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Financer votre acquisition prêts partez

OPTIMHOME.COM | Date : 30/11/-1

Les Guides Conseils OptimHome

Financer votre acquisition : prêts, partez !

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maison optimhome en billet de 100euros

Vous avez du mal à vous y retrouver dans la jungle des emprunts bancaires, des modalités de financement, du vocabulaire spécialisé ? N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banque ou d'un courtier, mais aussi, profitez de ces quelques conseils OptimHome. A vos banques, prêts ? Partez !

 

 

 

 

Emprunt bancaire : quelques notions

Il existe de nombreuses formules proposées par les établissements prêteurs qui varient en fonction de votre profil d'emprunteur (âge, revenus, apport personnel, primo accession...) et du type de bien que vous souhaitez acquérir (neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire). Trois critères primordiaux définissent les modalités et le montant du prêt : la durée, le taux, les garanties.

Les durées d’emprunt sont aujourd’hui de 20 ans en moyenne, mais cela peut aller jusqu’à 30 ans et parfois davantage. Mais attention, plus la durée est longue, plus le taux du prêt est élevé et le coût total du prêt augmente d’autant.

Plus le prêt est court au départ, plus le taux d’endettement consenti est élevé : il est toujours possible, en cas de difficulté, de rallonger la durée du prêt. A l’inverse, si la durée de prêt est longue au départ et si vos revenus augmentent, vous pouvez toujours augmenter les mensualités de remboursement et réduire ainsi la durée du crédit.

Vous avez le choix entre trois types de taux

  • taux fixe, qui ne change pas tout au long du contrat
  • taux progressif, qui progresse au fil du temps
  • taux modulable, qui varie selon votre situation

Le taux capé permet de vous protéger d'une trop forte hausse des taux : même s'il est révisé périodiquement, le taux ne peut dépasser un cap ou plafond défini à la signature du contrat. Si ce taux de départ est plus élevé qu'un prêt révisable sans couverture (0,5 à 1 point d'écart en moyenne), il vous assure une plus grande sécurité.
Si vous hésitez entre taux fixe (plus sécurisant et sans mauvaise surprise sur vos mensualités) et taux variable (plus attractif), faites appel aux services d’un courtier dont c’est la spécialité.
Mais ce qu'il vous faut calculer, c'est le coût total de votre crédit, c'est-à-dire le montant total de ce que vous aurez remboursé au bout des 15 ou 20 ans de votre prêt : capital, intérêts, assurances, coût de l'hypothèque, frais de dossier... Pour effectuer cette comparaison, reportez-vous au taux effectif global (TEG) qui doit figurer sur l'offre transmise par votre banque.

Les garanties peuvent faire varier le montant du prêt : ce sont celles dont l’établissement prêteur a besoin pour couvrir ses risques du fait de débloquer des fonds. Il existe différents mécanismes dont les coûts, non négligeables, doivent être intégrés dans votre plan de financement : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle et le nantissement.

Dans tous les cas, vous devez contracter une assurance de prêt afin de couvrir votre famille en cas de perte d’autonomie, décès, invalidité totale et incapacité temporaire de travail selon l'organisme. Son coût représente entre 0,3 et 0,5% du prix du logement. Vous pouvez également souscrire une assurance perte d’emploi qui permet de prendre en charge une partie des mensualités de prêt en cas de perte d’emploi.
Sur la base de ces choix et critères, est établie une offre de prêt qui reste valable pendant 30 jours. Un délai minimum de 10 jours de réflexion à compter de sa réception vous est imposé pour l'examiner. Si vous l'acceptez, vous adressez par courrier, à l'établissement de crédit, l'offre de prêt datée et signée de votre main. Le prêt vous est alors accordé.

Les mensualités de remboursement de votre crédit ne doivent pas dépasser 33% de votre revenu. Cette règle définit la somme que vous pourrez emprunter. Il est possible de faire un prêt sans apport, mais l’idéal est d’avoir à disposition 10 ou 20% du prix du logement. Il est généralement possible de réaménager les remboursements ou de rembourser par anticipation tout ou partie du prêt. Dans ce dernier cas,  le contrat prévoit généralement des indemnités. En cas de grosse difficulté pour faire face à vos remboursements, vous pouvez déposer un dossier la commission départementale de surendettement.

Frais à prévoir :

  • Frais de dossier (acte de prêt)
  • Hypothèque ou caution bancaire le cas échéant
  • Agios intercalaires si nécessité de débloquer des fonds avant obtention du crédit
  • Frais de notaire
  • Fonds de roulement du syndic en cas d'achat en copropriété
  • Paiement de la taxe foncière de l'année en cours qui sera réclamé au prorata vendeur/acquéreur suivant la date de signature

les prêts réglementés

Prêt conventionné PC

Le prêt conventionné est distribué par les banques qui ont conclu une convention en ce sens avec l'Etat. Il peut financer jusqu'à 100 % du coût de votre projet. Son taux est réglementé et ne peut pas dépasser un niveau maximum. Son principal atout : il ouvre droit à l'Aide personnelle au logement (APL), cette dernière étant accordée sous conditions de ressources. L'APL vient alors diminuer le montant de vos remboursements mensuels.

  • Pour un logement ancien, récent ou neuf
  • Montant du prêt : jusqu'à 100 % du coût de l'opération
  • Taux d'intérêt variable selon les établissements de crédit, dans la limite d'un maximum réglementé
  • Ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL)
  • Demande de prêt à déposer auprès des établissements de crédit au choix de l'emprunteur
  • Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite, à condition de respecter certaines obligations).

Prêt épargne logement

  • Prêt accordé après une phase d'épargne sur un compte d'épargne logement ou un plan d'épargne logement (CEL ou PEL)
  • Montant du prêt variable en fonction des intérêts acquis pendant la période d'épargne et de la durée du prêt, dans la limite d'un plafond
  • Taux d'intérêt réglementé
  • Demande de prêt à déposer auprès de l'établissement qui gère le compte ou le plan
  • Ce prêt peut intervenir en complément d'un prêt principal
  • Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur.

Prêt à l'accession sociale PAS

Le Prêt à l'accession sociale est un Prêt conventionné distribué sous conditions de ressources. Pour l'obtenir, une famille de trois personnes ne doit pas gagner plus de 43.350 € par an en Ile-de-France (Zone A), ou encore 36.550 € dans les villes de province ce plus de 250.000 habitants (zone B1). Le taux d'intérêt est plafonné. Il est plus bas que celui des PC : la différence peut atteindre 0,6 %. Comme le PC, la PAS ouvre droit à l'APL sous conditions de ressources.

  • Prêt accordé aux français ou étrangers titulaires d’une carte de séjour pour le financement de sa résidence principale et permanente, celle de son conjoint ou de leurs ascendants et descendants. Le logement doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt.
  • Nécessité de bénéficier de revenus inférieurs aux plafonds de certains plafonds.
  • Le bien financé ne peut pas servir de résidence secondaire ou être destiné à la mise en location permanente sauf pour raison professionnelle, familiale, problèmes de santé ou cas de force majeure.
  • Le P.A.S. est plus facilement accessible qu'un prêt immobilier standard si vous bénéficiez des APL. Vous pouvez en faire la demande auprès de votre employeur.

Prêt relais

  • Prêt accordé pour combler le temps entre la vente d'un précédent bien et l'achat d'un second.
  • L'établissement financier avance une partie de la somme immobilisée dans le bien en attente de vente, à hauteur de 60 à 100% de la valeur du bien.
  • La durée du prêt, à taux fixe ou variable, ne peut être inférieure à trois mois ni excéder deux ans. Son remboursement peut s'effectuer de deux façons :
    • Soit vous réglez assurance et intérêts pendant toute la durée du crédit.
    • oit vous différez l'intégralité du remboursement (intérêts et capital) jusqu'à la revente. Attention :
      les intérêts non payés sont capitalisés et donnent eux-mêmes lieu à de nouveaux intérêts.

Prêt aux fonctionnaires

  • Pour un logement ancien, récent ou neuf
  • Prêt accordé en complément d'un prêt conventionné ou d'un PAS, par le Crédit Foncier de France
  • Montant du prêt et taux d'intérêt réglementés
  • Ce prêt peut intervenir en complément d'un prêt principal
  • La somme des revenus fiscaux de référence des personnes vivant dans le logement, perçus sauf cas particuliers l'année précédant celle de l'offre de prêt, ne doit pas dépasser un plafond.
  • Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite, à condition de respecter certaines obligations)
  • Mise en location pour 6 ans, en cas d'empêchement d'habiter soi-même.

les prêts "nouvelle génération"

Les banques redoublent d'imagination pour proposer des prêts qui puissent satisfaire des emprunteurs bloqués par la hausse  des prix de l’immobilier et celle des taux d’intérêt. Il s'agit de doser habilement les taux ou les mensualités sur la durée du crédit. Voici quelques formules recensées par votre agence nouvelle génération :

Prêt à taux mixte, spécial primo accédants

Pour commencer doucement, le prêt à taux mixte propose un taux fixe pendant les premières années de remboursement. Le taux, souvent capé, devient ensuite révisable.
Ce type de montage permet de bénéficier d’un taux particulièrement attractif pendant une période de 1 à 15 ans en taux fixe et donc d’une mensualité plus faible ou d’une capacité d’emprunt plus élevée. Ce type de prêt est particulièrement destiné aux emprunteurs qui, comme les primo accédants, ont toutes les chances de revendre au terme de la période à taux fixe.

Prêt Evolutif

Le prêt dit "évolutif"  est  un prêt à taux fixe  pendant toute la durée du prêt, mais il est assorti d'une modulation automatique d'échéance de 1% par an. La mensualité initiale, à partir de laquelle est calculé le taux d'endettement, est moindre, ce qui permet de faire un emprunt plus important.

Prêt à taux fixe à échéance progressive

A durée équivalente, ce type de prêt permet d’obtenir une réduction de mensualité significative (de l’ordre de 10 à 15% la première année). En contrepartie, la mensualité sera plus importante en fin de crédit, les mensualités augmentant dans des proportions limitées définies dés le départ. Ce type de prêt est particulièrement adaptée aux ménages qui bénéficieront d'une augmentation de revenus avec le temps (revalorisation des revenus fonciers, augmentation de salaire…) ou d'un allègement prévisible de leurs charges (fin d’un autre crédit, moins d'enfants à charge…).
Par rapport à un crédit conventionnel et à mensualité de départ équivalente, ce type de prêt permet d’augmenter de façon significative la capacité d’emprunt.

Prêt à paliers

Ce dispositif propose de diviser le prêt en deux lignes de crédit pour faire baisser le taux moyen. Par exemple, pour un prêt sur 20 ans, la banque ouvre une ligne de prêt sur 10 ans et une ligne sur 20 ans. Les deux prêts sont lissés afin de conserver une mensualité constante sur toute la durée du crédit. Ceci permet de faire baisser le taux moyen  dans la mesure où le taux sur 10 ans est moins élevé que sur 20 ans. Ce dispositif permet de plus de diminuer le coût total de l'assurance puisqu'une partie du prêt est assurée sur une durée plus courte.

Prêt à taux révisable tous les 3 à 5 ans

Il permet de bénéficier d’un taux particulièrement attractif pendant 3 ou 5 ans et de réduire le nombre de révisions de taux pendant toute la durée du crédit.

si vous achetez dans le neuf, pensez au nouveau PTZ+

Le PTZ n'est plus ce qu'il était : un amendement 2012 a été voté pour « améliorer et recentrer le PTZ+ afin de renforcer l’aide accordée aux ménages les plus modestes ». Il est par ailleurs recentré sur le neuf. Les conditions de ressources permettant de bénéficier du Prêt à Taux Zéro ont donc été modifiées pour permettre aux personnes se situant dans les deux premières tranches de revenus de bénéficier d’un différé total ou partiel du remboursement du PTZ+. La quotité maximale du PTZ + est, par ailleurs, réduite à 35% et peut atteindre 40% pour les logements économes en énergie.
Le prêt à taux zéro + est réservé aux personnes qui financent l'acquisition de leur première résidence principale ou aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'offre de prêt, ainsi qu'aux personnes en invalidité, handicapées ou victimes de catastrophes.

Le bien immobilier concerné par l'opération doit devenir obligatoirement la résidence principale des personnes déclarées dans l'opération. Il peut s'agir de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf ou de la revente d'un logement social à son locataire. Le financement d'un logement ancien n'est plus possible mais l'achat d'un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation de grande ampleur peut être assimilé à un logement neuf.

La version 2012 du Prêt à taux zéro réintroduit des conditions de ressources pour accéder au dispositif. Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'offre de PTZ+ est le plus élevé des deux montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt.
  • Le coût total de l'opération divisé par 10.

Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser le montant total des autres prêts, d'une durée de deux ans et plus, finançant l'opération.
Les durées de remboursement du Prêt à taux zéro + s'échelonnent de 25 ans à 8 ans selon les ressources.

Connaissez-vous OptimHome Financement ?

C'est une plateforme de financement au service des clients OptimHome. Avec cette toute nouvelle plateforme, vous accédez, en temps réel et sans engagement, à plusieurs offres de crédit immobilier auprès de plus de 110 banques et recevez, dans les 24 h, un accord de principe sur l’obtention d’un crédit.
Un véritable soutien logistique et un vrai service pour vous, client acquéreur !

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Les bons conseils

  • Etablissez, en vous faisant aider d'un courtier ou de votre banquier, un plan de financement précis qui tiendra compte du coût total de l’opération sans oublier les frais annexes, du montant de votre apport personnel, de votre capacité de remboursement et des aides auxquelles vous pouvez prétendre en fonction de votre profil. Voir notre dossier spécial "Aides à l'acquisition"
  • Le minimum d'apport personnel exigé étant de 10% de la valeur du bien, n'oubliez rien de ce qui peut constituer l'apport personnel : vos économies, un éventuel plan d’épargne entreprise, mais aussi les prêts aidés qui sont considérés comme de l’apport : PTZ, PEL, prêt 1% logement (ou 1% patronal), prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle, prêts accordés aux fonctionnaires, prêts des collectivités locales ou prêt relais.
  • Vérifiez si vous n'avez pas droit à une aide au logement : APL, aide personnalisée au logement ou AL, allocation logement. Ces aides, versées par la Caisse d'allocations familiales ou la Caisse de mutualité sociale agricole, dépendent de vos ressources, de la nature de votre prêt, de la composition de votre famille et du nombre de personnes à charge.
  • Il existe divers aides et prêts spécifiques pour un habitat plus économique en énergie. Voir notre dossier spécial "Améliorer la performance énergétique de votre logement"
  • Et enfin, rendez-vous attractif pour les banques en soignant votre profil d'emprunteur et notamment votre solvabilité et la cohérence de votre projet immobilier.

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