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LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°58 - Congé donné par le bailleur

OPTIMHOME.COM | Date : 10/05/2017
 LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°58 - Congé donné par le bailleur

Bailleurs attention ! Des règles strictes existent en matière de congés donnés à son locataire. Nous vous proposons de vous présenter les éléments essentiels à connaître et à respecter dans le cadre d’un logement loué vide. Quelle que soit la situation, il est impossible de donner congé en cours de bail.

Quels sont les motifs autorisés pour donner congé et le contenu du courrier ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

1. REPRISE DU LOGEMENT POUR Y HABITER

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

  • Habiter le logement en tant que résidence principale,
  • ou y loger un proche, en tant que résidence principale également (conjoint, concubin depuis 1 an, son partenaire de PACS si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs).

Contenu : La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

  • le motif du congé,
  • les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
  • et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

2. VENTE DU LOGEMENT LOUE

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

Contenu : La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

  • le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
  • décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes),
  • la reproduction de l’article 15 II de la loi du 6 Juillet 1989.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place. Ce dernier dispose d’un délai de 2 mois pour accepter.

ATTENTION : En cas de vente à un prix inférieur, il faut de nouveau informer le locataire.

3. EXISTENCE D’UN MOTIF LEGITIME ET SERIEUX DE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu : La lettre de congé doit indiquer le motif entraînant le non renouvellement du bail.

Quelles sont les modalités et délais pour donner congé ?

Le congé doit être adressé au locataire par :

  • lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

Le congé doit être adressé au locataire dans les 6 mois précédant l'échéance du bail. Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

ATTENTION :

Dans le cadre d’un congé délivré en recommandé, le locataire doit l’avoir retiré à la poste. A défaut, il n’est pas valable.

Le congé doit être adressé à chacun des Co-titulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un PACS).

Lorsque le nouveau propriétaire rachète un logement déjà occupé, il ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

Depuis la Loi Alur, il y a un délai à respecter avant de donner congé après l’achat d’un bien occupé :

1. Congé pour reprise

  • 2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat.
  • Au terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat.

2. Congé pour vente

  • Terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.
  • Terme du contrat en cours si l'échéance du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat.

    A SAVOIR

  • Le propriétaire peut vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.
  • En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.
  • Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.
  • Certains locataires sont protégés sous conditions cumulatives: notamment s’il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge et selon le montant cumulé de ressources ou si le locataire à lui-même plus de 65 ans et lorsque ses ressources sont inférieures à certains plafonds. Le bailleur peut s’exonérer de cette protection si lui-même est âgé de plus de 65 ans ou si ses revenus sont inférieurs à certains plafonds.

Pour aller plus loin :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

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