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Acheter en copropriété

OPTIMHOME.COM | Date : 30/11/-1

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Acheter en copropriété, arcanes et écueils

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Immeuble et maison optimhome

Règlement de copropriété, parties communes, conseil syndical, Assemblée Générale, loi Carrez, voici des notions avec lesquelles vous allez devoir vous familiariser si vous achetez en copropriété !

 

 

 

 

Pour commencer, réviser ses classiques

Copropiété : Organisation, selon un certain statut, d'un immeuble ou d’un groupe d'immeubles dont la propriété est répartie par lot entre plusieurs personnes. Ces lots comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. A distinguer de la propriété partagée où la propriété n'est pas répartie en lot, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier de droits ou d’avantages sur le bien.

Syndicat des copropriétaires : Il possède la personnalité civile, établit et modifie le règlement si nécessaire. Il assure la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par la construction ou l'entretien des parties communes.

Conseil syndical : c'est l’organe de contrôle du syndic (différent du syndicat des copropriété). Il est obligatoire et peut être institué à tout moment par le syndicat de copropriété. Son rôle est d’assister et contrôler la gestion de la copropriété :

  • Contrôle du budget prévisionnel
  • Vérification de la comptabilité du syndicat (répartition des charges de copropriété, suivi des impayés…)
  • Veille à la bonne exécution des contrats notamment des travaux urgents.

Parties privatives : Parties des bâtiments et des terrains qui sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et sont sa propriété :appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes : Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et notamment : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Voire d’un seul : terrasse, balcon, jardin…

Quote-part : Par défaut, la quote-part des parties communes d'un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l'ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété.

Réglement de copropriété : Généralement accompagné d'un état descriptif de division, il est la convention, régie par le droit des contrats, qui détermine la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que les règles d'administration des parties communes.

Assemblée Générale de copropriété :  Dans toute copropriété, une assemblée générale doit être réunie au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués pour débattre des questions inscrites à l'ordre du jour et pour voter.

Charges et leur répartition : Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot, en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun.

Budget prévisionnel :  Il est établi pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration. Il est voté chaque année dans les six mois après la fin de l'exercice comptable précédent.

Avant d'acheter, renseignez-vous sur la copropriété

Aidé de votre conseiller en immobilier le cas échéant, vous devez examiner de près non seulement les diagnostics concernant le bien mais aussi les diagnostics concernant les parties communes et vous renseigner précisément sur tout ce qui concerne la vie de la copropriété :

Demandez les trois derniers procès-verbaux d'Assemblé Générale

Ils vous permettront de connaître les tantièmes dont vous disposez, mais seront également de bons indicateurs de la vie de la copropriété : état des parties communes, sécurisation des entrées (alarme, digicode…), travaux votés ou à venir qui risquent de vous incomber (ravalement de façade, ravalement de la toiture, mise en conformité des ascendeurs ou de l’immeuble), l'état des créances détenues par la copropriété, la gestion financière de la copropriété, éventuels impayés accumulés… Si la gestion n'est pas bonne, le syndic aura du mal à prévoir les travaux importants qui pourraient s'avérer nécessaires pour le bon entretien de l'immeuble. Tous ces constats peuvent éventuellement constituer des arguments pour négocier le prix de vente du bien.

La garantie de superficie : Loi Carrez

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété et que sa surface est supérieure ou égale à 8 m², la superficie de la partie privative doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.  Voir plus bas "Gros plan sur la loi Carrez"

Le diagnostic technique de l'immeuble

Dans le cas d’un immeuble de plus de quinze ans, s’il s’agit de la première vente après sa mise en copropriété, ou d’une vente intervenant dans les trois ans à compter de la date du diagnostic, vous pouvez prendre connaissance, auprès du notaire, du diagnostic technique indiquant l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations etc).

Le carnet d'entretien

Le syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Vous pouvez le demander à votre vendeur qui en réclamera une copie à ses frais au syndic.

Renseignez-vous sur les charges de copropriété

Tout comme les autres copropriétaires, vous devrez contribuer au paiement des charges de l'immeuble qui concernent l'entretien et les travaux des parties communes de l'immeuble. Votre vendeur vous fournira les derniers relevés de charges de copropriété. Selon l'Union nationale des associations des responsables de copropriété, la moyenne des charges est de 40,30 euros par mètre carré et par an.

Référez-vous à l'état daté

Si un copropriétaire vend son logement alors qu'il n'a pas encore fini de régler des travaux déjà votés et dont les versements de fonds doivent avoir lieu après la vente, l'état daté vous renseignera sur le montant de vos futures charges, l'état des comptes et la répartition des charges.

Gros plan sur la loi Carrez

Dans un souci d'information et de protection de l'acheteur, la superficie de la partie privative d'un bien en copropriété doit être mentionnée dans le compromis de vente puis l'acte notarié, sous peine de sanction. La superficie mentionnée est appelée « superficie Loi Carrez ».

La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l’acte authentique, vous pouvez, dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix, au prorata du nombre de m² manquants.

La loi Carrez ne s'applique que pour les biens en copropriété suivants :

  • Les appartements d'habitation.
  • Les locaux d'activités (bureaux, locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt).

Sont exclus de l'obligation de fournir la superficie loi Carrez :

  • Les caves, garages, emplacement de stationnement et tous les lots inférieurs à 8 mètres carrés.

La loi n'oblige pas à recourir aux services d'un professionnel pour le calcul de la surface. Vous pouvez donc vous-même faire le calcul de la superficie ou vous faire aider par votre conseiller en immobilier, notamment pour les surfaces aux configurations compliquées. En cas d'erreur, il engage sa responsabilité et est couvert par son assurance professionnelle.

Résumé pour une vérification OptimHome

Choix de la copropriété

La taille de la copropriété est importante : une copropriété à taille moyenne est plus facile à gérer qu'un grand lotissement.

Destination de l'immeuble

La copropriété est-elle constituée uniquement de logements ou également de locaux permettant l’exercice de professions libérales (commerces, cabinet médicaux etc) ?

Répartition des charges

Connaître précisément la quote-part des parties communes attachées au lot et détecter les éventuelles anomalies liées à une répartition des charges inéquitable.

Carnet d'entretien de l'immeuble

Il peut vous renseigner sur l'état général de l'immeuble et les travaux qui doivent y être entrepris.

Comptes de copropriété

Toujours se renseigner auprès du syndic, sur le montant des provisions et sur le budget prévisionnel.

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