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Diagnostics obligatoires

OPTIMHOME.COM | Date : 30/11/-1

Les Guides Conseils OptimHome

Les diagnostics immobiliers, obligations du vendeur


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Point d'intérogation de l'agent OptimHome

En tant que vendeur d'un bien immobilier, vous êtes tenu, dans le cadre de l'obligation d'information, de fournir à l'acquéreur les diagnostics qui attestent de l'état du bien concerné. Les différents diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoirement annexé au compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente.

 

 

 

 

Le DDT, qui constitue la carte d'identité du bien, comprend les diagnostics suivants, à condition que l'état du bien les requière :

  • le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante
  • l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité
  • l'état de l'installation intérieure de gaz
  • l'état des risques naturels et technologiques (ERNT)
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

L'absence de l'un de ces diagnostics obligatoires vous met dans l'impossibilité de vous exonérer de la garantie des vices cachés dont pourrait arguer ultérieurement l'acquéreur.

Quel que soit le résultat de chaque diagnostic, vous n'êtes pas dans l'obligation d'effectuer les travaux ou d'en supporter le coût, mais cela peut donner matière à négociation de la part de l'acquéreur.

La vente en copropriété constitue un cas particulier et nécessite des certificats spécifiques, notamment le métrage loi Carrez.

Voir notre dossier spécial "Acheter en copropriété"

Diagnostic plomb ou CREP (Constat de risque d'exposition au plomb)

Le diagnostic plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb. Il est accompagné d'une notice d'information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Il doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble ou une maison individuelle construits avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d'habitation, y compris les éléments extérieurs d'une maison individuelle, les volets par exemple. Dans le cadre d'une vente en copropriété, l'acquéreur peut demander au syndic de consulter le constat concernant les parties communes.

Si le constat de risque d'exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, et ainsi garantir la sécurité des occupants. Cette obligation est transférée à l'acquéreur après la vente.

Diagnostic amiante ou état relatif à la présence ou l'absence d'amiante

Si le logement est situé dans un immeuble ou une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être produit par le vendeur, au plus tard à la date de l'avant contrat.

La durée de ce certificat n'est pas limitée dans le temps.

Diagnostic termites ou état relatif à la présence de termites

Si le bien concerné est situé dans l'une des zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral à ce sujet, un état relatif aux termites, datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente notarié. Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral : consultez l'ADIL, la DDE, la préfecture, la mairie ou le site internet du département concerné.

Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.

Si le constat fait apparaître la présence de termites, l'acheteur peut exiger du vendeur la réalisation des travaux ou convenir avec lui d'une baisse du prix du logement afin de couvrir les frais des travaux nécessaires.

Etat des installations d'électricité

Lorsque l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation doit être produit par le vendeur à l'acquéreur. Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.
Il permet d'identifier les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

Deux documents peuvent tenir lieu d'état de l'installation intérieure d'électricité, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic, réalisé avant le 1er janvier 2009, dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs d'électricité.

Etat de l'installation intérieure de gaz naturel

Lorsque l'installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de quinze ans, le vendeur doit fournir un état de l'installation intérieure de gaz. Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d'habitation d'un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Il doit dater de moins de trois ans.

Il doit contenir la description de

  • L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz
  • L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires
  • L'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion

Etat des risques naturels et technologiques

L'état des risques naturels et technologiques est obligatoire dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe le bien, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

L'état doit dater de moins de six mois. Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet, et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture.

Quelle que soit la zone géographique, en plus de l'état des risques naturels et technologiques, le vendeur doit informer l'acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble ou la maison et donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l'acte authentique.

Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la quantité d'énergie consommée par un bâtiment (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement). Il donne une évaluation de sa performance énergétique et l'impact de sa consommation d'énergie sur les émissions de gaz à effet de serre. Il est valable dix ans.

Ce diagnostic concerne les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif, à l'exception :

  • des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 m²
  • des monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine
  • des bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage de cheminées à foyer ouvert et ne disposant pas de système de climatisation
  • des résidences destinées à être utilisées moins de quatre mois par an

Le DPE n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du vendeur.

Le classement du logement au regard de sa performance énergétique (classement de A à G sur l'étiquette énergie reproduite dans le DPE)doit figurer dans toutes les annonces de mise en vente, qu'elles émanent de particuliers ou de professionnels et sur tout support de communication : presse, internet, annonces vitrine ou panonceaux.

Voir nos annonces OptimHome

Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif

Lorsqu'un immeuble d'habitation (maison ou immeuble collectif) n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout), l'immeuble doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. La commune contrôle l'installation et délivre au propriétaire un document qui évalue sa conformité et prescrit, le cas échéant, les travaux à réaliser pour sa mise en conformité.

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

Les bons conseils OptimHome

  • Ces diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur professionnel certifié, sauf pour l'état des risques naturels et technologiques que vous pouvez effectuer vous-mêmes ou faire effectuer par votre conseiller en immobilier OptimHome.
  • Si les diagnostics sont devenus caduques entre la promesse de vente et la date de signature effective de la vente, vous devrez les renouveler.
  • En plus de ces diagnostics, vous devez également fournir la garantie contre les vices cachés (défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus) et la garantie d'éviction (Obligation pour le vendeur d'indemniser l'acquéreur au cas où la propriété de la chose vendue serait reconnue appartenir à un tiers ou grevée de droits réels).

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