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Vendre un logement - tout savoir

OPTIMHOME.COM | Date : 30/11/-1

Les Guides Conseils OptimHome

Vendre un logement, tout savoir... ou presque

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vendre un logement tout savoir

Quelles sont les différentes étapes du processus de vente et vos obligations en tant que vendeur ? Qu'est ce qui a changé concernant l'imposition sur la plus value ? Comment bénéficier de l'accompagnement d'un professionnel sans payer une commission d'intermédiaire exorbitante ? OptimHome vous ouvre la voie...

 

 

 

 

Les étapes de la vente

A toutes les étapes de la vente, vous serez bien sûr accompagnés par votre conseil en immobilier et votre notaire, mais il est bon de connaître les différents termes qui jalonnent les étapes de la vente :

L'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) précise les termes qui seront ensuite confirmés dans l'acte authentique de vente. Il détaille le bien et contient les conditions suspensives à l'acte de vente.

La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, vous engage à donner à l'acquéreur une option sur le bien, au prix stipulé dans l'acte. En contrepartie de cette option, il verse la plupart du temps une indemnité dite d'immobilisation généralement équivalente à 10% du montant de la vente, cette somme étant négociable.

L'acte "promesse de vente" peut être notarié ou simplement rédigé par votre conseiller immobilier, et dans ce cas il doit impérativement être enregistré au service des impôts dans les dix jours qui suivent sa signature. Chez OptimHome, tous les avants contrats y compris les promesses, sont signées chez un notaire, ce qui simplifie les démarches notamment dans le cadre d'une promesse de vente.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat préparatoire à la vente définitive. Par ce compromis, vous vous engagez à vendre à l'acquéreur qui s'engage à acheter. Ceci est irrévocable, mais les effets de la vente sont retardés jusqu'à la rédaction de l'acte authentique chez le notaire. L'acquéreur verse en contrepartie un dépôt de garantie.

Un délai de rétractation de 7 jours après la signature de l'avant contrat est accordé au candidat à l'acquisition. Il doit vous informer de son changement d'avis par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Il pourra alors récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Si l'avant contrat a été conclu par acte notarié, on parle de délai de réflexion.

La signature de l'acte définitif de vente a lieu chez le notaire. Elle matérialise le transfert de votre propriété à l'acquéreur. L'acquéreur paye le solde du prix convenu, en déduisant le cas échéant les sommes déjà versées au moment de l'avant contrat.

Vos obligations en tant que vendeur

En tant que vendeur, vous avez trois obligations : information, délivrance, garanties. Votre notaire réunit les documents correspondants et les tient à la disposition de l'acquéreur.

Par l'obligation d'information, vous êtes tenu de fournir à l'acquéreur toute information concernant votre légitimité de propriétaire, l'état du bien ou de l'immeuble et notamment :

  • Documents prouvant votre identité + livret de famille.
  • Documents attestant de votre qualité de propriétaire.
  • S'il s'agit d'un un logement ancien, l'ensemble des diagnostics obligatoires pour vendre.
  • Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute vente de bien ancien et devant figurer, à partir du 1er janvier 2011, dans l'annonce de vente.
  • Pour une vente dans le cadre d'une copropriété, suivant la liste établie par la loi ALUR :
  • 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
  • a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
  • b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
  • c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
  • 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
  • a)Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
  • c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
  • Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
  • 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
  • 5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
  • 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
  • A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
  • Documents relatifs à la copropriété : les trois derniers procès-verbaux de l'assemblée générale.
  • Le carnet d'entretien de la copropriété, qui renseignera sur les travaux réalisés dans les parties communes.
  • Documents concernant les travaux effectués sur votre bien.
  • Documents attestant l'éventuel changement d'affectation d'un lot de copropriété.
  • Une attestation du syndic de la copropriété, prouvant que vous êtes à jour du règlement des charges.

Et généralement, vous devez donner à votre acquéreur toute information que vous pouvez détenir et qui serait de nature à affecter son droit de propriété ou d'usage auquel le bien est destiné.

L'obligation de délivrance suppose que vous devez non seulement délivrer à l'acquéreur le logement concerné, mais que celui-ci doit être en tous points conforme aux spécifications du contrat.

L'obligation de garantie stipule que vous devez présenter à l'acquéreur l'ensemble des garanties, diagnostics et certificats qui concernent le bien : absence de plomb, termite, amiante, état des installations électriques et gaz, état des risques naturels et technologiques, performance énergétique, garantie contre les vices cachés, garantie contre l'éviction.

Voir notre dossier spécial "Diagnostics obligatoires"

Vos frais en tant que vendeur

  • Les honoraires des professionnels qui établissent les diagnostics sont entièrement à votre charge. Vous pouvez cependant les déduire de la plus-value.
  • Les éventuels frais de mainlevée d'hypothèque au cas où vous avez encore des crédits, garantis par une hypothèque, qui courent sur le bien vendu.
  • Si vous êtes copropriétaire, les charges de copropriété qui resteraient à mettre à jour.
  • La plus value le cas échéant, que le notaire défalquera du solde du prix du bien devant vous revenir.

L'imposition sur la plus-value, nouvelles dispositions 2014

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations.

Jusqu'à la réforme entrée en vigueur au 1er février 2012, la plus-value était réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle était donc exonérée au bout de quinze ans de détention.
Une réforme s'applique désormais aux actes de vente définitifs signés chez le notaire après le 1er février 2012.

Biens immobiliers concernés

La réforme s'applique à toutes les ventes hors résidence principale :

  • Les résidences secondaires.
  • Les terrains constructibles.
  • Les investissements locatifs.

Les nouvelles règles de la plus-value immobilière

A compter du 1er février 2012, l'imposition s'élèvera à 34 % en cas de vente pendant les 5 premières années de détention. (Soit IR 19%, prélèvements sociaux 15,5%)

Cependant, la plus-value imposable, bénéficie depuis septembre 2013, d’abattements en fonction de la durée de détention, soit : 6 % par année de détention à compter de la 6ème année et jusqu'à la 21ème année, puis 4 % au terme de la 22ème année.

L'exonération sera totale seulement au bout de 22 ans.

Concernant les prélèvements sociaux, ces abattements permettent une exonération au bout de 30 ans, dans les conditions suivantes : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ; 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième

Cas d'exonérations d'imposition

Vente de certains biens

  • Résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours...)
  • Bien dont le montant (ou chaque part indivise) ne dépasse pas 15.000 €
  • Ancien domicile de personnes âgées accueillies en maison de retraite médicalisée ou d'adultes handicapés hébergés en foyer d'accueil médicalisé sous certaines conditions liées notamment aux ressources de l'intéressé et à son ancien domicile qui doit être vendu dans les 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement médicalisé et rester inoccupé durant cette période
  • Habitation située en France de personnes non-résidentes, sous certaines conditions
  • Bien dont le vendeur est titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) sous certaines conditions, de ressources notamment.

Ventes liés à certains objectifs

  • Vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social
  • Vente, avant 2015, d'un droit de surélévation à condition qu'il soit affecté à la réalisation ou à l'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans.

Exonérations à partir du 1er septembre 2013

  • Vente d'un bien détenu depuis au moins 22 ans (depuis au moins 15 ans en cas de vente avant cette date)
  • 1ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destiné à acquérir une résidence principale dans les 2 ans

Attention : si, à l'inverse, vous réalisez une moins-value, vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

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Les bons conseils OptimHome

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