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Acheter Laissez vous guider

OPTIMHOME.COM | Date : 30/11/-1

Les Guides Conseils OptimHome

Acheter : laissez-vous guider !

 

maison optimhome à acheter

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Vous êtes sur le point d'acheter un bien immobilier et vous vous posez de nombreuses questions bien légitimes.

Quelles sont les différentes étapes et les formalités à effectuer, Avant, pendant ou après l'achat ?

Suivez le guide !

 

Avant l'achat

Si vous prévoyez d'acheter une maison individuelle

  • Informez-vous sur la superficie du bien. Le vendeur n'a pas à en faire mesurer la superficie : celle-ci n'a donc pas à apparaître dès la promesse de vente
  • Informez-vous sur les limites séparatives du terrain en demandant en mairie ou au service du cadastre (ou sur leur site internet) la consultation du plan cadastral. Si le terrain est mal délimité, il est conseillé d'établir un plan par un géomètre expert
  • Informez-vous sur les éventuelles servitudes de passage auxquelles le bien immobilier est soumis
  • Vérifiez que l'achat comprend tous les lots annexes (cave, garages...)

Si vous prévoyez d'acheter en copropriété

  • Informez-vous sur la superficie du bien mesurée par le vendeur. Celle-ci doit apparaître dès la promesse de vente.
  • Si l'immeuble a plus de 15 ans, informez-vous sur l'état apparent de l'immeuble (solidité, canalisations...) en demandant au propriétaire la consultation du diagnostic technique
  • Informez-vous sur l'état des parties communes en demandant au propriétaire la consultation du carnet d'entretien de l'immeuble
  • Informez-vous sur l'état descriptif du lot ainsi que sur le montant des charges locatives et le paiement des travaux votés ou susceptibles de l'être, en demandant au propriétaire le procès-verbal des dernières assemblées générales et la consultation du règlement de copropriété
  • Renseignez vous sur le montant des charges pour l'année (charges de copropriété, EDF-GDF...), le montant de la taxe foncière, le montant de la taxe d'habitation
  • Demandez à voir le procès-verbal de la dernière assemblée générale
  • Demandez l'inventaire du mobilier restant dans le logement et son évaluation (cuisine équipée avec électroménager, salle de bains équipée...)

Voir aussi notre dossier spécial "Acheter en copropriété"

Si vous prévoyez d'acheter une maison dans un lotissement

  • Informez-vous sur la superficie du bien mesurée par le vendeur. Celle-ci doit apparaître dès la promesse de vente
  • Renseignez-vous en mairie sur le règlement de lotissement
  • Renseignez-vous en mairie sur le cahier des charges

Il convient toutefois de se renseigner à la mairie pour savoir si ces documents sont toujours applicables ou, le cas échéant, si ce sont les règles d'urbanisme figurant dans le plan local d'urbanisme (PLU) qui s'appliquent

Quelle que soit la nature de votre projet

  • Renseignez-vous auprès du service de l'urbanisme de la mairie pour connaître l'évolution prévisible du quartier et les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent sur le logement
  • Obtenez du propriétaire des informations sur la qualité du logement et de l'immeuble en consultant le dossier de diagnostics techniques immobiliers
  • Informez-vous sur les possibilités de financement de votre projet immobilier
  • Informez-vous sur les modalités nécessaires à l'acquisition d'un logement. Voir nos dossiers spéciaux

Lors de l'achat

  • Vous devez obtenir un prêt pour financer votre projet immobilier
  • Vous signez le contrat de vente définitif devant le notaire
  • Si la vente ne se réalise pas, vous pouvez annuler le prêt et rembourser la totalité des sommes qui vous ont été versées, à condition que votre contrat de prêt le prévoie.
  • Informez-vous sur les dommages couverts par l'assurance de copropriété
  • Souscrivez une assurance habitation

Bon à savoir : Le jour de la vente, si le logement acheté est assuré, le contrat d'assurance souscrit par le vendeur vous est automatiquement transféré.

Au plus tôt après l'achat

Préparez votre déménagement

Informez-vous sur le fonctionnement de la copropriété

Demandez une aide pour rembourser les mensualités de votre prêt

  • l'aide personnalisée au logement (APL)
  • l'aide au logement familiale (ALF)
  • l'aide au logement sociale (ALS), si vous ne remplissez pas les conditions pour bénéficier de l'APL ou de ALF

dans les 6 mois qui suivent l'achat

Vous pouvez demander le déblocage anticipé de tout ou partie de votre épargne salariale, tout en conservant le bénéfice des exonérations fiscales, dans un délai de 6 mois à compter de la vente. Renseignez-vous auprès de votre direction des ressources humaines.

a tout moment après l'achat vous pouvez

  • bénéficier d'une aide à l'amélioration de l'habitat pour effectuer des travaux
  • demander un prêt à l'amélioration de l'habitat auprès de votre caisse d'allocation familiale
  • demander une subvention de l'agence nationale de l'habitat (ANAH)
  • demander un éco-prêt à taux zéro auprès d'un établissement de crédit
  • bénéficier d'un crédit d'impôt pour habitation principale pour les dépenses en faveur du développement durable ou pour les dépenses d'équipement en faveur de l'aide aux personnes
  • renégocier votre prê
  • rembourser de manière anticipée votre prêt.

Les étapes du processus d'acquisition

L’avant-contrat, sous forme de compromis de vente ou de promesse de vente, précise des termes qui seront ensuite confirmés dans l’acte authentique de vente. Il contient notamment les conditions suspensives à l’acte de vente, comme par exemple la non-obtention du prêt bancaire.
La promesse de vente
, ou promesse unilatérale de vente, vous donne une option sur le bien, au prix stipulé dans l’acte. Vous avez ensuite le droit d'acheter ou non, à l'issue du délai d'option fixé entre vous et votre vendeur. En contrepartie de cette option, vous devez verser une indemnité  « d’immobilisation » variant de 5 à 10% du montant de la vente, cette somme étant négociable. Cette somme est conservée sur un compte sécurisé, le compte séquestre. Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Elle vous est remboursée si vous vous rétractez dans des conditions légales, ou si une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu.
Si vous levez l'option et choisissez d’acheter, on passe au transfert de propriété en signant l’acte de vente. L’indemnité d’immobilisation vient alors en déduction du montant de la vente.

L’acte « promesse de vente » peut être notarié ou simplement rédigé par votre conseiller en immobilier. Dans ce cas, l'acte doit impérativement être enregistré au service des impôts dans les dix jours qui suivent sa signature.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat préparatoire à la vente définitive. L’engagement d’acheter est irrévocable, mais les effets de la vente sont retardés jusqu'à la rédaction de l’acte authentique chez le notaire. Vous pouvez avoir à verser un dépôt de garantie. Si l'une des parties veut annuler la transaction, l'autre peut le contraindre par voie de justice à lui donner suite, en exigeant des dommages et intérêts.
Il existe aussi le compromis assorti d'une clause de dédit qui permet aux deux parties de renoncer à la vente moyennant le versement d'une somme fixée à l'avance.

Un délai de rétraction de 7 jours après la signature de l’avant contrat vous est accordé. Si vous choisissez de vous rétracter, vous n’avez pas à justifier votre choix, et la rétractation s'opère sans pénalité. Mais vous devez faire connaître votre décision, dans le délai imparti, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de 7 jours commence à courir à compter du lendemain de la réception du recommandé ou de la remise en mains propres de l’avant-contrat par votre agent immobilier ou le notaire.

Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduque et vous pourrez récupérer les sommes versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Pour la signature de la promesse ou du compromis de vente, le notaire rassemble les pièces nécessaires, à savoir :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.

Pour la signature de l'acte authentique ou acte de vente. C’est lui qui s’occupe d’apurer les différents droits de préemption. Le traitement du dossier prend deux à trois mois. Le notaire convoque alors les parties pour la signature, chacune d'elles pouvant se faire assister par son propre notaire, sans frais supplémentaires.

Le jour de la signature de l'acte authentique, c’est lui qui s’occupe d’apurer les différents droits de préemption. Le traitement du dossier prend deux à trois mois. Le notaire convoque alors les parties pour la signature, chacune d'elles pouvant se faire assister par son propre notaire, sans frais supplémentaires.

Le jour de la signature de l'acte authentique, vous payez le solde du prix convenu, moins les sommes déjà versées au moment de l’avant-contrat.

Les frais de notaires à payer pour la transaction se composent de droits d’enregistrement qui se montent à 5,09% du prix de la vente, ainsi que des émoluments du notaire qui dépendent du prix du logement.

Vous achetez "dans le neuf"

Etudiez les plans fournis par le constructeur : plan de situation, plan des façades et plan masse. N’hésitez pas à demander des précisions au constructeur si tout ne vous semble pas clair.

Faire la distinction entre surface habitable et surface utile. La surface habitable comptabilise la surface de plancher construite en déduisant celle occupée par les murs, les marches, les fenêtres, les portes et les lieux dont la hauteur est inférieure à 180cm. La surface utile concerne l’ensemble total de la surface.

Signez le contrat de réservation en vérifiant qu’une clause suspensive de non obtention de prêt est bien présente dans le contrat. Une fois le contrat de réservation signé, vous avez 7 jours pour changer d’avis et récupérer le dépôt de garantie. Après 7 jours, en cas d’annulation, la somme versée ne vous sera pas restituée.

Echelonnement des paiements pour un achat sur plan. Ils ne peuvent excéder :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations
  • 70% à la mise hors d’eau
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble
  • Les 5% à la mise à disposition de l’acquéreur.

Les solutions peuvent être périodiques et constantes, ou successifs et déterminés selon l’avancement des travaux dans les limites ci-dessus.

Lors de la remise des clefs du logement, vérifiez impérativement l’ensemble du bien et des équipements (robinets, fenêtre etc.). Si vous décelez des malfaçons, vous devez les signaler et suspendre le paiement des 5% restants jusqu’à ce que le promoteur solutionne les problèmes décelés.

Les frais de notaire sont de 0,715% et ses émoluments dépendent du nombre de biens compris dans le projet immobilier.

Les trois garanties exigées pour un logement neuf

  • la garantie de parfait achèvement
  • la garantie de bon fonctionnement
  • la garantie décennale.

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Candidats à l'acquisition, posez vous les questions optimhome

  • Quel est exactement votre projet immobilier, votre objectif en effectuant cette acquisition?
  • S’agit-il de votre logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif?
  • Souhaitez-vous acheter en centre-ville, en périphérie, en province, à la campagne?
  • A quelle distance sont situés les écoles, les commerces, les transports en commun?
  • De combien de budget et d'apport personnel disposez-vous?
    Recherchez-vous un bien neuf ou un bien ancien, une maison ou un appartement?
  • De quelles aides pouvez-vous bénéficier ? Notre dossier spécial sur les aides à l'acquisition
  • Quelles sont les différentes sortes de prêts ? Notre dossier spécial Financez, prêts, partez !
  • Quelles sont les services que peut m'apporter un conseiller immobilier OptimHome ?

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