résidence années 70, Appartement 3/4 pièces, 68 m² à rénover : 155 000 €.

Le marché de Biarritz

Biarritz se démarque par un urbanisme épousant un paysage naturel découpé bordé par l’Océan. Les biens proposés à la vente restent faibles par rapport à la demande, même si l’offre a sensiblement grandi ces dernières années. Aussi, les prix restent plutôt fermes dans des quartiers côtés et recherchés comme les Halles, Place Clémenceau, la Côte des Basques, la Grande Plage, Saint Charles.

Le quartier d’Espagne (ancien quartier de pêcheurs) a fait un énorme bond en avant depuis quelques années parce qu’il séduit les "bobos" par son authenticité et son habitat atypique ("chalets", peu de grandes résidences récentes).

Les appartements d’exception peuvent se négocier entre 8 000 et 12 000 € le m² pour la première ligne front de mer.

Les grandes maisons du centre-ville ont été, pour la plupart, divisées en appartements.

Quant aux maisons familiales avec jardins et piscines, on les trouve dans des quartiers plus calmes, autour du Golf du Phare, au Parc d’Hiver, à la colline de la Milady, elles se vendent le plus souvent au-dessus des 800 000 €.

Les prix sont moindres à Saint Martin, au Braou, au Sabaou, Parme (Proche de l’aéroport), la Négresse (proche de la gare), quartiers plus éloignés du centre-ville où l’on peut trouver des maisons autour des 500 000 €.

Dans le neuf, l’offre est quasi inexistante, faute de foncier. À 300 mètres de l’hôtel du Palais, un promoteur signe toutefois une petite résidence dont les prix s’inscrivent entre 5 000 et 7 000 € le m², même ordre de prix pour une autre réalisation, rue de la République.

Les vendeurs à Biarritz sont souvent les héritiers d’une succession, des divorces ou des propriétaires qui se séparent de leur résidence secondaire devenue trop lourde en charges.

Les acheteurs, quant à eux, sont le plus souvent, des gens venant de l’extérieur (Région Parisienne, Bordeaux, Toulouse…) qui veulent passer leur retraite au bord de l’océan ou des actifs, attirés par le surf, le golf, la proximité de l’Espagne et qui souhaitent combiner un pied-à-terre et du locatif saisonnier.

Exemples de vente :

Proche Place Clémenceau, Appartement 4 pièces, 110 m², 520 000 €,

Quartier Braou, maison plain-pied, 90 m2 sur 500 m², 408 000 €,

Quartier d’Espagne/Côte des Basques, Appartement 3 pièces à rénover, 54 m², 257 000 €.

 

Prochain Flash Info : Décryptage du marché de Lille

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