OPTIMHOME Immobilier : Investissement locatif les bons conseils - Guides conseils - OPTIMHOME Immobilier immobilier verneuil sur avre , immobilier draguignan , immobilier limoges , immobilier bordeaux , immobilier nancy , immobilier la ferte sous jouarre Vous mritez l'exclusivit ! immobilier - Appartement, Bastide, Bergerie, Bureaux, Cession de bail, Chalet, Chateau, Corps de ferme, Demeure de Prestige, Domaine agricole, Domaine forestier, Entrept / Local industriel, Entreprise, Etang, Fonds de commerce, Hameau, Hotel particulier, Immeuble, Local commercial, Local d'activit, Loft, Longre, Lotissement, Maison, Maison de village, Manoir, Mas, Moulin, Murs, Parking / box, Programme Neuf, Riad, Terrain, Terrain de loisirs, Villa, - Optimhome est le premier rseau de conseiller en immobilier en France. Dcouvrez les services du rseau de conseiller Optimhome et profitez en pour acheter ou vendre une maison, un appartement ou une villa.
Vous mritez l'exclusivit !

Investissement locatif les bons conseils

OPTIMHOME.COM | Date : 30/11/-1

Les Guides Conseils OptimHome

Investissement locatif : niches fiscales et bons conseils

TELECHARGER LE GUIDE EN PDF

Investissement locatif par OptimHome

Que vous souhaitiez compléter vos ressources grâce à des revenus, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine, l'investissement locatif est une solution qui peut présenter des avantages et notamment fiscaux. Mais attention, investir a ses arcanes qui dépendent de votre profil d'investisseur et la location peut présenter certains écueils...

 

 

 

Le principe

  • Effectuer un investissement locatif tout en réalisant des économies d'impôts dont le montant de la réduction dépend de la loi, de la somme investie et de votre situation patrimoniale. Cette réduction intervient sur l'impôt sur le revenu, l'ISF, et/ou la TVA sur le bien acheté.
  • Devenir propriétaire en effectuant un emprunt avec très peu ou pas d'apport initial.

Quelle niche fiscale vous concerne ?

La niche fiscale dont vous pouvez bénéficier dépend de votre profil d'investisseur, du type de bien et de votre projet patrimonial, car il existe de nombreuses lois, avec chacune son propre mécanisme. Tableau récapitulatif :

La question de la rentabilité

Les appartements de 2 ou 3 pièces sont les logements considérés comme les plus profitables en termes de retour sur investissement car ils offrent un bon rapport montant investi / loyer perçu. Si ce bien est situé dans une ville qui attire touristes et hommes d'affaires, comme Paris par exemple, vous pouvez le louer en meublé touristique à la semaine et ainsi bénéficier d'un rendement jusqu'à 8 %.

Loi fiscale Type de bien Mécanisme de réduction
Scellier classique BBC Logement neuf BBC Réduction d'impôt égale à 13% du prix de revient, répartie sur 9 ans.
Scellier intermédiaire BBC Logement neuf BBC Réduction d'impôt égale à 21% du prix de revient, répartie sur 15 ans.
Scellier classique non BBC Logement neuf non BBC Réduction d'impôt égale à 6% du prix de revient, répartie sur 9 ans.
Scellier intermédiaire non BBC Logement neuf non BBC Réduction d'impôt égale à 14% du prix de revient, répartie sur 15 ans.
Duflot Neuf
Respectueux des normes environnementales
Pour location non meublé
Réduction d'impôt de 18 % du montant de l'investissement immobilier
29% pour DOM TOM
Censi-Bouvard Résidence services
Meublé
Non professionnel
Récupération de la TVA, et réduction d'impôt de 11% sur le prix de revient du logement.
Soit jusqu'à 33 000 € sur 9 ans
LMP (Statut de louer en meublé professionnel) Bien loué en meublé Récupération de la TVA sur achat du bien
Revenus locatifs non fiscalisés sur une longue période.
Pas de limite de réduction d'impôt
Déductible de l'ISF
LMNP (Statut de louer en meublé non professionnel) Bien loué en meublé Récupération de la TVA sur achat du bien
Déduction des charges des revenus locatifs
Déduction d'une partie du montant du bien des revenus locatifs (amortissement)
Girardin Bien neuf situé dans les DOM TOM
Location non meublée
Déduction fiscale de 26% à 39% de la valeur du bien acheté
Réduction plafonnée en fonction de la surface du bien.
Malraux Bien ancien situé dans un secteur protégé ou sauvegardé Selon la date du permis de construire :
- imputation des déficits fonciers sans aucun plafond
- ou réduction d'impôt de 27 à 30 % dans la limite d'un plafond de 100 000 € de dépenses prises en compte dès l'instant où les travaux sont validés par l'architecte des Bâtiments de France.
Monuments historiques Bien ancien avec travaux, classé monument historique pour partie ou inscrit à l'inventaire supplémentaire dans sa totalité Pas de limite de réduction d'impôt
L'ensemble de vos charges est déductible de votre revenu global, sans limite de montant, y compris les intérêts d'emprunt.
Exonération des droits de succession sous réserve de la signature d'une convention à durée indéterminée conclue entre les héritiers, légataires ou donataires et les ministères de la Culture et des Finances.

Voir nos annonces d'appartements de 2 à 3 pièces

Les parkings : Avec les places de stationnement devenues en majorité payantes ou remplacées par des pistes cyclables, entre les emplacements Vélib ou Autolib, les lignes de tramway, les couloirs de bus et les rues piétonnes, il est de plus en plus difficile de se garer en ville. Acheter un parking pour le louer peut constituer un investissement intéressant offrant de 6 % à 8 % de rendement. Les parkings ont de plus l'avantage d'avoir très peu de charges et de bénéficier d'une réglementation souple : durée du bail et revalorisation des loyers non encadrées.

Voir nos annonces concernant des parkings

Les propriétés viticoles : si vous êtes hautement fiscalisé, le groupement foncier viticole (GVF), ou l'acquisition de parts de vignoble, est une opération originale qui peut représenter un très bon investissement. Vous devenez acquéreur de biens fonciers viticoles dont l'exploitation est confiée à un fermier par bail de longue durée.

En optant pour un GFV à capital fixe, vous pouvez bénéficier d'une exonération ISF.
En optant pour un GFV à capital variable, vous êtes exonéré de tout droit d'enregistrement en cas de retrait.

Les biens à rénover : Acquérir un logement en très mauvais état et le rénover intégralement avant de le louer est une stratégie qui présente de nombreux avantages fiscaux : les travaux font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Vous créez ainsi un déficit foncier qui fait baisser votre base fiscale. Si le solde reste négatif, vous pouvez le déduire de vos autres revenus, dans la limite de 10 700 euros par an, le déficit étant reportable pendant 10 ans.

Louer en meublé : la location en meublé bénéficie de nombreux avantages et notamment la souplesse du bail qui, contrairement à la location vide qui oblige à louer pour un minimum de 3 ans, permet de récupérer son bien à tout moment après une courte durée de location. Par ailleurs, la location en meublé n'est pas concernée par le décret sur l'encadrement des loyers qui ne concerne que les locations nues. Par rapport à un bien nu, la rentabilité locative peut être augmentée de 15 à 25%. Mais attention, si elle est plus rentable, la location meublée nécessite de bonnes qualités de gestionnaire...

Investir dans le neuf pour louer non meublé : Duflot en bref

  • Investissement dans un logement neuf respectueux des normes environnementales
  • Montant de l'investissement de 300 000 € au plus pour 2 biens/an/contribuable
  • Location à un tarif intermédiaire (20 % de moins que la moyenne du marché), avec un engagement de durée de 9 à 12 ans
  • Soumis à plafond de ressources pour les locataires
  • Réduction d'impôt de 18% du montant de l'investissement immobilier, soit jusqu'à 54 000 € en tout.
  • Réduction d'impôt étalée sur la durée de l'opération, soit économie d'impôt maxi de 6 000 €/an pendant 9 ans. Voir notre dossier spécial Adieu Scellier, bonjour Duflot

Focus sur la loi Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'achat d'un bien immobilier destiné à la location meublée non professionnelle et situé dans une résidence services : résidences séniors, résidences étudiants et résidences de tourisme. Prévu pour se terminer au 31 décembre 2012, il vient d'être prorogé pour 4 ans jusqu'à fin 2016.

La loi Censi-Bouvard nouvelle version 2013 permet de bénéficier d'un avantage fiscal de 11% sur le prix de revient de l'investissement et d'une récupération de la TVA, dans les conditions suivantes :

  • le logement doit être loué meublé sur une période de 9 ans
  • l'investissement global ne doit pas excéder 300 000 euros/an
  • le logement doit être neuf et se trouver dans une résidence avec services (résidences étudiants, résidences seniors, résidence de tourisme et affaires)
  • la date de début de bail doit commencer dans le mois suivant l'achèvement du logement

Sous ces conditions, l'économie d'impôt peut représenter jusqu'à 33 000 €sur 9 ans, soit 3660 € par an.

N'oubliez pas que l'investissement locatif fait de vous un bailleur

Alors vérifiez que vous avez les dispositions nécessaires pour jouer ce rôle ou confiez la gestion locative à une agence. Contractez éventuellement une assurance loyers impayés. Deux dispositions qui peuvent aider votre locataire et donc vous en tant que bailleur :

L'avance Loca Pass

L'avance Loca-pass est un prêt gratuit, remboursable sur 25 mois au plus, qui permet de couvrir le montant du dépôt de garantie que vous allez exiger de votre locataire. Cette avance ne peut excéder 500 € avec une mensualité minimum de 20 € et un différé de 3 mois. Cette avance est accordée à certaines catégories de locataires.

La garantie Loca-Pass

En cas d'impayé, les CIL et CCI s'engagent auprès du bailleur à régler pendant les 3 premières années de location jusqu'à 18 mois de loyer.
Etudiants, retraité, jeunes de moins de 30 ans en CDD, stage... sont les premiers bénéficiaires. Seuls peuvent faire l'objet d'une garantie Loca-pass les baux signés sur des logements ayant fait l'objet d'une convention Anah ou donnant droit à l'APL (aide personnalisée au Logement) et appartenant à un bailleur personne morale. Sont donc exclues les SCI familiales.
Pour les bailleurs privés, un dispositif innovant a été développé, la GRL : garantie des risques locatifs. C'est un contrat d'assurance, au service des bailleurs privés et des locataires, qui allie assurance et suivi social.

Les bons conseils OptimHome

Faites un bon investissement

Renseignez-vous soigneusement sur la valeur patrimoniale du bien : sa situation stratégique, le marché immobilier de la localité, la rentabilité locative du bien, son potentiel de revente, la fiabilité du constructeur et donc la qualité de la construction, la situation du bien à proximité des commerces, écoles, transports etc. Au besoin consultez votre conseiller immobilier OptimHome.

N'hésitez pas à avoir recours aux conseils d'un conseiller en défiscalisation dont l'intervention est gratuite.

Voir nos annonces OptimHome dans l'immobilier neuf

SUIVEZ-NOUS SUR LES RESEAUX SOCIAUX